Как узаконить перепланировку квартиры в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Уведомительный порядок согласования перепланировки квартиры предусматривает:
- Подачу ответственным квартиросъемщиком или собственником заявления о произведенной перепланировке квартиры в городскую жилинспекцию;
- Оформление предусмотренного для такого случая акта о завершении переустройства, не касающегося несущих конструкций здания;
- Визит инспектора с целью проверки соответствия указанных в заявлении сведений и реального состояния жилья;
- Подписание инспектором акта о завершенном переоборудовании.
На обратившихся в городскую жилищную инспекцию собственников (владельцев, квартиросъемщиков) по поводу узаконивания сделанной реконструкции жилых и нежилых помещений по умолчанию распространяется «амнистия»: санкции не применяются. Рекомендуем легализовать изменения планировки!
Виды перепланировки квартиры, влекущие узаконивание
В обязательной координации с городскими службами нуждаются такие работы по перепланировке квартир, которые затрагивают несущие элементы строений, несут угрозу безопасности и комфорту соседей. К ним относят:
- Устройство дверных и оконных проемов в несущих стенах;
- Объединение квартир, в т.ч. расположенных на смежных этажах;
- Демонтаж и модификация оконных блоков по виду, габаритам;
- Перенос санузлов и оборудование новых;
- Возведение тяжеловесных перегородок, создающих дополнительную нагрузку на плиты перекрытия, пр.
При оборудовании межкомнатных стенок рекомендуем обратить внимание на газоблоки и конструкции из гипсокартона. Выполняя функцию разделения пространства, они оказывают минимальное давление на перекрытие.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Что считается перепланировкой
Рассматриваемая реконструкция жилых помещений предполагает существенное изменение утвержденной проектной документации. Эти действия в обязательном порядке сопровождаются коррекцией технического паспорта. Согласование необходимо при выполнении следующих работ:
- демонтаж, изменение конфигурации межкомнатных перегородок и силового каркаса;
- перенос (увеличение) дверных и оконных проемов;
- объединение жилых, технических и подсобных помещений;
- замена электрического отопления на газовое, другие модификации инженерных систем;
- создание новых вентиляционных каналов.
Специальное разрешение нужно получить от государственных (муниципальных) контролирующих органов, если недвижимость причислена к объектам культурного наследия. В отдельных ситуациях запрещают изменять цвет фасадов и элементы декора, монтировать внешние блоки кондиционеров и другое оборудование. Аналогичные запреты местные власти применяют, если дом расположен на видном месте (площадь, центральная улица).
В любом случае для перепланировки квартиры нужно получить согласие других собственников. Без соответствующего подтверждения невозможно изменить записи в базе данных ЕГРН, которые подтверждают законность реконструкции.
В следующем списке перечислены отдельные типовые работы. Эти примеры демонстрируют, какие перепланировки можно производить по разрешению:
- «мокрые» зоны увеличивают за счет коридора с качественной гидроизоляцией;
- подоконник убирают в кирпичном (монолитном) доме;
- конфигурацию кухни изменяют в точном соответствии с действующими строительными (санитарными) нормами;
- переносят межкомнатные перегородки;
- устанавливают проемы в несущих стенах с усилением специальными металлическими конструкциями;
- монтируют электрическую плиту вместо газовой при возможном подключении мощной нагрузки;
- делают остекление и утепление балкона.
Порядок оформления перепланировки
Важно соблюдать установленный порядок действий, чтобы государственные органы не применили штрафные санкции. Как оформить перепланировку квартиры в соответствии с действующим законодательством?
- Подготовка проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро, имеющее соответствующую лицензию. Но можно выбрать типовой проект, созданный специально для серии вашего дома.
- Подготовленный проект и другие документы согласовываются в жилищной комиссии при местной администрации или другом уполномоченном органе. Срок рассмотрения не превышает 30 дней.
- С разрешением необходимо обратиться в соответствующие инстанции для одобрения проекта.
- Проводится перепланировка, после получения разрешения.
- Комиссия извещается о завершении работ. На место выезжают специалисты, которые знакомятся с произведенными изменениями. Если все в порядке, выдается акт о выполненных работах.
- Акт и документы о собственности подаются в Росреестр для регистрации изменений.
Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?
Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.
К таким работам относятся:
-
установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
-
перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
-
устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
-
устройство новых вентиляционных каналов;
-
прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.
Сколько будет стоить узаконивание?
У каждого владельца недвижимости случаи индивидуальны и отличаются видами планируемых работ. Если изменения глобальные, с демонтажем несущих перекрытий, в таком случае перепланировка будет стоить гораздо дороже, нежели незначительные изменения в помещении. Первая ситуация потребует обращения в многочисленные уполномоченные службы, сбора пакета документации, обращения к компетентным специалистам. Все это отнимает время и материальные средства.
