С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Могут ли выселить из муниципальной квартиры без достаточных оснований

В следующем перечне перечислены причины, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, Постановлениями Правительства, иными тематическими законодательными документами:

• отсутствие платежей за пользование помещением и коммунальные услуги на протяжении шести месяцев и более;
• нанесение существенного ущерба объекту недвижимости;
• нарушение законных прав (интересов) соседей;
• лишение гражданских прав;
• нецелевое использование квартиры;
• перевод объекта недвижимости в категорию объектов для планового сноса либо признание непригодным для проживания;
• изъятие земельного участка для решения федеральных (региональных) задач;
• изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
• передача имущества в собственность религиозной организации.

Каждый пункт оснований для выселения из муниципальной квартиры можно рассмотреть подробно. С учетом ограниченного объема публикации далее приведены отдельные примеры.

Нарушение порядка оплаты коммунальных услуг оспорить в суде сложно. Но допустима отмена выселения по причинам, признанным уважительными:

• ухудшение состояния здоровья;
• наличие в семье несовершеннолетних детей, инвалидов;
• утрата постоянного трудоустройства.

Намеренное разрушение имущества нанимателем должно быть доказано истцом в ходе судебного разбирательства. Таковым не будет признан естественный износ. В некоторых случаях для подтверждения правоты пользуются экспертным заключением.

Как происходит выселение из квартиры несовершеннолетнего

Выселить взрослого дееспособного гражданина гораздо проще, чем ребенка. Но несовершеннолетнего тоже можно лишить права проживания.

Для выселения лица, не достигшего 18 лет, нужно обратиться в суд с исковым заявлением. Судья рассмотрит все обстоятельства, относящиеся к ситуации:

• Основания для проживания ребенка на территории квартиры. Например, если собственником является отец или мать, он имеет полное право находится в доме.

• Наличие у законных представителей несовершеннолетнего прав на проживание на территории иного объекта.

• Основания для выселения ребенка. Например, прекращение семейных отношений. Но стоит отметить, что даже в таком случае выселить несовершеннолетнего довольно трудно.

• Финансовое положение законных представителей несовершеннолетнего, наличие у них возможности обеспечить его другим жильем. Родители, не имеющие своего объекта, но получающие существенный доход, могут себе позволить снять или купить собственную квартиру.

Порядок выселения из квартиры прописанного человека – не собственника

Для выселения гражданина, который не является собственником, нужно учитывать обстоятельства, на основании которых он находится в помещении. Есть несколько вариантов:

• Самовольное занятие жилья. В таком случае у проживающего отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие право на проживание. На практике встречается редко, но ситуация возможна (чаще всего, в бесхозных объектах).

• Прекращение ранее оформленных обязательств. Например, находился в квартире на основании договора найма, срок действия которого завершился.

• Прекращение семейных отношений. Самый распространенный вариант — расторжение брака. Бывшие супруги не всегда сохраняют право на проживание на территории объекта, принадлежащего второму супругу.

• Прекращение договора социального найма. Член семьи может быть лишен права на проживание, если длительное время отсутствует на территории объекта и не выполняет свои обязательства.

Чаще всего, для выселения не собственника придется обращаться в суд с исковым заявлением. Исключение — самовольное занятие, в таком случае могут помочь правоохранительные органы.

Процесс выселения лица проходит в несколько этапов:

1. Предъявление претензии. Не является обязательным, но стоит начать с предъявления своей позиции в письменном виде и указанием на требование о добровольном выселении гражданина.

2. Оформление искового заявления. В нем нужно указать, что гражданин лишился права на проживание, указать на доказательства, почему так произошло, представить доводы, почему лицу нужно покинуть территорию квартиры.

3. Подача иска в соответствии с правилами подсудности. Дело будет рассматривать районный или городской суд. Направить заявление можно почтой, в электронном виде (при наличии ЭЦП), на бумаге, лично или через представителя. Перед подачей заявления нужно направить копию ответчику и приложить при обращении в суд почтовую квитанцию и опись вложения.

4. Участие в судебном процессе. Нужно будет доказать суду, что выселение необходимо и факт проживания другого гражданина нарушает права собственника.

