Как правильно оформить ипотеку в гражданском браке?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить ипотеку в гражданском браке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Перечень документов для ипотеки в гражданском браке
Чтобы взять ипотеку в гражданском браке, с заявкой в банк нужно предоставить следующие документы каждого супруга:
- паспорт;
- СНИЛС;
- ИНН;
- копию трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем;
- документ, подтверждающий доходы (например, справка 2-НДФЛ или справка по форме банка);
- дополнительный документ, удостоверяющий личность: это может быть военник или водительские права, свидетельство о регистрации в ФНС для предпринимателей (если это все есть и требуется по договору).
Когда банк одобрит заявку на ипотеку, пакет документов необходимо дополнить:
- выпиской из ЕГРН на приобретаемую квартиру;
- паспортами всех собственников;
- документом, подтверждающим право собственника на квартиру;
- техпаспортом или техпланом;
- отчетом оценщика;
- составленным договором купли-продажи.
Удивительно, сегодня, по статистике, 20% от всех ипотечных заёмщиков получили кредит по такой схеме. Ставка, срок кредитования остаются такими же, как если бы ипотеку оформляла обычная семья.
На первый взгляд, никаких подводных камней. Однако есть некоторые возможные юридические последствия.
Главное, после того как кредит будет полностью погашен, гражданские супруги вступают не в общую собственность, а в долевую.
Дело в том, что созаёмщики, которые не являются родственниками, берут кредит на правах соинвесторов. Это значит, что в договоре чётко определяется доля финансового участия каждого. От этого зависит доля собственности. То есть при продаже тот, кто внес больше, и получит больше. Впрочем, этот пункт можно изменить по усмотрению созаёмщиков. Можно, к примеру, сделать равные доли собственности при неравном финансовом участии.
Законодательные тонкости
Прежде чем узнать, можно ли взять ипотеку в гражданском браке, необходимо ознакомиться с нормами действующего российского законодательства.
Дело в том, что такое понятие как «гражданского брак» не прописано ни в одном нормативном документе, поэтому любые неузаконенные отношения будут считаться простым сожительством, не имеющим каких-либо правовых последствий.
В силу этого любая недвижимость, купленная в гражданском браке и оформленная на одного из супругов, не будет считаться совместно нажитой. Это значит, что при расставании каждый получает ровно столько, сколько было записано на его имя.
Так как же взять ипотеку на двоих в гражданском браке, чтобы избежать конфликтов? Есть два разных варианта. Рассмотрим каждый из них.
Как делится ипотека между гражданскими супругами
Здесь все непросто и не так однозначно, как в официальном браке. Факт сожительства и совместного участия в погашении кредита нужно доказать. Если получится, то квартира будет поделена согласно зарегистрированным в Росреестре долям. Судебная практика знает немало подобных процессов и в каждом из них конфликт разрешается по–разному. Обычно в случае прекращения совместного проживания гражданским супругам удается решить проблему раздела общего долга одним из следующих способов:
- Супруги договариваются и продолжают выплачивать кредит банку, как и прежде. После исполнения обязательств квартиру можно реализовать, а деньги разделить пропорционально долям в общей собственности;
- Несогласный исполнять обязательства супруг отказывается от своей доли в имуществе. В этом случае с одобрения кредитора долю можно переоформить на одного из супругов, который и будет погашать кредит. Второй вправе истребовать в суде часть потраченных на погашение ипотеки личных средств при условии того, что сможет доказать принадлежность той или иной суммы. В противном случае суд признает, что выплаты, в том числе затраты на первоначальный взнос, производились из общего бюджета и откажет заявителю в удовлетворении требования компенсировать понесенные им расходы;
- Один из супругов отказывается платить, но не отказывается от имущества. Разрешить подобную ситуацию крайне сложно. Может сложиться так, что добросовестный супруг выплатит всю сумму кредита, а взамен получит иск о разделе совместного имущества, поэтому данный конфликт предпочтительнее решать по обоюдному согласию сторон.
Оформление ипотеки и вступление в брак
Известно большое количество случаев, когда недвижимость была приобретена в период гражданского брака. Через некоторое время пара решила узаконить свои отношения и пожениться. Спустя какое-то время выясняется, что супруга или супруг могут остаться без доли своего имущества.
Дело в том, что при оформлении ипотечной сделки супруги забыли об указании долевой собственности. В результате при разводе потенциальный собственник жилья имеет полное право изъять свою собственность и оставить второго участника сделки без его доли.
