Продажа коммерческой недвижимости быстро и выгодно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа коммерческой недвижимости быстро и выгодно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.

Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:

• локация и наличие рядом транспортных развязок;
• тип недвижимости;
• этаж, на котором расположена недвижимость;
• наличие арендатора и договора на долгий срок;
• финансовое состояние арендатора;
• продолжительность владения площадью;
• состояние объекта недвижимости;
• суммарная стоимость эксплуатации здания;
• наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
• оценка потенциального дохода и окупаемости;
• оценка рисков;

Как подготовить бизнес к продаже

Для начала стоит понять, что бизнес – это товар. Поэтому к продаже его нужно подготавливать, оценивать его стоимость, находить покупателей. У многих тут возникают проблемы. Они не способны адекватно оценить стоимость своего дела, найти покупателей для них кажется невозможным, а подготовка – адская мука.

Решений у этого этапа всего 3:

1. Обратиться к юристу;
2. Обратиться к брокеру;
3. Попытаться сделать все самому.

Первые два способа гарантируют нормальную оценку, поиск клиентов и минимальные усилия с вашей стороны. Если же вы решили делать все сами, то начинаем этап подготовки. Тут важно сделать ремарку: так как бизнесы бывают разных видов, то конкретного способа продажи нет, есть базовая схема, теоретически работающая сразу на все.

ИП означает, что вы сможете самостоятельно продать и получить все деньги, за вычетом налога, в свое пользование. Итак, вот что нужно сделать в качестве подготовки к продаже:

• Настроиться на продажу;

Если вы развивали свой бизнес с нуля, то продать свое дело вам будет крайне сложно. Тут уж либо разорвать все связи, либо пытаться развиваться своими силами дальше.

• Разобраться с бизнес-процессами;

Статус ИП продать нельзя. Поэтому потенциальному покупателю нужно предоставить доказательства, что ваш бизнес полностью закрыт и готов к продаже. То есть нужно будет договориться с арендодателем (если он есть) о смене владельца, разобраться с заказами клиентов (если они есть) и так далее.

• Провести инвентаризацию;

Это один из важнейших этапов, так как от его выполнения зависит расчет итоговой стоимости бизнеса. Нужно будет провести инвентаризацию всего. Есть лопатка за 100 рублей – можно продать дороже на 100 рублей.

• Подготовить финансовую отчетность

Если у вас нет толкового бухгалтера по каким-либо причинам, можно создать таблицу в Excel с разбивками по статьям доходов, расходов и прибыли. Крайне внимательно заполняйте отчетность и учитывайте все.

В отличие от ИП, ООО владеете не вы один. Поэтому придется уже договариваться со своими коллегами о продаже. Но, вы всегда можете продать только свою часть.

Для продажи ООО нужно:

• Получить согласие всех учредителей на продажу;

Как было написано выше, бизнес – не ваша собственность. Поэтому нужно получить письменное согласие от всех владельцев.

• Подготовить документы по ООО;

Список документов – устав Общества, протоколы и решения собраний, все договоры, по которым у компании есть обязательства.

• Подготовить финансовую отчетность;

Шаг идентичен варианту с ИП.

• Подготовить описание.

Это пункт – маркетинговая подготовка. Нужно сделать фотографии или презентацию, представляющие ваш бизнес. Описать его по четким критериям: обороты, расходы-доходы, прибыль, срок окупаемости. А также составить уникальное торговое предложение, в которое можно включить: плюсы, чем вы отличаетесь от конкурентов, почему вы уверены, что все будет работать без вас. Также укажите почему вы решили продать его.

Какую цену установить на бизнес

Перед установкой цены товар нужно оценить. Конечно, за сколько продать бизнес решаете вы, но вам в помощь существует несколько способов оценки: доходный, расходный и сравнительный.

Доходный – оценка исходя из окупаемости: за сколько дней, недель, месяцев или лет бизнес выйдет в плюс. Например, дело приносит 100000 чистой прибыли в месяц. Тогда цена продажи – 1-1,5 миллиона рублей.

Расходный –оценка исходя из стоимости создания. То есть, в учет идет все оборудование, помещение, время, за которое бизнес дошел до нынешнего уровня. Оценка таким способом возможна только при проведении инвентаризации и ведения финансовой отчетности.

Сравнительный – самый простой способ оценки, при котором бизнес просто сравнивают с аналогичными. То есть, если завод по производству кирпичей в примерно таком же месте, с такой же прибылью и так далее, стоит 5 миллионов, то и ваш стоит 5 миллионов.

Критерии, влияющие на стоимость:

• подтверждение дохода;
• налаженные процессы;
• описание процессов;
• возраст.

Как выгодно продать такую недвижимость: практические советы

1. Улучшить внешний и внутренний облик здания. В первую очередь будущий покупатель обратит внимание именно на внешние данные объекта. Согласитесь, что облупленные стены и желтый потолок вызовут негативные впечатления.
2. Цена не должна быть завышенной. Не стоит слишком отходить от цены, установленной специалистом. Ее значительное завышение отпугнет потенциальных покупателей. Для быстрой продажи недвижимости подойдет цена несколько ниже рекомендуемой. Однако и слишком низкую стоимость устанавливать нельзя: такую сделку сложно назвать выгодной и, как правило, это вызывает недоверие.
3. Объявление о продаже должно привлечь покупателя. О том, как правильно его составить, будет рассказано ниже. Объявление должно отличаться или выделяться чем-либо из основной массы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, которые будущий покупатель, вероятно, пролистает или вовсе не обратит внимание.
4. Воспользоваться помощью риелтора. Самостоятельная продажа сэкономит эту часть расходов, но не сэкономит время продавца. Объявления, выкладываемые на сайтах и газетах, придется каждые пару недель подавать снова, а звонки и демонстрация здания очередному покупателю будут отвлекать от работы или других повседневных дел. Риелтор возьмет всю эту работу на себя.

