Как безопасно приобрести квартиру у иностранца в России

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно приобрести квартиру у иностранца в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Как осуществить безопасную сделку купли-продажи с иностранцем

Приобретая квартиру у иностранного гражданина необходимо строго следовать определенным правилам:

• Убедиться, что владелец недвижимости находится на территории России законно, и будет легально пребывать в РФ во время совершения сделки. Это подтверждается рядом документов: визой, видом на жительство, разрешением на временное пребывание. Изучая указанные документы, важно проверить даты.
• Запросить выписку на квартиру (правоустанавливающие документы) из единого Государственного Реестра Недвижимости, которая подтвердит, что продавец – собственник, и справку о его регистрации.
• Получить от владельца копию паспорта с нотариально заверенным переводом. Если он женат, требуется согласие на сделку его супруги, оформленное у нотариуса.
• Когда продавец владеет квартирой менее трех лет, нужно заказать справку о переходе прав из ЕГРН, где имеются достоверные сведения о прошлых владельцах.
• Следующий этап – проверка жилья на перепланировку. Если ее выполняли, требуется официальное разрешение.
• Последний серьезный шаг к безопасной сделке – способ оплаты. Когда хозяин недвижимости – нерезидент Российской Федерации, нельзя использовать наличные денежные средства. Надо перечислить ему деньги безналичным переводом. Передача наличных нерезиденту – нарушение валютного законодательства, которое грозит жестким штрафом (75-100% от суммы проводимой сделки).

Ограничения при покупке недвижимости для иностранцев

Конституция Российской Федерации – статья 62, пункт 3 – уравнивает российских и иностранных граждан в праве приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории России. Ограничения для иностранцев при покупке недвижимости касаются некоторых видов земельных участков в приграничных территориях и закрытых административно-территориальных образованиях. Они перечислены в ФЗ-261 от 8.11.2007, Указе президента от 9.01.2011 и Постановлении правительства №508 от 5.07.2001. Это нужно учитывать при покупке коттеджей и квартир в таунхаусах с собственными придомовыми участками. Квартиры продаются без ограничений.

Право на покупку недвижимости в России имеют только те иностранцы, которые находятся на территории страны законно. Правовой статус иностранного гражданина на территории РФ регулирует ФЗ-115. Это может быть временное пребывание, временное проживание либо вид на жительство.

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ

Продать квартиру также можно через представителя по доверенности, он получит деньги от покупателя и отправит их через банк на счет наследника. Нерезидент РФ при получении дохода на территории России должен оплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы дохода (п.3 ст. 224 НК РФ). При этом и саму оплату налога, и подачу декларации в ФНС также можно поручить представителю.

Для этого на основании ст.ст. 229, 228 Налогового кодекса Российской Федерации он обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать в налоговую службу Российской Федерации по месту регистрации в РФ, а при ее отсутствии – по месту нахождения проданной квартиры, налоговую декларацию, и до 15 июля также в году, следующим за отчетным, перечислить налог в бюджет РФ.

Требования к иностранному заемщику

Те банки, что готовы кредитовать иностранцев, следят за соблюдением нескольких условий:

• возраст на момент получения кредита 21 год, а на момент погашения – не более 65 лет;
• постоянный официальный доход, при этом сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от доходов семьи;
• легальное пребывание в РФ (виза, РВП/ВНЖ, миграционная карта и т.д.);
• стаж на нынешнем месте работы от 6 месяцев;
• наличие первоначального взноса от 10%;
• положительная кредитная история.

Последний пункт выглядит парадоксально, ведь предложения по потребительским кредитам для иностранцев в РФ очень мало. Тем не менее, если банк увидит, что вы уже однажды справились с погашением задолженности в срок, шансы получить одобрение заявки увеличатся.

Тонкости заключения договора купли-продажи иностранцем

Сделки между россиянами и иностранцами не слишком отличаются от сделок исключительно между соотечественниками. Однако пару моментов стоит выделить:

• при регистрации договора у нотариуса требуется заверенный перевод паспорта;
• иностранец должен иметь на руках документы, согласно которым его пребывание в РФ является законным (миграционная карта, уведомление о временной регистрации, РВП, ВНЖ, виза);
• если у иностранца нет РВП или ВНЖ, в качестве адреса указывается на только адрес регистрации в РФ, но и адрес проживания в родной стране;
• иностранцы не могут приобретать некоторые виды недвижимого имущества и земель.

Где можно оформить договор на английском языке

Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.

Перевести договор на английский язык можно в любом переводческом бюро, которое аккредитовано на перевод юридических текстов. При этом подпись переводчика на договоре должна быть заверена нотариально.