Именно поэтому профессиональные юристы рекомендуют предварительно подготовиться к вероятному разделу нажитого имущества. Особое внимание необходимо уделить ипотечному договору в процессе его оформления.
При прописывании долевой собственности необходимо учитывать свои финансовые возможности. Например, если супруга за годы брака нигде не была трудоустроена, то при разводе она не сможет оплачивать большую часть ипотечного договора либо полную стоимость ипотечной сделки.
Специалисты рекомендуют задуматься о брачном договоре, в котором четко прописать все условия семейного союза. Особое внимание рекомендуется уделить пункту, в котором нужно уточнить, что всё совместно нажитое движимое и недвижимое имущество подлежит равному разделу между двумя супругами вне зависимости от обстоятельств. Таким образом, каждый участник семейного союза имеет полное право забрать свою долю при разводе.
Преимущества и недостатки
Кредитору безразличны отношения, связывающие заёмщиков. Для самих участников гражданского союза ипотека в добрачный период имеет плюсы и минусы.
Среди достоинств выделяют:
- равенство параметров кредитования лицам, состоящим в официальном зарегистрированном браке;
- снятие «обременительной» необходимости посещения ЗАГСа для оформления кредита;
- приобретение жилья в совместную собственность после выплаты кредитных обязательств;
- повышение денежного займа посредством увеличения общей суммы дохода в результате суммирования.
Особенности получения ипотеки в гражданском браке
Отсутствие в паспорте печати о браке в настоящее время не является для банков ключевым фактором. Кредитору больше всего важно платежеспособен клиент или нет. Поэтому проживающие вместе люди могут получить жилищный займ, но не могут получить льготные условия и дотации государства.
Одной из таких форм поддержки является программа «Молодая семья». Одним из главных условий для участия в ней является нахождение пары в зарегистрированном браке.
Еще одним недостатком покупки квартиры на заемные средства в гражданском браке – при расставании недвижимость достанется тому, на кого она зарегистрирована. Это значит, что купленная квартира останется у того супруга, с кем банк заключил договор на ипотеку.
Чтобы застраховать себя от потери вложений необходимо сохранять все документы об оплате. К примеру если жилье оформлено на имя женщины, то при наличии квитанций о внесении платежей по ипотеке мужчина по решению суда может получить долю в квартире.
На каких условиях выдается ипотечное кредитование?
При оформлении ипотеки в рассматриваемом нами союзе следует не забывать о таком факте: Семейный кодекс никак не рассматривает совместное имущество гражданских супругов.
Термин «совместная собственность» применим исключительно к официальным мужьям и женам. Так что данное законодательное положение раздел совместной собственности сожителей регулировать не может никак.
С одним единственным отличием: все затраты сожителей должны иметь документальное подтверждение.
Очень жаль, но в период совместного проживания партнеры крайне редко в письменной форме отражают финансы, вносимые в погашение тех или иных обязанностей. То есть, не фиксируют оплату квартплаты, ипотечных платежей, покупку дорогой мебели и техники и так далее.
В конечном счете, если такие отношения завершаются, а найти компромиссное решение о разделе совместной собственности не выходит, требуется подавать исковое заявление в судебный орган – чтобы признали право на собственность в долях.
Когда суд будет изучать такое дело, экс-партнер должен представить доказательство, что во время совместной жизни с другим человеком он договорился с ним купить жилье в общих долях.
Документация – подтверждение точной суммы инвестирования личных финансов в приобретение квартиры, может считаться доказательством для судебного органа.
Если таких документов нет, жилье перейдет тому партнеру, на которого его оформляли изначально.
Как происходит раздел общего имущества
При разводе режим совместно нажитого прекращает свое действие, потому супруги, руководствуясь ст. 38 СК, могут настаивать на разделе общей собственности. Закон определяет их доли в этом имуществе как равные. Однако когда речь идет об ипотечной квартире, которая изначально не включена в общую собственность, то однозначно говорить о размере подлежащих выделу каждому супругу долей нельзя.
Пункт 2 ст. 38 СК позволяет супругам заключить соглашение и разделить доли в ипотечном имуществе в той пропорции, в которой они посчитают нужным. Если достигнуть соглашения не удалось, раздел следует производить через суд, предварительно внеся ходатайство о включении ипотечной квартиры (или части) в общую собственность.
Проще говоря, если квартира обошлась в 3 млн рублей, а после вступления в брак были внесены платежи на 1 млн рублей, то «совместно нажитой» можно считать лишь ⅓ от квартиры, то есть каждому по ⅙.
