Новые правила постановки на кадастровый учет квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила постановки на кадастровый учет квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Какой срок предоставления документов

Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 г., крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если кредитный договор подписан с 29.11.2022, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.

Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.

Для чего нужно оформлять право собственности

Оформление права собственности на квартиру подтверждает факт владения имуществом. Полноправный хозяин получает больше прав, но и определенные обязанности.

Что может делать владелец до и после оформления квартиры в собственность в 2021 году:

	До регистрации права собственности	После регистрации права собственности
Проведение сделок (купля-продажа, аренда, дарение, завещание)	нельзя	можно
Регистрация по месту жительства	нельзя	можно
Перепланировка	нельзя	можно
Налоговый вычет	да	да
Налог на имущество	не нужно платить	нужно платить
Услуги ЖКХ	нужно оплачивать	нужно оплачивать

Кратко — как оформить право собственности на квартиру в 2021 году

• При подписании акта приема-передачи уточните у застройщика сроки постановки новостройки на кадастровый учет или дождитесь оповещения от него.
• Соберите пакет необходимых документов (паспорт, договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, госпошлина).
• Подайте документы на регистрацию в Росреестр: лично в МФЦ или офисе Росреестра, онлайн на сайте Росреестра или через посредника.
• Получите бумажную или электронную выписку из ЕГРН в течение 7−9 рабочих дней.
• Стоит заранее проконсультироваться с менеджером в банке о дополнительных шагах, если квартира приобреталась в ипотеку.
• Несмотря на то, что в законодательстве не указано, в какой срок необходимо оформить право собственности на квартиру, лучше не затягивать. Без государственной регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем жилья.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

• Договор основания;

  Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

• Акт приема-передачи;

  Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

• Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;

  Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

  Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

  Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

• Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
• Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
• Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
• Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

Самостоятельная постановка квартиры на учет

Законодательством предусмотрена возможность постановки квартиры на учет собственными силами. Подобный механизм приведен в Федеральном законе № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».

Процедура самостоятельной постановки на учет подойдет покупателю квартиры в проблемном доме, который застройщик долго не может сдать в эксплуатацию. Раньше обманутые дольщики были вынуждены регистрировать свои права через суды. При самостоятельной регистрации можно получить свидетельство о праве собственности, не дожидаясь постановки на учет здания со всеми его помещениями. В этом случае дольщику придется заказать в проектно-инвентаризационном бюро технический паспорт на квартиру. После этого можно обращаться за кадастровым паспортом.

Однако, если ваш дом не относится к проблемным, эксперты не рекомендуют прибегать к процедуре самостоятельной постановки квартиры на учет, ведь это требует существенных временных затрат и лишних усилий.

Оформленный договор дарения на недвижимое имущество у нотариуса, сразу же действует с того дня, как его подписали обе стороны.

Если дарственная оформлена самостоятельно и подписана обеими сторонами, но не зарегистрирована, то срок её действия равен трём годам. За это время документ должен быть зарегистрирован, иначе он аннулируется. Как только осуществлена государственная регистрация договора, объект становится собственностью принявшего дарение.

После подписания договора дарения, надо сразу регистрировать право на имущество в ЕГРН. Тогда будут исключены возможные ситуации по оспариванию дарения третьими лицами. Если произведена добровольная регистрация, то одаряемому и дарителю нужно совместно подать документы и через десять дней получить выписку ЕГРН.

Что такое постановка на кадастровый учёт МКД

Многоквартирный дом является объектом недвижимости, иначе говоря зданием, в него включены как нежилые помещения, которые предназначаются для индивидуального и общего использования. Как полностью любые другие объекты недвижимости, многоквартирные дома в обязательном порядке должны подлежать учёту в Росреестре. Это требуется для того, чтобы данные о здании, а также помещениях, которые в нём находятся, отражалась в госреестре ЕГРН. Имеются некоторые нюансы постановки на кадастровый учёт многоквартирных домов, и заключаются нюансы в последующем:

• Для многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию до 2013 г., учёт проводится при помощи обращения собственников помещений, либо же при помощи заявления местной администрации.
• Поставить постройку на кадастровый учёт может как застройщик, так и собственники помещений, находящихся в этой новостройке.
• Регистрация прав на помещение может происходить только в том случае, если объект поставлен на учёт, а данные о нём была есть в ЕГРН.

Как поставить многоквартирный дом на кадастровый учёт

Многоквартирный дом ставят на кадастровый учёт после того, как он вводится в эксплуатацию. Для этого застройщик должен обратиться в гостехнадзор, пройти проверку, также получить разрешение на ввод в эксплуатацию. В неких случаях можно поставить на учёт объект незавершенного строительства. Как например, если застройщик обанкротился, то дольщики самостоятельно могут оформить технический план на незавершенный объект строительства и поставить этот недостроенный дом на учёт. Благодаря этому станет возможно найти другую компанию затем, чтобы она окончила строительство, либо же попытаться реализовать недостроенное здание и вернуть свои деньги. Затем, чтобы узнать обо всех этих нюансах подробнее, вы сможете обратиться в компанию «ГеоЗемКадастр».

