Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жильё с маткапиталом можно, если:

• получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
• квартира переоформлена в общую собственность по долям
• условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
• есть регистрация жилья в Росреестре

Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал

Вы можете купить квартиру ребенку на материнский капитал или приобрести недвижимость на свое имя. Но в последнем случае, на ребенка в обязательном порядке выделяется доля. В законе нет четкого указания, касаемо размера рассматриваемой доли. То есть, официально можно выделить мизерную часть квартиры. Но обычно родители выделяют для своих детей достаточно внушительные доли в недвижимости. Как правило, доля может составлять четверть или даже треть квартиры.

Если купить долю в квартире на материнский капитал, но доля ребенка не была выделена, могут возникнуть проблемы. Ребенку, когда он вырастет, возможно придется отстаивать свои права на недвижимость. То, что в квартире есть и его доля, и она больше той минимальной доли, что выделили родители, придется доказывать в суде. Иначе восстановить справедливость не получится.

Как получить разрешение органов опеки?

Главное — доказать, что права детей не будут нарушены и они получат равноценные доли в другом объекте. Также площадь новой квартиры не должна быть меньше предыдущей. Иное возможно в двух случаях.

• Если вы подтвердите, что рыночная стоимость квадратного метра в новой квартире выше предыдущей.
• Если доли родителей в новой квартире будут уменьшены, а дети получат площадь, равнозначную отчуждаемой.

Чтобы получить разрешение:

1. Составьте заявление в органы опеки;
2. Подготовьте пакет документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор о праве собственности на квартиру);
3. Получите справки — оценщика о стоимости жилья и об отсутствии коммунальных задолженностей.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• паспортные данные продавца и покупателя;

• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

• выписка из ЕГРН;

• разрешение органов опеки на продажу;

• стоимость жилья;

• подтверждение того, что объект не находится под обременением;

• порядок вступления договора в силу;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Чем рискуют покупатели, когда приобретают жилье, купленное на деньги Госпрограммы

Опасность может заключаться прежде всего в том, что недвижимое имущество должно делиться на доли, не исключая из этой цепочки детей.

Если родители так и не удосужились выделить долю своим детям и нотариально заверить процедуру, то такая сделка, совершенная в обход ООиП, может быть легко оспорена в высших судебных инстанциях!

Так на что же важно обратить внимание? Если вы совершаете покупку имущества у семьи, в которой есть от двух и более детей, то не лишним будет спросить, функционировал ли при покупке имущества материнский капитал.

• Если таковой сертификат действительно использовался, то не исключено, что продавец совершает сделку в обход закона. Причем зачастую это действие совершается даже не по желанию кого-то обмануть, а по незнанию.
• Если же вас заверят, что имущество было приобретено без использования МК, то тогда никаких препятствий для покупки жилья у вас возникнуть не должно.

Когда можно продать имущество, купленное за счет Госпрограммы

Даже если не обращать внимание на тот факт, что нигде в законе не написано, что подобное имущество нельзя продавать, всегда следует помнить, что подобная сделка одобряется прежде всего соцопекой, так как того требует закон.

Если же вы обратитесь в Росреестр в обход ООиП, то, скорее всего, получите отказ.

Срок, который отведен на данное разрешение, так же никак не регулируется законом.

• Разрешение, которое действует на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащее чадам, действует в течение 3-ех месяцев.
• После предоставления разрешения от ООиП, договор на имущество нужно предоставить в течение месяца.
• Если срок закончился, а сделка так и не состоялась, то придется посетить соцопеку еще раз.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Условия продажи квартиры с материнским капиталом

Чтобы продать квартиру, она должна быть собственностью всех членов семьи в равных долях. В том случае, если при покупке квартира была оформлена на одного из родителей, прежде чем продавать, её нужно переоформить на всех членов семьи. Это можно сделать в течение полугода.

Если дети уже совершеннолетние, тогда от них нужно получить согласие, а в том случае, если они не достигли 18 лет, то одобрение требуется от опекунского совета.

После приобретения новой квартиры, детям необходимо выделить такие же доли, как и от прежней жилплощади. В некоторых случаях разрешено выделить меньшую часть, только если новые условия будут намного выше прежних.
Кроме согласия опекунского совета требуется одобрение от представителей Пенсионного фонда.

Если для погашения разницы был оформлен кредит, тогда потребуется дополнительно предоставить разрешение от банка.

Новая жилплощадь должна быть заранее подготовленной. Создать для детей в новом жилье такие же условия или на порядок выше, чем на прежнем месте. А также новую квартиру нужно зарегистрировать в Государственном реестре.

Родители обязаны принести в опекунский совет все доказательства того, что интересы малолетних детей не будут ущемлены.

По закону право на собственность разделяет все права на квартиру между членами семьи. Родители должны руководствоваться интересами детей. Поэтому все операции строго контролируются со стороны Государственных структур.

В случае развода родителей, доля детей остаётся прежней. Это право обеспечено законодательством России, согласно которому любой, кто был прописан в квартире, может претендовать на часть от её продажи.

Также за квартиру нужно внести налог, если она была в собственности не более 3х лет.

Самым важным условием считается воссоздание комфортных условий в новом доме, который был куплен на средства от материнского капитала. И в некоторых случаях разрешается купить квартиру или дом с меньшей квадратурой, если на это есть очень веская причина. Например, если один из детей серьёзно заболел и ему необходимо лечение. При этом родителям полагается снизить свою долю в новой квартире, чтобы детям достались равные части.

Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:

• для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
• продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.

Если документы составлены юридически грамотно, сделки продажи-покупки жилья с использованием маткапитала безопасны. Однако особенности все же есть.

Для продавца существует риск не получить средства от покупателя. Чтобы минимизировать такую вероятность, стоит прописать в договоре условия и сроки передачи денег. Подписание бумаг лучше осуществлять лично в присутствии нотариуса.

Для покупателя риск может быть в том случае, если продавец не наделил детей долями в проданной квартире. Тогда сделку могут признать недействительной даже по истечению долгого времени. Чтобы избежать неприятностей при покупке и не вкладывать деньги в сомнительный объект, следует проверять правоустанавливающие документы и обращать внимание на собственников жилья. Грамотный ход — привлечение к совершению сделки опытного юриста.

Вопросы, связанные с продажей жилья, купленного с привлечением материнского капитала решаются правильным подходом к делу, Не обязательно обременять юристов — достаточно подготовить все документы, своевременно зарегистрировать право собственности детей на отчуждаемую недвижимость и выделить доли там, где семья будет жить.

Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

---

Порядок сделки продажи квартиры и покупки другого жилья

Если рассматривать в общем, порядок действий при продаже жилья, приобретенного на маткапитал, с последующей покупкой новой квартиры, будет таким:

1. найти покупателя на квартиру;
2. изучить рынок недвижимости и подобрать оптимальный вариант жилища для последующей покупки;
3. обговорить с продавцом условия сделки, сообщив, что предварительно будет проведена продажа прежней квартиры, купленной на материнский сертификат;
4. заключить предварительный контракт купли-продажи;
5. получить согласие от опеки;
6. провести продажу своих квадратных метров;
7. подписать договор на покупку нового жилья и завершить сделку.

Похожие записи:

• Как аннулировать завещание на квартиру самим завещателем при жизни
• О районном коэффициенте и «северных» надбавках в Тюмени
• ВНЖ в России в 2023 году. Новый бланк и новые основания