6 советов специалиста о перепланировке помещения под хостел или мини-гостиницу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 советов специалиста о перепланировке помещения под хостел или мини-гостиницу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Хостел – это особая форма гостиницы. Главное отличие от отеля заключается в характере размещения постояльцев. Отдельные номера на одного, двух человек отсутствуют. Спальные места оборудованы в общем помещении, часто двухъярусными кроватями. Общими для пользования являются кухня, санузлы. Вместо ванны установлена душевая кабина.

Плюсы и минусы открытия хостела

Недорогие гостиницы в оживленных местах всегда пользуются повышенным спросом у приезжих. Бизнес будет успешным, если предприниматель сумеет предложить услуги, соотносимые по качеству и стоимости, местоположению хостела. При условии заполняемости мини-гостиницы выше 50 % затраты окупятся в течение 2-х лет.

Важно! Риск при открытии собственного дела существует всегда. Невозможно предусмотреть, как может измениться ситуация через несколько лет в плане законодательства, уровня жизни населения, что повлияет на желание путешествовать.

Занятие малым бизнесом из-за невысоких доходов ограничивает привлечение персонала, многие вопросы ежедневно приходится решать собственнику хостела. Высокий уровень занятости владельца – минус в организации мини-гостиницы.

Затраты на открытие хостела делятся на единовременные и текущие. Единовременные – это финансовые вложения в материальную базу мини-гостиницы и оформление разрешительной документации:

1. В помещении необходимо сделать ремонт, чтобы оно соответствовало статусу хостела.
2. Приобрести оборудование, мебель, инвентарь.
3. Организовать рекламную акцию.
4. Зарегистрировать бизнес.
5. Прочие расходы.

Наибольший удельный вес в разовых расходах занимает обустройство гостиницы, так как от этого будет зависеть качество предоставляемых услуг и конкурентоспособность. Единовременная сумма зависит от количества койко-мест и пакета услуг, на которые смогут рассчитывать постояльцы. Ориентировочно – это составит около полутора миллиона рублей.

В текущие расходы входят:

• заработная плата обслуживающего персонала;
• оплата коммунальных услуг;
• банковского кредита;
• удаленного бухгалтера;
• санитарно-гигиенических средств;
• прочих расходов;
• перечисления в бюджет.

Сумма ежемесячных трат, в среднем, не превышает 200 тысяч рублей, в том числе около 50 % – это заработная плата работников и бухгалтера. Если помещение арендуется, то сюда следует добавить расходы по арендной плате.

Готовый хостел как альтернативное решение

Открытие хостела с нуля — достаточно хлопотное дело. В четкий алгоритм действий всегда вмешиваются какие-то обстоятельства, тормозящие процесс. И даже после прохождения всех кругов бюрократического ада нет гарантии, что хостел получит все разрешительные документы и сможет работать. Для бюджета и нервной системы зачастую полезнее покупка хостела, который уже является функционирующим бизнесом. В этом случае вы получаете полностью оборудованное помещение, всю разрешительную документацию, налаженные бизнес-процессы и заведение, которое уже создало себе положительную репутацию и заработало доверие посетителей.

Мы собрали все статьи о хостелах, которые будут вам полезны.

• Что такое хостел
• Закон о запрете хостелов
• Классификация хостелов

Актуальность заведения и документы для открытия

Хостел как бизнес-идея является перспективным вложением средств, который при успешной реализации может вырасти до нескольких филиалов. Подобный формат проживания уже давно пользуется популярностью в Европе, на российском рынке он появился не так давно. Поэтому данную нишу можно считать относительно свободной и выйти на окупаемость получится быстро.

Сейчас все больше путешественников не хотят тратить деньги на проживание в дорогих отелях и гостиницах. Студенты и молодые люди стали чаще путешествовать, поэтому апартаменты в хостелах становятся альтернативой гостиничным номерам. Поэтому все больше начинающих предпринимателей выбирают это направление для вложения своих средств.

Для начала нужно составить бизнес-план хостела, чтобы подсчитать все возможные затраты на ремонт и по необходимости внести коррективы. Чтобы открыть хостел, необходимо зарегистрировать компанию как ИП или ООО и встать на налоговый учет. Обязательно нужно получить разрешение от пожарной службы и санэпидстанции, договор на вывоз бытовых отходов. Предприниматель должен предоставить договор об аренде помещения или подтвердить, что оно находится в собственности.

