Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
2. Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
3. Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
4. После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.

Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.

1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
2. Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
3. Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
4. После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.

Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Успевают ли возможности за фантазией?

Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае. Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет. После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях. Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

• Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
• ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
• opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
• для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
• тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
• зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
• пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
• пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
• paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
• paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
• пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
• paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Во сколько обойдется согласование перепланировки

Владельцу квартиры стоит подготовиться к серьезным тратам, и это не только сами ремонтные работы. В «копеечку» может влететь и разработка проекта, его стоимость зависит от сложности задумки и объемов переустройства.

«Самый простой — базовый — проект обойдется примерно в 10 тысяч рублей. Более сложная работа, включающая в себя множество элементов, будет стоить уже около 30–40 тысяч рублей и более», — пояснила Полина Гусятникова.

Также придется заплатить за выписку из ЕГРН (онлайн — 290 р., лично — 460 р.) и изготовление техпаспорта. Цену на последнюю услугу устанавливает отделение БТИ, которое её оказывает, но это не менее 900 рублей. Заказать техпаспорт можно через МФЦ.

Внесение изменений в техпаспорт после перепланировки будет стоить около 5 тысяч рублей.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Что запрещено менять в планировке квартиры

О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:

• размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
• увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
• уменьшать стандартный размер кухни;
• изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
• делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
• использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
• делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.

Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.

В договоре указаны варианты выплат

Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:

• Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
• Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
• Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.

Что можно делать при перепланировке новостройки?

Получать разрешение нужно при перемещении санузлов, при устройстве специальных проемов в несущих перегородках, а также при добавлении перегородок с высокими нагрузками на перекрытия.

26 ЖК РФ в перечисленных ниже случаях не требует от жильцов разрешения:

• замена пола;
• замена унитаза;
• добавление проемов в ненесущих перегородках;
• монтаж антенн на фасадной части.

Есть случаи, когда перепланировка запрещается. Примеры таких ситуаций:

• увеличение кухни или балкона за счет санузла либо за счет жилплощади на 25% или больше;
• демонтаж несущих стен;
• соединение комнаты и кухни, если там есть газовая плита, с использованием арки;
• уменьшение или перемещение домовых коммуникаций.

Поэтому даже если человек попытается согласовать перепланировку, он получит отказ.

Нужно ли получать разрешение

Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:

• требующие согласования;
• запрещённые к проведению;
• не требующие получения разрешения.

Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:

• обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
• замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
• перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
• перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
• замена материалов облицовки балконов и лоджий;
• установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).

Похожие записи:

• Самозанятые: кто ими может быть, отчетность, виды деятельности
• Транспортный калькулятор — Свердловская область
• Как восстановить материнский капитал сертификат при утере