Безопасно ли покупать квартиры варианты махинаций

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасно ли покупать квартиры варианты махинаций». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квартира в частном доме

Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Покупаете её, наслаждаетесь жизнью, но в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён. Что делатЬ Попробовать продать? Это невозможно, потому что в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. А значит, заключив сделку, новый владелец получил в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме. Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.

Как себя обезопасить:

• Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
• Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
• Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет зарегистрировано в Росреестре и занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
• В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
• Продажа доли может оформляться дарением по активному желанию продавца (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.

Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт проведение сделки незаконным, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.

Как себя обезопасить:

• Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
• Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
• При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей

Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.

Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.

Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:

• Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
• Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
• Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
• Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
• На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
• Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
• Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
• Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.

Продажа участка с подземными коммуникациями

Купленный для индивидуально-жилищного строительства участок может оказаться непригодным для постройки частного дома из-за проведенных под землей инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода — хотя в документах об этом не сказано ни слова, или же мошенники могут сфабриковать поддельные документы о геологической и топографической съемке участка. А цена при этом у него будет в полтора-два раза выше реальной.

А если на этом участке вы все-таки построите дом, власти могут обязать вас снести постройку, оплатить перенос коммуникаций или выписать приличный штраф.

❗️Как обезопасить себя: перед покупкой вы можете заказать геологоразведку участка — это недешево, но последствия могут обернуться гораздо дороже. Также вы можете запросить сведения в градостроительном департаменте о наличии подземных коммуникаций на участке, а также узнать в Росреестре, есть ли на участке обременения по использованию.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.

Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.

Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.

Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.

Многократная продажа жилья

Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.

Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.

Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.

Осторожно: продажа залоговой квартиры

При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.

Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.

Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

• представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
• отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
• внесение залога;
• возникновение неожиданных наследников;
• наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.

Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.

Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.

В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:

• приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
• пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
• родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.

Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.

1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
2. Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
   • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
   • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
   • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

Мошенничество при покупке и продаже недвижимости

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:

1. Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
2. Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
3. Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
4. Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
5. При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.

При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:

1. Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
2. Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
3. Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
4. При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.

При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!

Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником. Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте. Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы. Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.

Похожие записи:

• Как пересчитать и вернуть 1% страховых взносов с дохода свыше 300 000 руб.
• Стандартные налоговые вычеты в 2021 году для подоходного налога
• Трудовая книжка: образец заполнения 2023