5. Получение судебного решения и исполнительного листа. Документы подтвердят необходимость выезда проживающего гражданина с территории квартиры.

6. Подача исполнительного листа в Службу Приставов. Этот шаг применяется, если гражданин не хочет выезжать самостоятельно.

Договор найма – лучшая защита собственников и квартирантов!

Каждый, кто уже подумывает над тем, как выгодно сдать квартиру и не прогадать, должен быть готов к любым непредвиденным ситуациям. Помимо неоплаченных квитанций, есть вещи и пострашнее. Не стоит забывать, что в квартиру придут абсолютно чужие люди со своими привычками и недостатками. Да, и жизнь может обернуться неприятными сюрпризами: понадобится срочная продажа жилья, ответственные квартиросъемщики окажутся безответственными или абсолютно неплатежеспособными, а то и вовсе мошенниками. Именно в таких случаях ребром встает вопрос о выселении квартирантов и о том, как это сделать.

Развитие событий будет напрямую зависеть от наличия или отсутствия договора найма. К сожалению, многие обыватели пытаются обойти стороной оформление этого документа. В большинстве случаев ими движет жажда экономии, которая впоследствии выливается в непомерные траты денег, нервов и времени, а также чревата ответственностью за нарушение налогового кодекса. Письменное соглашение между наймодателем и квартиросъемщиком основывается на правах и обязанностях граждан, установленных в гражданском и жилищном кодексах. Предписанные гражданским законом нормы (ст. 687, 688 ГК РФ) регламентируют процесс вселения жильцов в квартиру, решение споров, расторжение договоров и урегулирование прочих вопросов, которые могут возникнуть во взаимоотношениях частного арендодателя и его клиентов. Жилищное законодательство распространяется на правила заключения договоров соцнайма и порядок выселения из жилья, в том числе и коммунального, собственниками которого могут быть как граждане (субъекты РФ), так и муниципалитеты.

Как выселить квартирантов из съемной квартиры при наличии у них временной прописки?

Регистрация по месту пребывания предусматривает проживание гражданина на указанной жилплощади до срока, упомянутого в документе. В этом случае выселение квартиросъемщика превращается в практически невозможную затею. Специалисты приводят лишь несколько причин, которые могут помочь в реализации процедуры:

— квартирант попал под призыв в ВС РФ;
— жилец препровожден в места лишения свободы;
— квартиросъемщик пропал без вести или умер (требуется официальное подтверждение);
— допущена ошибка при оформлении регистрации;
— документы признаны поддельными.

В некоторых ситуациях результативна устная договоренность с клиентом. Достигнув понимания, следует попросить жильца написать соответствующее заявление о снятии с регистрации.

Могут ли выселить из коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.

Правовой статус квартиранта состоит в следующем:

• физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
• не является его собственником;
• обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
• вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).

Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости

К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.

Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.

Решение вопроса через суд

Если доходит до суда, то в первую очередь, чтобы выселить арендатора владелец квартиры составляет письменное обращение, куда прикладывает все требуемые документы. Узнать их список можно в соответствующих органах.

Далее, судебный исполнитель выясняет суть произошедшего. После чего начинается рассмотрение дела, в котором участвуют обе стороны.

Когда этот этап заканчивается, суд выносит свое решение, опираясь на действующее законодательство. Обжаловать решение можно в течение одного месяц и не позже.

Ответчик обязуется выполнить решение суда добровольно. Если же нет, тогда ему поступает предложение покинуть жилье в добровольном порядке, или составляются соответствующий законный акт и специальные службы помогают ему это сделать.

Подведем итоги!
Если вы сдаете кому-то жилье без договора, то будьте готовы к тому, что могут возникнуть проблемы. Избавиться от плохих квартирантов бывает очень непросто. Это делается осознано и по своей воле. Лучше хорошенько присмотритесь к квартирантам, узнайте, что они за люди и как можно чаще следите за состоянием квартиры.

Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

Статья 103 Жилищного кодекса Российской Федерации выделяет некоторые ограничения, когда невозможно выселить гражданина из жилья без предоставления другого места проживания.