Таким образом, специфика сделок купли-продажи квартиры с участием иностранцев состоит в том, что они имеют несколько ограниченные права на покупку недвижимости в России и должны подтвердить факт законности пребывания на территории России и предоставить нотариально заверенные переводы документов. В остальном сделка происходит в штатном режиме.

Как иностранцу купить квартиру: процесс оформления сделки

Пункт 2 ст. 62 Конституции РФ уравнивает права и обязанность всех лиц, живущих или временно проживающих на территории государства. Данная норма напрямую касается права покупать недвижимость. Более того, иностранные граждане не ограничены в праве распоряжения жилыми и коммерческими объектами, находящимися у них в собственности.

К сожалению, политическая ситуация в мире диктует свои условия. На сегодняшний день (апрель 2022 года) правительство России было вынуждено ввести определенные санкции в отношении граждан недружественных государств. Однако основных прав это постановление не коснулось. Главное требование, которое государство выдвигает к личности иностранного гражданина — наличие оснований для законного пребывания на территории России.

Стать полноправным владельцем квартиры, дома или объекта коммерческой недвижимости может иностранец, имеющий один из следующих документов:

• открытая виза (если речь идет о гражданах «безвизовых государств», то должно в обязательном порядке соблюдаться правило, ограничивающее легальный период нахождения в России);
• миграционная карта с указанием конкретного места временного проживания;
• разрешение на временное проживание;
• вид на жительство.

Какие документы необходимо подготовить для сделки

Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан на территории РФ» претендовать на статус собственника жилого или коммерческого объекта недвижимости могут следующие категории граждан:

• временно проживающие на территории Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что они получили разрешение на временное проживание);
• постоянно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что эти лица получили вид на жительство);
• временно пребывающие в Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что эти лица прибыли на территорию страны на основании визы или в порядке, не требующем получения визы, и получившие миграционную карту, но не имеющее вида на жительство или разрешения на временное проживание).

Что могут купить иностранцы?

Есть свои требования и ограничения к выбору объекта:

• земли сельхозугодий (их получают только в аренду);
• наделы в приграничной зоне;
• объекты из недр, в континентальном шельфе;
• участки из лесных массивов;
• земли из госфонда в природных заповедниках;
• объекты на землях, относимых к оборонной или транспортной отрасли;
• имущество в районах с закрытым доступом (территории со спецрежимом).

Последовательность действий по оформлению покупки соответствует общей схеме сделки купли-продажи:

1. Выбор объекта из тех, которые официально могут купить подданные иностранных государств с учетом требуемых параметров – региона, площади, иных значимых характеристик.
2. Согласование условий сделки с продавцом и проверка документов продавца и бумаг на недвижимость.
3. Составление предварительного договора, внесение аванса или задатка.
4. Подготовка документов для сделки и назначение даты подписания.
5. Подписание соглашения.
6. Передача бумаг на перерегистрацию собственника на основании заключенного договора.
7. Получение документа, подтверждающего факт перехода права собственника к другому лицу.

Лица, которые имеют недвижимость или приравненное к ней имущество, платят налог на имущество физических лиц. Приравненным к недвижимости имуществом считают гаражи, машиноместа на стоянках, киоски и тому подобные архитектурные формы.

Это местный налог, то есть он устанавливается каждым муниципалитетом отдельно, потому нужно уточнять ставку в местных нормативных актах. Для исчисления суммы налога необходимо знать кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, ведь именно по ней происходит расчет суммы. Нередко собственники прибегают к процедуре оспаривания кадастровой стоимости, потому что механизм ее определения часто дает сбои. А ведь он сильно влияет на итоговую сумму налога.

Отдельно платят налог при продаже имущества. Доход физического лица при продаже квартиры подлежит декларированию, если она пробыла у него в собственности менее 5 лет.

Стоит помнить, что если иностранное лицо не является резидентом, то есть живет в стране менее 183 дней в течение года, он платит налог по повышенной 30-процентной ставке НДФЛ.

Но необходимо также проверять и наличие соглашения об избежании двойного налогообложения с возможностью зачета налога для гражданина конкретной страны.

Но как передаются права собственности?

Перед проведением процедуры нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей. Этот вид затрат берёт на себя будущий владелец. Сюда входит стоимость на обслуживание риэлтора, нотариуса и многое другое. Но всё это берется только по желанию. Кроме всех документов, продающая сторона должна подготовить официальную форму заявки, чтобы зарегистрировать квартиру.

ВНИМАНИЕ !!! Бумаги смогут сразу передаваться в МФЦ или Росреестр. Есть возможность направить через интернет. Можно сделать процедуру, если у вас есть электронная подпись. Иногда есть возможность нотариально заверить комплект документов.