Если вы хотите рассчитать стоимость услуг заранее, в таком случае рекомендуем учитывать расходы на следующее:
- обращение в БТИ;
- создание новых технических документов;
- получение разрешения – делать это нужно в нескольких инстанциях;
- создание документов по проекту;
- издержки суда;
- обращение к юристу;
- штраф – придется оплатить, если планировка проведена самовольно.
При подсчете стоимости процедуры учитывается оплата на получение разрешения в уполномоченных инстанциях, за разработку проекта и т. д. Практически всегда в процессе возникают непредусмотренные расходы – данный фактор тоже учитывается.
Что касается стоимости, то цена работ поэтапно будет такой (приблизительно):
- консультация специалиста – до 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта в БТИ – в пределах 2-7 тыс. руб.;
- составление проекта, по которому будет осуществлена перепланировка – в пределах 3-15 тыс. руб.;
- получение разрешения на работы от жилищной инспекции – порядка 30 тыс. руб.;
- получение разрешения через посредников – более 30 тыс. руб.;
- согласование документации по проекту – 5 тыс. руб.;
- сделать перепланировку законной в судебном порядке – 30 тыс. рублей.
Приведенные цифры – приблизительные, варьируются в зависимости от обстоятельств, при которых будет проведено узаконение, а также региона, где находится недвижимость.
Что случится, если перепланировка узаконена не будет?
Нельзя самовольно осуществлять перепланировку, особенно, если требуется проводить манипуляции с несущими стенами. Несоблюдение данного закона может негативно отобразиться на состоянии жилого здания, приведя его в аварийное состояние. Несоблюдение этих правил наказуемо, и может повлечь за собою такие меры пресечения:
- штраф – до 2500 рублей;
- могут потребовать прежний вид квартире за собственные деньги;
- если помещению не будет возвращен первоначальный вид, то могут наложить штраф повторно, в некоторых случаях двойной;
- принудительное выселение, после чего будет расторгнут договор найма – если квартира относится к органам местного самоуправления;
- наложение ареста, продажа недвижимости путем торгов.
В большинстве ситуаций процедуру оформления можно осуществить самостоятельно, но стоит учитывать, что придется потратить немалое количество материальных средств, времени и усилий. Можно скрыть факт выполненной перепланировки, но в такой ситуации владелец недвижимости теряет право распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Во время подготовки пакета документов для продажи/дарения станет известно о том, что была сделана перепланировка, и в таком случае все же придется зарегистрировать все проделанные работы.
Последовательность необходимых действий
Чтобы грамотно узаконить перепланировку, необходимо выполнить последовательность шагов. Схема отработана и достаточно прозрачна, не вызовет сложностей у владельцев недвижимости.
- Получить проект перепланировки в архитектурном бюро, имеющем соответствующую лицензию на работы.
- Подать в жилищный отдел стандартное заявление и пакет документов: технический паспорт квартиры, свидетельство о собственности, разрешение от контролирующих органов (справка о возможности перепланировки), проектную документацию. Рассмотрение вопроса займет 45 дней, после чего заявитель получит уведомление о решении комиссии.
- Получив разрешение, можно приступить к работам на объекте. Требуется выполнять те задачи, которые утверждены администрацией.
- По окончании, проводится приемка комиссией на объекте, составление акта и внесение инженерами БТИ данных в технический паспорт квартиры. Приемка и подписание акта проводится в 10 дней. Могут быть указаны претензии и дано время и исправление недочетов. В предписании указываются сроки, даются необходимые рекомендации.
- Получение в муниципалитете разрешения на внесение корректировок в кадастровые сведения. Инженерные работы выполняются в течение 30 дней.
- Обращение в Росреестр с заявлением о внесении изменений в учетную запись единого реестра. Основанием служит утверждение муниципалитета выполненных работ. На этом регламент по вопросу, как узаконить перепланировку, считается завершенной процедурой. Собственник в настоящее время получает новую выписку ЕГРН с указанием обновленных сведений в учетных данных.
Все необходимые шаги продолжительны во времени, такое положение объясняется серьезностью вопроса и требованием безопасности граждан. Чтобы узаконить перепланировку, выполненную без полученного разрешения, потребуется обратиться в БТИ. Вызванный по адресу технический сотрудник должен дать заключение о возможности документального подтверждения незаконного ремонта. Если ситуация позволяет, то работники БТИ составят корректировку в технический паспорт объекта. В противном случае, потребуется подавать судебный иск по требованию узаконить перепланировку.