Нежилые помещения под хостел — закон о хостелах

Хостелы появились в России сравнительно недавно. Пришедшие к нам из Европы, они долгое время вовсе не были подчинены отдельному регламенту, защищающему безопасность и комфорт как самих постояльцев, так и невольных соседей квартирных хостелов в жилых домах. Число хостелов росло бесконтрольно. Где-то они были зарегистрированы как мини-отели, а многие вообще вынуждены были работать “в тени”.

Наконец, в 2014 году, в правительстве отреагировали и признали хостел самостоятельным видом бюджетного гостиничного жилья, выпустив единый ГОСТ для хостелов. Изначальный закон устанавливал формальные вольные нормативы и, по сути, не решал проблему хостелов в многоквартирных домах, набивших оскомину простым гражданам, вынужденным соседствовать с такими общежитиями. Откликнувшись на их просьбы, два года спустя, был разработан и внедрён пакет поправок, навсегда закрывающий конфликт между владельцами хостелов и их соседями.

Нюансы и подводные камни

Тонкостей и вопросов может возникнуть очень много, причем, не все из них имеют чисто бюрократическую основу. Часто в процессе продвижения проекта человек спотыкается о непредвиденные обстоятельства, меняющие всю разработанную стратегию.

Например, отсутствие согласия соседей на перевод помещения в статус нежилых.

Иногда люди годами не могут справиться с нежеланием или непониманием соседей, отчего теряется время и нервы. Поэтому вначале следует тщательно проработать все этапы работ и отыскать в них наиболее уязвимые позиции.

При планировании точки общепита следует помнить о соответствии помещения санитарным нормам, наличии запасного выхода, вывозе отходов и т.д.

Любой просчет может вызвать лавину жалоб от жильцов дома, чреватую приостановкой (а иногда – закрытием) работы заведения. Для хостельера важно соблюдение порядка и тишины, поскольку постояльцы – люди, в основном, молодые, шумные, что может стать основанием штрафов за нарушение Жилищного кодекса.

Предсказать заранее возможные трудности невозможно, но следует тщательно обдумывать свои действия.

Наличие нежилого помещения на первом этаже – большой бонус, способствующий организации бизнеса и исключающий зависимость от капризов арендодателя.

В каком то смысле, это – залог успеха, поскольку вид бизнеса можно изменить, но помещение потребуется в любом случае. Поэтому выбор направления наличии базы определяется лишь способностями и предпочтениями владельца помещения.

Надеемся, что данная статья оказалась вам полезной и вы теперь знаете, можно ли использовать нежилое помещение под хостел и как превратить коммерческую недвижимость в кафе.

Бизнесмену, который решил открыть гостиницу, нужно пройти те же самые шаги, что и хостельеру. Отличие будет в регистрации бизнеса. Небольшой хостел можно зарегистрировать как ИП, а вот большую гостиницу лучше оформлять как ООО.

По закону уставной капитал ООО не может быть меньше 10 000 руб.

Для регистрации ООО понадобятся:

• Заявление.
• Устав организации.
• Решение об открытии ООО или протокол (если несколько учредителей или партнёров).
• Квитанция об оплате госпошлины — 4000 руб.
• Копии паспортов учредителей (нужно заверить у нотариуса).
• Заявление на переход упрощённой системы налогообложения (при необходимости).

Нужен ли перевод из жилого фонда и как это сделать?

Открытие хостела в помещении имеющем статус жилого запрещено согласно действующему законодательству. Поэтому, если в наличии имеется лишь квартира, то для организации в ней этой формы бизнеса необходимым условием станет перевод и присвоение объекту статуса нежилого.

Как это сделать:

1. Собрать необходимый пакет документов, куда входят (план помещения, техпаспорт, справка из пожарной службы, Роспотребнадзора и ДЕЗа (дирекции единого заказчика), которые занимаются вопросами организации работ по обслуживанию жилого фонда, согласие собственников многоквартирного дома, проект перепланировки, справка об отсутствии прописанных жильцов в данном помещении.
2. Взять справка из БТИ о стоимости перевода помещения.
3. Зарегитрировать в Росреестре права собственности на помещение.
4. Для помещений более 100 кв.м. потребуется запасной выход.
5. Здание, в котором находится переводимое помещение не может находится в аварийном состоянии.

