Как проверить недвижимость перед покупкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить недвижимость перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше главным страхом при покупке квартиры были прописанные в ней родственники продавцов, которые находятся в местах лишения свободы. Дело в том, что они не участвовали в процедуре приватизации квартиры и при этом не давали официального отказа от приватизации. Соответственно, все дальнейшие сделки через суд аннулировались, и добросовестный покупатель квартиры оставался без денег и без жилплощади.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
ШАГ 8. Семейное положение и дети
Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Выход есть: согласие!
«Жесткие» варианты взаимодействия супругов (жена подает в суд, требует себе половину имущества) характерны для вполне определенных жизненных ситуаций – разводов. Мы же, к счастью, изучаем другие условия: отношения в семье нормальные, а один из супругов продает принадлежащую ему собственность. Или покупает – в этом случае он собирается распорядиться совместно нажитыми деньгами. Как тут быть?
Ответ находим все в том же Семейном кодексе: жена должна дать согласие на сделку. Требований к этому документу немного, но они есть. Прежде всего, обязательно его нотариальное удостоверение. «Согласие на покупку/продажу обязательно составляется и удостоверяется нотариусом, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Для оформления этого документа необходимо иметь оригинал свидетельства о браке, штампа в паспорте для нотариуса будет недостаточно».
В самом согласии, продолжает Светлана Бирина, обязательно указываются паспортные данные супругов, данные о регистрации брака (т.е. номер и дата выдачи свидетельства о браке). Также необходимы данные по объекту – чтобы избежать недоразумений по поводу того, какой именно объект жена разрешает своему мужу продать. Что касается покупки, то, отмечает Наталья Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»), тут возможна и формулировка вроде «любая квартира в городе Москве».
В целом, отметили наши консультанты, нотариусы отлично справляются с задачей по составлению подобных согласий. «Во всех нотариальных конторах есть устоявшиеся шаблоны данного документа, поэтому можно не опасаться его недействительности вследствие каких-то ошибок в формулировках, — говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В квалификации нотариусов сомневаться не приходится, поскольку нотариусы до назначения на должность сдают квалификационный экзамен и должны иметь определенный стаж работы по юридической специальности».
При всем уважении к опрошенным нами экспертам, я бы так однозначно утверждать не стал. Приходилось мне видеть документы, в которых составлявшие их господа называли себя «нотаруис». Встречались и другие «косяки» — например, при реальном адресе «дом 5, кв. 26» трудящиеся нотариата писали: «дом 5, корп. 2, кв. 26». Понятно, что «корп.» сохранилось у них в компьютере с момента оформления предыдущего согласия – но клиенту от этого вряд ли легче. Одним словом, отправляясь оформлять подобное согласие, я бы порекомендовал как минимум предварительно почитать выложенные в интернете типовые документы. А также внимательно посмотреть на то, что там выдал вам нотариус – на всякий случай.
Жена «нашлась». Что дальше?
Предположим самый неприятный поворот событий. У продавца квартиры, заявлявшего, что он в браке не состоит, после сделки она «вдруг» отыскалась. Чем эта ситуация грозит покупателю?
Формальный ответ очевиден. «Если супруга оспорит в течение года сделку в суде, то эта сделка будет признана недействительной, — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ)».
А чем именно закончится дело – это предстоит решать суду. «Заканчиваются подобные споры по-разному, это сильно зависит от обстоятельств дела, — отмечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). – Но в целом суды признают сделки недействительными по требованию супруга, согласие которого не было получено».
Для покупателя все это плохо. Прежде всего, продавец может сказать, что денег, полученных за недвижимость, у него уже нет – все потратил. И возвращать стоимость квартиры покупателю (несостоявшемуся) он будет по исполнительному листу со своих официальных заработков – займет это дело лет 300. Во-вторых, вернуть он обязан только ту сумму, которая указана в договоре. Если квартира продавалась несколько лет назад за 5 млн руб., суд постановит возвратить именно столько – невзирая на то, что была инфляция и сегодня такой объект стоит 7 млн. Ну а если стороны решили сэкономить на налогах и указали в документах сумму в 990 тыс. руб. – тогда для покупателя это просто караул.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Ситуация №3: собственник банкрот
Вы купили квартиру и не удостоверились в том, что продавец – добросовестный плательщик. Сделка прошла успешно, ее зарегистрировали. Прошло два года, вы живете в своей квартире и вам приходит повестка в суд. Оказывается, сделку признали недействительной. Потому что бывший владелец квартиры накопил огромные долги, не смог с ними справиться и признал себя банкротом.
Что говорит закон
- по ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все сделки, которые были совершены в течение трех лет до или после того, как продавец признал себя банкротом, могут быть признаны недействительными;
- в той же самой статье говорится, что если цена была существенно занижена, как в случае, описанном выше, а собственник признал себя банкротом, то суд потребует расторгнуть сделку, которая была заключена в течение одного года до или после подачи заявления о банкротстве.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:
- Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.
Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.
- Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.
Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.
- Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.
Пошаговая инструкция проверки юридической чистоты квартиры
Проверить правоустанавливающие документы на квартиру
Главное – уточнить право собственности продавца на объект недвижимости. Доказательством такого права есть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Попросите у владельца документ и внимательно с ним ознакомьтесь. Проверьте, нет ли там недостоверной информации, незаверенных исправлений, помарок, прочее.
Внимание! Документы, которые свидетельствуют о праве собственности человека на недвижимость:
- выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре, подтверждает, что у данного лица есть право на данную квартиру;
- официальные бумаги, удостоверяющие способ приобретения жилья: на основании договора купли-продажи, договора дарения или обмена, договора ренты, приватизации, наследования имущества;
- нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает права иного лица представлять интересы собственника при продаже жилья;
- заверенное у нотариуса согласие супруги (супруга) на продажу жилой недвижимости, приобретенной в браке (если не подписан брачный договор);
- Проверить госрегистрацию договора и историю объекта.
Узнать о том, имеет ли продавец право на недвижимость и сделки с ней, можно, изучив выписку из ЕГРН, представленную собственником. Эту выписку можно получить самостоятельно, без продавца.
Для этого потребуются: письменное заявление, паспорт или другое удостоверение личности, квитанция об оплате услуги по предоставлению выписки и кадастровый номер объекта.
Полученная покупателем выписка будет не настолько развернутой, чтобы можно было уточнить детали. Поэтому лучше, если ее представит владелец квартиры, так как он получит в Росреестре расширенный вариант.
Никогда не доверяйте онлайн сервисам или базам, которые обещают найти информацию о человеке. Как правило, это мошенники. В России эта информация является секретной и в общий доступ её выкладывать запрещено.
Поэтому сайты, которые обещают вам предоставить сведения о разводе, просто забирают деньги у доверчивых граждан. Они могут дать любой ответ, но к реальному положению дел он не имеет отношения.
Если вы хотите узнать эту информацию о своем муже или жене, тогда нужно действовать по-другому:
- Сначала проверьте все документы, которые вам приходили по почте. Если был развод через суд, вам должны прислать повестку, даже если вы давно не общаетесь с супругом.
- Обратитесь в мировой и районный суд с письменным запросом, был ли развод или судебный приказ без вашего участия.
- Пока ожидаете ответа, позвоните секретарю суда и узнайте, намечаются или судебные заседания с вашим участием в ближайшее время.
- Кроме того, каждый суд сейчас обязан выкладывать всю информацию о судебных процессах на своем сайте. Поищите их там, для этого достаточно в поисковой строке вписать свою фамилию и имя. Вам покажут все заседания, где вы были истцом или ответчиком.