Важно! К ним относятся:

• жены, родители, дети военнослужащих, которые погибли или без вести пропали при исполнении своих непосредственных обязанностей;
• пенсионеры, которые признаны таковыми в соответствии с российским законодательством;
• инвалиды первой и второй группы;
• дети-сироты;
• близкие родственники погибшего лица, получившего квартиру в связи с исполнением трудовых обязанностей.

Правила распространяются на нанимателей жилого помещения, а не на арендатора. Наем жилого помещения – это пользование государственным, муниципальным имуществом. Аренда – это пользование частным имуществом согласно условиям договора. Арендодатель имеет право выселить арендатора в любое время года, несмотря на все исключения.

Основания для выселения

Единственная причина, по которой квартиранты могут быть выселены досрочно – расторжение договора найма. Основаниями для досрочного расторжения договора могут стать:

• использование жилого помещения не по назначению (под офис, склад, студию, мастерскую и т.п.);
• длительная просрочка по арендной плате (обычно более полугода, если в договоре не указан иной период);
• асоциальный образ жизни нанимателей (злоупотребление алкогольными напитками, пьяные дебоши, постоянный шум, мешающий отдыху соседей, другие подобные нарушения);
• перепланировка жилого помещения без согласия собственника;
• приведение жилого помещения в нежилой вид, порча хозяйского имущества;
• извлечение из квартиры прибыли без согласия владельца (сдача квартиры в поднаем).

Невозможно досрочно расторгнуть договор аренды жилого помещения за один день. Собственник жилого помещения обязан заблаговременно оповестить арендатора о том, что он намерен расторгнуть договор. Для этого он должен передать квартиранту официальное уведомление о намерении расторгнуть договоренности, причем, не позднее, чем за неделю до указанной даты выселения.

Процедура выселения будет зависеть от наличия (либо отсутствия) договора найма жилого помещения. Если такой договор был заключен официально, владелец жилого помещения отчислял НДФЛ в размере 13% от суммы арендной платы, арендодатель может требовать принудительного выселения квартиранта в суде.

Основания для выселения

В соответствии со ст. 687 ГК РФ, аннулировать договор найма можно:

1. по договоренности сторон, согласно условиям соглашения;
2. в одностороннем порядке, в соответствии с договором;
3. через суд.

Расторгнуть соглашение до истечения его срока действия можно только при наличии веских оснований, например:

• использование квартиры не по назначению – например, квартиранты устроили в ней офис;
• во время проживания нанимателями был нанесен серьезный ущерб помещению либо имуществу, находящемуся в нем;
• квартиранты неоднократно демонстрировали антиобщественное поведение, создавая неудобства для соседей;
• состояние жилплощади либо иные обстоятельства создают угрозу для квартирантов.

При выявлении любой из перечисленных ситуаций владелец жилья вправе потребовать освободить квартиру.

Советы собственнику: как избежать проблем?

1. Арендодатель должен письменно оформить договор аренды с будущим жильцом, чтобы юридически защитить собственный права в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Документ должен быть грамотно составлен с указанием важных деталей для собственника недвижимости. Собственник может самостоятельно составить договор или обратиться за юридической помощью к соответствующим специалистам.
2. Платежеспособность будущего жильца можно проверить с помощью внесения пункта в условия договора о необходимости оплаты депозита в период проживания. В случае досрочного расторжения договора со стороны арендаторов собственник квартиры в праве удержать ранее внесенный жильцами депозит, если иное не предусмотрено условиями договора.
   Также собственник недвижимости может установить условия, согласно которым квартиранту необходимо заранее внести арендную плату за проживание, например, за два месяца.
3. В договорных отношениях также можно указать конкретную сумму неустойки, которая взимается в случае нарушения условий договора.

Узнать о правах жильцов и арендодателей, а также советы о том, как выселить квартирантов, можно здесь.

Все решения об освобождении места жительства решаются только в судебном порядке.

Похожие записи:

• Какой штраф предусмотрен за незаконное предпринимательство
• Отказы кандидатам: когда нельзя, а когда можно
• Маткапитал в 2023 году: сколько можно получить и на что потратить