Гостиница в жилом доме — все по закону

Существует приказ № 197 «Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и прочих средств размещения». Он гласит, что к средствам размещения относятся и гостиницы, и хостелы, и модели, а номером является одно или несколько жилых помещений с необходимым оборудованием и мебелью.

ЖК РФ и, в частности, статья 19 определяет гостиницы, как жилищный фонд коммерческого использования. Поэтому решать вопрос о том, что такое гостиница (жилое или нежилое помещение), неактуально. Гостиница в общем смысле и с определенным статусом может быть и жилым, и нежилым помещением.

Существует другой вопрос: можно ли собственнику оказывать гостиничные услуги в жилом доме?

В этом смысле в законодательстве существуют определенные противоречия. Так, против размещения говорят следующие документы:

• Постановление правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» говорит о том, что гостиницей называется имущественный комплекс, который служит для предоставления услуг, а он относится к предприятию;
• Гражданский кодекс (статья 288, пункт 3) запрещает размещать производства (имущественные комплексы) в жилых помещениях;
• ГОСТ Р 51185-2008 о туристических услугах и общих требованиях называет гостиницу предприятием, которое оказывает услуги размещения и совмещает их с услугами питания, приема и т.п.;.

Помимо пожарной, эпидемиологической и санитарной безопасности, владелец жилого помещения также должен соблюдать и некоторые другие правила, и стандарты. Среди них есть требования СНиПов и ГОСТов. И самый главный ГОСТ из этого перечня –это ГОСТ с идентификатором Р 51185-2008 «Туристические услуги. Средства для размещения. Требования».

В этом стандарте отмечаются требования, относящиеся к гостиничным номерам самых разных категорий сервиса. Требования также определяются в соответствующем приказе Минспорттуризма РФ под номером 35. Это приказ, касающийся классификации различных объектов в индустрии туризма, в том числе гостиниц и любых иных средств размещения.

Существует некоторый свой технический минимум, касающийся даже самого компактного номера. Речь идет о тех предметах, которые в обязательном порядке должны быть в номере. Это стул и стол, шкаф для одежды, кровать и тумбочка.

Так как добиться справедливости с моргом?

Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.

Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.

Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.

Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.

Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.

Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.

Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.

Нет смысла ждать, что бизнес будет приносить стабильный доход без предварительного продвижения — открытый хостел требуется активно рекламировать. Тем самым вы донесете информацию о заведении до потенциальной аудитории.

Традиционные каналы (печатные СМИ, рекламные телевизионные ролики, листовки и флайеры) здесь не подходят. Реклама должна быть точечной, адресованной приезжим и гостям города, которые ищут недорогое место для ночлега.

• Соцсети. Открытие хостела с нуля стоит отметить созданием собственных страничек заведения в «Фейсбуке», «ВКонтакте», «Одноклассниках». При этом важна ваша активность в сети — добавляйте друзей и знакомых, размещайте описания услуг с ценами, перечисляйте бонусы заведения. Обязательно сообщите потенциальной аудитории о своем местоположении, укажите номер для связи. В перспективе — разработайте сайт с системой бронирования номеров, фотографиями и прайсом.
• Акции, скидки, бонусы. Как организовать хостел с нуля и сразу добиться известности? Задача сложная, но выполнимая. На старте пригодятся специальные предложения, скидочные программы, сезонные акции. Это позволит активнее прирастать числу посетителей.
• Сотрудничество с турагентствами. Оставьте свои контакты в нескольких турагентствах. Большинство агентов сразу расселяют клиентов по отелям, это увеличивает качество услуг. Если договориться о предварительном бронировании номеров, часть клиентов будут направлять в ваше заведение. А это дополнительный источник рекламы.
• Сервисы с контактами гостиниц и отелей. Так как открывая хостел с нуля, вы планируете получать прибыль, не ждите, что информация о вас попадет в сеть самостоятельно. Зарегистрируйтесь в нескольких сервисах бронирования номеров. Стоимость регистрации на таких ресурсах (за месяц) — 200–300 рублей.
• Корпоративные клиенты. Стоит сообщить о себе руководителям фирм и предприятий, которые часто организуют симпозиумы и конференции в вашем городе. Визитки, листовки и устные сообщения — ваши основные инструменты.

Сколько стоит открыть хостел?

Итак, сколько стоит вложить средств, чтобы открыть хостел? Приведем примерную смету.