Законодательное регулирование

Есть особые законы о постановке здания на кадастровый учёт:

• ФЗ РФ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении Изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• ФЗ РФ №218 (ред, от 25.05.2020) «O государственной регистрации недвижимости».
• Приказ Минэкономразвития №883 (от 26.11.2015) «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему. документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости».
• ФЗ РФ №190 (ред, 24.04.2020) «Градостроительный кодекс России».
• ФЗ РФ №136 (ред. 18.03.2020) «Земельный кодекс РФ».
• ФЗ РФ №188 (ред. 25.05.2020) «Жилищный кодекс Российской Федерации».
• ФЗ РФ №221 (ред. 02.08.2019) «О кадастровой деятельности».

Как зарегистрировать недостроенный дом

Как поставить недостроенный дом на кадастровый учет:

1. Для оформления учета недвижимости долгостроя в настоящее время необходимо предоставить техническую инвентаризацию недвижимого имущества и кадастровый паспорт.
2. Нельзя зарегистрировать строение:

• если ведется строительство на земле, не предназначенной для этих целей;
• строительство без разрешительной документации;
• возведение с нарушением правил и стандартных норм.

Участок выделяется для строительства из земель государственной или муниципальной принадлежности и подлежит регистрации на основании межевального плана и правовых документов договора приобретения, ренты, дарения, наследства. Если участок имеет границы с соседним наделом, то оформляется акт согласования.

По закону незавершенное строительство — это невведеннное в эксплуатацию здание. Причины не достроить дом бывают разные. С внесенными изменениями в Гражданский кодекс недостроенный дом относится к недвижимому имуществу.

Застройщик незаконного строительства не может оформить право собственности. Обрести право владения на недвижимость можно только в судебном порядке.

Необходимые документы:

• заявление;
• кадастровый паспорт, если земля не была зарегистрирована;
• документ, подтверждающий право на землю;
• чек или квитанцию об оплате госпошлины.

Необходимо пошагово провести следующие действия:

1. Обратиться в БТИ с заявлением для вызова техника и осмотра домовладения.
2. Специалист БТИ проведет необходимые работы и составит техническую документацию. Дому присваивается номер. Устанавливать адрес и нумерацию входит в компетенцию местного муниципалитета.
3. Постановка дома на учет в кадастре, оформление плана и паспорта.
4. Получение справки из кадастрового паспорта о подтверждении регистрации прав владения на созданный объект.

Чтобы строение получило статус жилого, следует представить документы: паспорт, заявление, свидетельство о праве собственности, технический план и описание, проект переоборудования. С этой целью вызывают инженера на объект. Техник проводит осмотр, составляет технический план. Если в доме осуществлялась перепланировка без разрешения, то будет взыскан штраф и только потом последует оформление.

Важно знать, если дом построен без разрешительных документов до 30 октября 2001 года, то поставить на учет и оформить вещное право владения недвижимостью можно в упрощенном порядке.

Сроки подготовки документа

Стандартный срок устанавливается как 7 рабочих дней. Отсчет начинается со следующего рабочего дня после того, как регистратор принял в работу весь пакет. В день получения с собой нужно иметь лишь паспорт и расписку, которая возвращается регистратору.

Если предполагается несколько собственников жилья, то прийти за документами должен каждый из них лично (или через доверенное лицо по соответствующему документу). Если полноправным собственником или одним из сособственников будет несовершеннолетний, он должен забрать документы через своего законного представителя (родителя или опекуна).

Подробно о сроках получения документа в разных обстоятельствах можно также узнать на сайте Росреестра, перейдя по ссылке.

Препятствие застройщика процедуре оформления

Наряду со стандартной процедурой, когда строительная компания не чинит никаких препятствий покупателю жилья, иногда возникают и противоположные ситуации.

Можно сразу предвидеть наличие каких-то подводных камней по таким признакам:

• по разным причинам застройщик не предоставляет каких-либо документов, которые подтверждают факт введения дома в эксплуатацию, иную разрешительную документацию;
• заказчик отказывается комментировать или не дает внятных ответов о том, почему дом до сих пор не поставлен на государственный кадастровый учет и/или почему у него до сих пор нет почтового адреса и индекса;
• застройщик уклоняется от присутствия на процедуре регистрации права собственности на жилой дом.

На практике у будущего покупателя довольно мало источников достоверной информации. Однако если налицо один или несколько их описанных признаков, а также в случае, когда дом не стоит на кадастровом учете, следует воздержаться от приобретения жилья в такой новостройке.

Регистрация права собственности в новостройке

Существует несколько способов, которые позволяют проверить, находится ли квартира на учете:

• подать официальный запрос в Росреестр;
• направить заявление через МФЦ;
• запросить информацию через сайт Росреестра.

Информацию может запросить любое лицо, заинтересованное в получении сведений. Невозможно запросить сведения по фамилии, имени и отчеству собственника. Информацию можно запросить по квартире, адрес которой или кадастровый номер известен. Это важно для покупателей, которые могут проверить юридическую чистоту и наличие права собственности у продавца.

