Покупка квартиры в пользу третьего лица — образец договор купли-продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в пользу третьего лица — образец договор купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

1. Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
2. Найти подходящее жилье.
3. Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
4. Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
7. Зарегистрироваться договор в реестре.
8. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
9. Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

На практике налога можно избежать даже в случае, если в схеме участвуют не близкие родственники. Поскольку в законодательстве нет прямых упоминаний о налогообложении выгодоприобретателя по соглашению, составленному в его пользу, а ДКП не является договором дарения, требования оплатить НДФЛ нельзя назвать законными. В случае появления претензий со стороны представителей налоговых органов стоит обратиться к грамотному юристу, который поможет отстоять свои интересы.

Образец типового договора купли-продажи в пользу третьего лица

Соглашение в пользу третьего лица должно быть заключено в соответствии со стандартными требованиями гражданского законодательства. То означает, что в них должны быть указаны существенные условия, а также они должны иметь письменную форму.

Выделяют следующий перечень существенных условий:

• О предмете договора;
• О стоимости предмета, указанного в соглашении;
• О процедуре исполнения обязательства;
• О порядке принятия выполненного стороной обязательства;
• Последствия отказать стороны принять исполненное обязательство.

Поскольку соглашение заключается в интересах третьего лица, то некоторые сделки указывают на это третье лицо, хотя этот пункт не является обязательным для включения в текст документа.

Когда же эти данные включаются, то о лице, которое получит право требовать исполнения соглашения, необходимо указать:

• Персональные данные этого лица;
• Контактную информацию.

В случае, когда заключается соглашение о купле-продаже в пользу третьего лица, необходимо помнить, что налоговое законодательство его определяет как одаряемого, то есть лицо, которое приобретает выгоду от совершенного в пользу него действия.

Помните, что такое соглашение должно пройти процедуру регистрации.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
3. Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
5. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
6. Получить задаток от покупателя.
7. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
8. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
9. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.

Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:

• осуществления оплаты;
• перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.

Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.

Налоговые последствия

В судебной практике возник вопрос: вправе ли предприниматель применять специальный налоговый режим ЕНВД в случае, если услуги он оказывает не контрагенту по договору, а третьим лицам, конечным потребителям соответствующей услуги.

Президиум ВАС РФ по данному вопросу сформулировал следующую правовую позицию. Оказание бытовых услуг непосредственно физическому лицу в целях удовлетворения его бытовых или других личных потребностей подпадает под действие специального налогового режима в виде ЕНВД независимо от того, с кем был заключен договор на оказание соответствующих услуг.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о начислении сумм налогов по общей системе налогообложения и привлечении к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ.

Налоговый орган счел неправомерным применение налогоплательщиком специального налогового режима в виде ЕНВД в отношении услуг бань, которые оказывались малоимущим слоям населения на основании договора, заключенного обществом с администрацией округа.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
3. Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
5. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
6. Получить задаток от покупателя.
7. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
8. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
9. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

• Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
• Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
• Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.

Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.

С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Случаи, в которых для дарения требуется согласие третьих лиц

Во всех случаях, когда дарение затрагивает интересы третьих лиц, оно должно производиться с их разрешения. Это правило установлено с целью обезопасить участников гражданских правоотношений от предумышленного или случайного нарушения их прав со стороны дарителя и выгодоприобретателя. В противном случае имеют место многочисленные иски по оспариванию сделки дарения третьими лицами.

Специфичные правила установлены на случай дарения имущества, принадлежащего унитарным, муниципальным и госпредприятиям. Собственники таких юрлиц закрепляют за ними имущество на праве хозяйственного ведения (суть режима обозначена в ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 576 ГК РФ, произвести дарение указанного имущества можно только с письменного позволения его собственника. Исключение составляют подарки стоимостью до 3 тыс. руб.

К сведению

Озвучивались предложения изъять из ст. 576 ГК РФ упоминание об оперативном управлении как излишнее. Этот режим сводится к возможности владеть и пользоваться. Правомочностей по распоряжению он не предполагает в принципе.

Существуют определенные особенности дарения имущества, пребывающего в общей совместной собственности. Этот режим:

• согласно ст. 244 ГК РФ, не предполагает выделения доли совладельцев;
• касается неделимой вещи или имущественного комплекса;
• в силу ст. 256 и 257 ГК РФ, по умолчанию распространяется на супругов, а также членов фермерского хозяйства.

Согласно ч. 2 ст. 253 ГК РФ, дарение совместного имущества производится с письменного согласия всех совладельцев.

Относительно супругов правило дублируется в ст. 35 СК РФ. Уточнено, что для совершения мужем/женой сделки с недвижимостью позволение должно быть нотариально удостоверено.

Дарение может иметь форму цессии — уступки дарителем (кредитором) в пользу одариваемого права требования. Обычно смена кредитора в обязательстве не нуждается в согласовании с должником. Но, по ч. 2 ст. 388 ГК РФ, оно обязательно, если в силу специфики обязательства личность кредитора имеет решающее значение для должника.

Оценка значимости личности кредитора при возникновении спора оценивается судом. Существует практика по следующим случаям:

• застрахованное лицо не может подарить право требования возмещения, даже если страховой случай уже настал и оформлен;
• банк не вправе уступить право требования к должнику лицу, не обладающему банковской лицензией (п. 51 Постановления ПВС РФ от 28.06.12 №17);
• нельзя дарить требование, происходящее из трудовых правоотношений;
• невозможно подарить льготу.

По общему правилу, оговоренному ст. 313 ГК РФ, должник вправе договориться с посторонним лицом (например, дарителем) об исполнении им обязательства должника перед кредитором. Последний, в свою очередь, обязан принять исполнение, предложенное дарителем. Примечательно, что кредитор не вправе даже выяснять основания, по которым обязательство выполняет другое лицо.

Согласно ст. 313 ГК РФ, невозможна замена должника, если его личность важна для кредитора. Нельзя перепоручить проведение работ и предоставление услуг (например, создание литературного произведения, проведение маркетинговых исследований). Поскольку дарение обычно касается обезличенных имущественных обязательств, возражения кредитора против замены его должника другим лицом (дарителем) редкостны.

Покупка квартиры в пользу третьего лица образец договора

• Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
• Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
• Как заключить договор в пользу третьего лица (пример) Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц: Скачать форму договора

1. Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода.

Похожие записи:

• Льготы на транспортный налог — 2022. Кто и почему может не платить
• Как вернуть налог за обучение
• Какие льготы и выплаты положены ветеранам труда