• Аренда помещения, ремонт, перепланировка — 2 млн. р.
• Приобретение оборудования и предметов меблировки — 1 млн. р.
• Годовой фонд оплаты труда — 1,2 млн. р.
• Расходные материалы — 200 тыс. р.
• Расходы на рекламу и продвижение — 100 тыс. р.
• Резерв на непредвиденные расходы — 100 тыс. р.

Итого. Сколько стоит открыть хостел — 4,6 млн. р. в год. Вернуть эти инвестиции возможно за 1,5–2 года. Если подходить к вопросу экономно, можно сократить сумму стартового капитала примерно на треть, и тем самым уменьшить период окупаемости.

Оценить затраты на конкретно ваш проект позволит бизнес-план. Есть 3 подхода к его формированию. Разработать его можно:

1. самостоятельно, ориентируясь на примеры в сети;
2. скачать готовый финансовый план;
3. заказать разработку плана в специализированной компании.

Что такое гостиничные услуги?

Любые услуги, которые персонал средства размещения оказывает постояльцам.

При этом само по себе предоставление помещения с санузлом, кухней и другими комнатами не считается гостиничной услугой.

Основная гостиничная услуга — это питание. Кроме нее, есть еще масса дополнительных, которые предоставляют бесплатно или за деньги. Их перечень и качество должны соответствовать требованиям категории, которая присвоена гостинице. Примеры дополнительных услуг:

• экскурсии,
• продажа билетов на мероприятия,
• продажа сувениров,
• бытовое обслуживание типа уборки или глажки белья,
• SPA-услуги или спортзал,
• аренда конференц-залов и т.д.

• Объект попадает под действие закона, если находится в жилом фонде. Проверьте документы, чтобы узнать, какое помещение у вас.
• Чтобы продолжить работать, не нарушая закон, переведите помещение в нежилой фонд, даже если это — отдельно стоящее здание. Если перевести помещение в нежилой фонд нельзя, замените тексты на сайте и в офлайн-материалах, ОКВЭД, тип договора и т.д.
• Если не исполнять закон, могут наступить административная и гражданская ответственность. В лучшем случае — штраф до 1 500 рублей, в худшем случае при неисполнении предписания — изъятие помещения и продажа с торгов.
• Следить за исполнением закона могут прокуратура, полиция, жилищная инспекция и даже соседи.
• Проводит проверку обычно полиция. Без полиции прокурор и жилищный инспектор прийти не могут.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комментарий к статье 16 1. Так сложилось, что понятие «жилое помещение» используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.). Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует. 2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. 4 — 5 ст. 19 ЖК и соответствующие комментарии). 3. Определив понятие «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК). По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры — в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.

Вернутся в раздел Комментарии к законам

Особенности организации

Чтобы открыть свой «жилой» бизнес, необходимо:

1. Создать юр.лицо – ООО или ИП. За осуществление подобной деятельности придётся платить налоги. Если планируется открытие мини – гостиницы, то можно воспользоваться УСН (Упрощённой системой налогообложения).
2. Далее необходимо озаботиться подбором персонала:
   обязательно должен быть управляющий;
3. администратор, свободно говорящий на английском языке;
4. горничная;
5. технический персонал (сантехник, электрик и т.д.);
6. отдел бронирования;
7. бухгалтерия;
8. маркетинговый отдел;
9. охрана.
10. У управляющей элиты гостиницы должен быть составлен конкретный бизнес-план, где отразится основная идея будущей организации и будут содержаться сведения:
    о статусе объекта;
11. этажности;
12. сезонной нагрузке;
13. штате;
14. номерах гостиницы;
15. работающем штате;
16. ценовая политика и т.д.

В случае организации хостела необходимо взять во внимание, что открытие такого бизнеса должно быть законным, т.е.:

1. зарегистрировать фирму;
2. иметь помещение в собственности;
3. провести пожарную экспертизу;
4. получить положительное заключение санэпидемстанции;
5. договориться с компанией, занимающейся вывозом мусора, оказаниям услуг по частой уборке помещений (чистота – это всегда слабое место мест временного проживания людей).

Чаще всего спасает ситуация, когда для хостела выбрано удачное местоположение (исторический центр, близость к крупным развлекательных центров, стадионов и т.д.). Тогда он успешно развивается и устойчив к любой экономической конъюктуре.

Похожие записи:

• Куда и как пожаловаться на Почту России?
• Сорвал джекпот: юристы объяснили, что делать, если выиграл в лотерею
• ФНС рассказала, как будем считать НДФЛ с зарплаты, полученной в 2023 году