Как ускорить продажу коммерческой недвижимости?

Чтобы быстрее продать любой коммерческий объект, стоит воспользоваться несколькими советами:

• Проведите предпродажную подготовку. Помещение должно произвести положительное впечатление на потенциального покупателя, недорогой косметический ремонт повысит шансы на успешное заключение сделки.
• Воспользуйтесь услугами риелторов. Профессионалы не только размещают объявления, но и используют другие возможности поисков покупателей. Занесение объекта в специализированные базы данных значительно ускоряет процесс и помогает добиться требуемого результата.
• Размещайте объявления на специализированных площадках. Обычные сайты объявлений могут не дать результата, лучше воспользоваться ресурсами, которые посещает целевая аудитория.
• Публикуйте как можно более полную информацию об объекте, указывайте преимущества, благодаря которым он будет интересен покупателям. Например, это размещение в уже обжитом районе, близость остановок транспорта и т.д.

Этапы оформления сделки

Составление договора должно происходить в присутствии двух сторон, а правки вносятся строго по обоюдному согласию. Собственник предъявляет покупателю полный пакет документов. Затем договор подписывается в присутствии юриста, а также необходимо оплатить госпошлину. Стоимость государственного налога рассчитывается с учетом типа объекта и площади. После подписания договора необходимо заполнить акт передачи имущества, а затем можно заниматься переоформление объекта в Росреестре.

Продажа коммерческой недвижимости – это сложный процесс, который требует хорошей юридической подготовленности. Организовывайте просмотры, устраивайте крупную рекламную кампанию, исправьте все нарушения в документациях и тогда вы сможете заключить успешную сделку.

Как продать быстрее коммерческую недвижимость

Следует отметить, что в плане продажи, коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой:

• Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как неправильное формирование цены приведет либо к тому, что ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя (при переоценке), либо к потере потенциальной выручки (при недооценке);
• Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
• Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Как быстро и выгодно продать?

После принятия решения о продаже коммерческой недвижимости, естественно, каждый стремится сделать это как можно быстрее. Чтобы все сложилось удачно, необходимо придерживаться следующих правил:

• Подготовить данный объект к продаже – стоит освежить ремонт, убрать все ненужные вывески и расклейки (оставшиеся от бывших арендаторов).
• Установить реальную (адекватную) цену – для этого необходимо провести мониторинг аналогичных предложений на рынке недвижимости, сравнить по месту расположения, площади, наличию парковки, транспортной доступности, качеству ремонта. Если стоимость объекта установлена реальная, то продажа обычно происходит быстро.
• Нужно правильно подать информацию – в тексте объявления указывается информация о размерах и площади объекта, о ремонте, подробная техническая характеристика. Если речь идет о здании, то обозначается этажность, также нужно расписать – из каких материалов сделаны стены, перекрытия.

  Обязательно приложить красочные фотографии, причем не только самого помещения или здания, но и прилегающей территории. Потенциальный покупатель должен понимать, чем эта недвижимость для него интересна и удобна. Объявление стоит распространять на различных площадках: в интернете, в газетах, на телевидении (можно бегущей строкой), на уличных билбордах (арендовать), а также можно еще расклеить на остановках.

• Все документы должны быть оформлены строго в соответствии с законом – не должно остаться никаких неузаконенных перепланировок, сделать новый кадастровый паспорт (если требуется), все коммерческие помещения должны обязательно относиться к нежилому фонду (если нужно, то перевести). Документация должна быть абсолютно готова к проведению сделки.
• Сделка купли-продажи должна проводиться грамотно – договор необходимо составлять и заключать в соответствии с законодательством.

Заниматься продажей недвижимости можно самостоятельно или с помощью риэлтора. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы.

Какую стратегию выбрать и почему?

Сегодня известны три разных стратегии продажи коммерческой недвижимости:

• Первая стратегия – когда стоимость недвижимости изначально завышается. В этом случае, разумеется, потенциальных покупателей будет меньше, но зато не будет лишних звонков. А покупатель в любом случае найдется (пусть не так быстро), которому нужна будет именно эта коммерческая недвижимость.
• Вторая стратегия – стоимость выставляется адекватно (среднерыночная цена). Звонков будет много, но продать возможно свой объект ориентировочно за 1 – 2 месяца.
• Третья стратегия – стоимость недвижимости выставляется ниже рыночной.

Какую из них выбрать – каждый собственник решает сам, ведь кому-то нужно продать срочно – значит лучше всего выбрать третий вариант (при этом потеряется примерно 25% от реальной стоимости). Если наоборот, то есть, время терпит, а нужно как можно больше денег выручить, то воспользоваться лучше первой стратегией. Ну, а вторая стратегия – самая универсальная, ее и применяют в большинстве случаев.

Как продать коммерческую недвижимость

• Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
• Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
• И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
• Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

• В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
• При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
• Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.

Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.

Похожие записи:

• Отмена пени по коммунальным платежам
• Пенсионерам утвердили 6 доплат к пенсии в 2023 году
• Можно ли взыскать алименты за прошедший период?