Основные сведения можно выяснить самостоятельно, воспользовавшись онлайн справочной на сайте Росреестра. Здесь можно ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Согласно ФЗ № 218 устанавливаются единые сроки для рассмотрения заявлений независимо от метода подачи и количества собственников. В ч. 1 ст. 16 указывается срок в 5 дней для внесения информации об имуществе для запуска кадастрового учета по нему. Если документы подаются через МФЦ, срок увеличивается до 7 дней, так как требуется время на их доставку в Росреестр.

Если заявление оформляется одновременно на регистрацию права собственности и кадастровый учет, сроки увеличиваются соответственно до 12 и 10 рабочих дней. При судебном решении срок оформления не превышает 5 дней.

Росреестр может отказать в постановке на учет по следующим причинам:

• данные из заявления и представленных документов не соответствуют;
• представлены недействительные документы;
• в заявлении содержатся исправления или помарки;
• неправомерные действия, когда заявитель не имеет доверенности и не является владельцем;
• неполный состав документов;
• подлинность документов вызывает сомнения.

Закон ФЗ-№221 обязывает вносить сведения в федеральный реестр, полученные в результате юридических сделок по недвижимости. Росреестр ставит квартиру на кадастровый учет, тем самым узаконивает принадлежность имущества. Учет новых данных в кадастре информирует государственного регистратора, что у объекта есть собственник, а технические характеристики объекта актуальны на момент обращения.

Постановка квартиры на кадастровый учет предоставляет следующие возможности распоряжения:

• продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду;
• использовать в качестве залога при кредитовании;
• оформлять страховой полис;
• получать ипотечный займ;
• проводить перепланировки и реконструкции;
• участвовать в приватизации;
• решать споры в судах и обращаться в надзорные органы.

Каждому учтенному объекту присваивается уникальный кадастровый номер, который сохраняется при смене собственников. Такая возможность позволяет проследить историю обращения объекта с момента внесения первичной записи. Для государства кадастровый учет квартиры и других имущественных активов необходим для определения стоимостных характеристик, которые применяются для налогообложения граждан. В формуле расчета земельного и имущественного налога используется кадастровая стоимость собственности.

Сведения о том, почему квартира снята с кадастрового учета, предоставляются по соответствующему запросу. Это возможно в результате прекращения существования: разрушение из-за ветхости, пожара, наводнения или других форс-мажорных обстоятельств. Для удаления записи потребуется предоставить официальные подтверждения факта невозможности эксплуатации.

Постановка на кадастровый учет без застройщика

Кадастровый паспорт — это выписка из Государственного кадастра недвижимости, в ней содержится вся информация о жилье. Указывается информация, которая необходима для государственной регистрации. Без характеристик жилплощади нельзя проводить различные сделки.

Получение такой выписки — довольно легкая процедура, но на нее затрачивается много времени. Например, на процесс приватизации уходит гораздо больше времени, чем на данное действие. Должен соблюдаться определенный пошаговый порядок. Особенно длительным является процесс сбора нужных бумаг и хождения по государственным учреждениям.

Каждый объект недвижимости находится в определенном кадастровом округе. До 2013 года вопросами выдачи документов занималось БТИ. После появилась Кадастровая палата Росреестра, которая стала заниматься оформлением. Паспорта стали выдавать инженеры, прошедшие курсы и аттестацию.

Гражданину нужно прийти в Кадастровую палату Росреестра (в настоящее время ЕГРН). Раньше свидетельство выдавали в Многофункциональных центрах. Можно самостоятельно пройти процедуру регистрации на сайте Росреестра и заказать нужный документ. Паспорт делают исходя из сведений об объекте, учитывая все изменения на момент технической экспертизы. Если обследование жилья не проводится, то кадастровый сертификат выдают по данным прошлого осмотра. В такой ситуации можно совершить ошибку, если происходили изменения в планировке. Берутся за основу данные из проекта дома. Если жильцы не переносили стены, то данные будут актуальными.

Регистрация земельного участка под МКД

Без документов на землю, предоставленную для возведения дома, не получится зарегистрировать такой объект недвижимости. Бумаги нужны и для получения допусков к строительству. По закону владельцы квартир смогут оформить участок в долевую собственность. Но для начала надо выделить такой надел:

1. Разработав и согласовав проектный план;
2. Оформив межевые документы;
3. Подписав договор с кадастровой службой;
4. Поставив землю на учет.

Подобные работы может провести любой собственник квартиры или представитель долевых владельцев жилья. Когда перечисленные этапы пройдены, потребуется:

• подготовить документы о правах на жилые и нежилые помещения;
• получить подтверждение предоставления участка;
• согласовать проект местоположения надела;
• подготовить план межевания, где указаны границы и объекты социального значения.

В зависимости от того, кто обращается за регистрацией земельного участка под МКД, нужно еще представить протокол собрания собственников недвижимости, устав и учредительные бумаги на застройщика и прочее. Все документы направляются в уполномоченные органы, где и заносят соответствующие записи в реестр. Мы подготовим все материалы, подадим обращения и добьемся регистрации участка.

Похожие записи:

• С 1 января стартовала Декларационная кампания-2023
• Какие страны открыты для туризма в связи с военным конфликтом
• Размер фиксированных взносов ИП в 2023 году