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Сохраняйте платежки и чеки
В официальном союзе отношения регламентированы . Но в незарегистрированном браке делить имущество сложнее. Поэтому если квартира куплена в ипотеку вне брака, необходимо сохранять все документальные свидетельства внесения платежей.
Рекомендуемая статья: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке
Особенно это актуально, если вы оплачиваете кредит с карты, через терминал или с электронного кошелька. Позаботьтесь о том, чтобы плательщика можно было идентифицировать. Возможно, лучше вносить платежи через кассу, предъявляя удостоверение личности.
Важно! Имея на руках платежные поручения, вы сможете доказать, что реально гасили кредит и участвовали в приобретении имущества.
Каким образом можно оформить ипотеку, состоя при этом в гражданских отношениях?
Всего существует два варианта: на одного из сожителей и на обоих. В первом случае ипотека оформляется на партнера, который больше зарабатывает. Как правило, супруг выступает в роли поручителя. Если пара решит прекратить отношения, то гражданин, не являющийся по кредитному договору заемщиком, вряд ли сможет доказать свое отношение к квартире. Вместе с тем данная ситуация позволяет прибегнуть к простому совету. Если оформление произошло по обозначенному сценарию, то партнеры вправе договориться о равных выплатах в счет долга по ссуде. Таким образом, каждый из них будет платить по отдельной квитанции и хранить документы на случай разрыва отношений.
Ипотечный договор, составленный в отношении двух заемщиков, позволит установить в отношении каждого из партнеров обязанность сохранять собственность. При этом супруги будут наделены правами в отношении жилья. Если когда-либо отношения прекратятся, то пара сможет расстаться, разделив блага поровну.
На кого оформляется ипотека в гражданском браке
Займ будет оформлен на двоих созаемщиков при их желании. Они будут нести равную солидарную ответственность перед банком за погашение кредита. Но в случае, если они оба подают заявку. Если нет официального оформления отношений, заявление подает на рассмотрение один партнер, то он будет платить по кредиту и оформлять собственность. Отношения к недвижимости второй партнер иметь не будет, как и обязательств перед банком.
На заметку! Созаемщики несут равную ответственность перед банком.
При указании, что есть гражданский брак, и созаемщиком выступит супруг, ситуация иная. Если по какой-то причине пара распадется, то платежи все равно останутся на двух заемщиках, независимо от семейного положения. По условиям банков, к сделке можно привлекать до трех или четырех человек в качестве созаемщиков или поручителей.
Поручитель выступает гарантом выполнения обязательств перед кредиторами. В случае невыполнения условий договора титульным заемщиком, поручитель должен будет погасить займ.
Если у пары законный брак, то банки допускают оформление собственности на одного супруга по заявлению.
Какие банки рассматривают ипотеку на двоих
Предложение доступно в Росбанке, ВТБ, Сбербанке. Райффайзенбанк рассматривает доходы не только законных, но и гражданских супругов.
Условия в Райффайзене на первичный рынок:
- процентная ставка 9.29%;
- срок от года до 30 лет;
- валюта – рубли;
- минимальная сумма от 0.8 млн р. в Москве и от 0.5 млн р. в регионах;
- максимальная сумма 26 млн р.
В ВТБ можно привлечь до четырех человек созаемщиков. Платежеспособность доказывается различными формами, принимаются документы с основного места работы и по совместительству.
Прочие условия на ипотеку вне брака:
- Сумма от 0.6 млн р. до 60 млн р.
- Срок оплаты до 30 лет.
- Первичный платеж не менее 10% от стоимости недвижимости.
- Ставка на готовое жилье от 8.9%
Потребуется оформить полис страхование на недвижимость. На здоровье и жизнь заемщика по желанию, но при отказе повышается процентная ставка.
Как правильно оформить жилье в гражданском браке?
Самым простым способом взятия ипотеки на двоих вне брака является покупка недвижимости в качестве долевой собственности, когда каждому лицу выделяется соответствующая доля. Тогда не потребуется обращаться в суд и доказывать свое участие в приобретении имущества, поскольку оба сожителя регистрируют свою долю в ЕГРН.
ВАЖНО! Гражданские супруги вправе сами решать, кому какая доля достанется. Имущество может быть поделено как пополам, так и в соответствии с размерами вложений каждого. Эта покупка никоим образом не будет отличаться от покупки жилья несколькими физическими лицами.
Необходимо помнить, что каждый собственник доли может в дальнейшем продать, завещать или отдать свое имущество.