Если вы оплачиваете услуги через интернет, то госпошлина будет составлять 1400 рублей. Лучше всего запастись квитанцией или каким-либо другим документам по оплате и подать в Росреестр совместно с полным пакетом необходимых бумаг. Продавец получает расписку в государственном органе о том, что на учёт были приняты документы.

Право иностранцев на покупку российской недвижимости

В России иностранцы имеют полное право на владение, распоряжение и пользование недвижимостью на территории, как и резиденты страны, в частности это касается и квартир, если только нерезидент пребывает на законных правах на территории страны.

В отношении имущества иностранцы имеют те же права, привилегии на пользование государственными услугами и информационную обеспеченность, что и граждане. Это предусмотрено законами РФ и, непосредственно, Конституцией Российской Федерации.

Исключениями являются только случаи покупки земельных участков, которые под сельскохозяйственные услуги, а также другие объекты, которые предусмотрены в законодательстве РФ. В таком случае они имеют право на получение прав на аренду.

Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Приобретение недвижимости в России гражданином другой страны — довольно понятный и отлаженный процесс. Но нередко сложности возникают из-за языкового барьера. Если иностранный гражданин не говорит на русском языке, то он может привлечь переводчиков для подготовки документов.

Некоторые иностранные граждане обращаются к нотариусу, который не только предоставляет переводчика, но также помогает составить двуязычный нотариально заверенный договор. Так покупателю проще разобраться с тем, что он подписывает и что приобретает, в конечном счете.

Есть и более «бюджетный» вариант — иностранный гражданин может привлечь к оформлению документов русскоговорящего гражданина страны, выдать ему доверенность, и уже он будет подписывать все документы от имени покупателя.

Покупка недвижимости иностранцами не облагается никакими специальными налогами, однако зачастую возникают сложности со взаиморасчетами (особенно в случае, если деньги поступают из-за рубежа). Также стоит отметить, что существует перечень пограничных муниципальных образований, округов и районов, жестко регламентированный законодательством РФ, на недвижимость, расположенную на данных территориях, иностранцы не смогут получить право собственности.

На получение вида на жительство приобретение недвижимости никак не влияет. Но здесь есть один нюанс: для получения разрешения на временное проживание необходимо наличие свободной квоты, ведь по каждому субъекту есть определенное количество мест для людей, планирующих получить гражданство. Если у иностранца в собственности уже есть недвижимость, то получить квоту можно в упрощенном порядке.

Условия для покупки квартиры в Москве иностранцем

Если рассматривать российское законодательство относительно приобретения недвижимости, то принципиальных различий по покупке жилья российским гражданином и иностранцем нет. В обоих случаях человек должен иметь необходимый набор документов, подписать договор купли-продажи выплатить причитающуюся сумму продавцу, пройти процедуру оформления недвижимости, уплатить государственную пошлину. Тем не менее, есть ряд условий, о которых необходимо помнить:

• гражданин другой страны, желающий приобрести квартиру в Москве, должен находиться в России на законных основаниях – поскольку регистрация происходит через государственные органы, у покупателя обязательно будут проверять основания, на которых он пребывает в стране. В зависимости от гражданства, это может быть виза, вид на жительство, право на безвизовое нахождение (при этом должны соблюдаться условия безвиза, например, продолжительность пребывания). Если человек находится в России нелегально, приобрести квартиру он не сможет, вначале придется легализовать свое пребывание;
• есть ряд территорий, закрытых для приобретения иностранцами – согласно законодательству, иностранные граждане не могут приобретать недвижимость везде, кроме ограниченных зон, к которым, к примеру, относятся военные городки, приграничные территории, режимные объекты и т. д. Потому перед сделкой необходимо уточнять, не относится ли местность, где расположена квартира, к таким территориям;
• документы для приобретения квартиры должны быть переведены на русский язык и легализованы – обязательным условием является перевод основных документов (паспорта, ID-карты или аналогичного удостоверения личности), а также доверенности, если она используется, на русский язык. Кроме того, перевод должен быть заверен нотариально, а также потребуется легализация: если страна гражданства покупателя входит в подписанты Гаагской конвенции, достаточно печати-апостиля, если же нет, придется пройти полную процедуру легализации через МИД.

Кроме вышеупомянутых, дополнительные требования при покупке квартиры иностранцем не выдвигаются, остальные условия полностью соответствуют таковым при приобретении недвижимости гражданами России.

Без апостиля документов не обойтись

Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.

Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.

В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.

Похожие записи:

• Какие Документы Нужны Для Налоговой При Принятии Нового Устава Снт
• Платёжное поручение по страховым взносам
• Дарственная на дом: как правильно оформить и избежать проблем