Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Когда можно выделить долю в квартире в натуре

Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.

Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.

Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.

Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.

При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.

В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.

Для обоснования данных требований в иске мы указали:

• Собственницы родственниками не являются.
• У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
• У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
• Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
• Квартира оборудована отдельными входами.
• У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.

✅ Можно ли выделить в квартире долю в натуре?

Наше общество знает немало примеров долевой собственности на объекты недвижимости. Под ней понимается, что собственники владеют жильем в равных пропорциях, но отдельные доли не выделены.

Пример 1

Развелись супруги. Общую купленную в браке квартиру также пришлось делить. Вследствие этого совместная собственность супругов превратилась в долевую — где у мужа и жены оказались равные доли. Впрочем, доли могут быть и не равными, например — если жена остаётся с ребенком или вклад мужа в обустройство квартиры был значительно больше.

Пример 2

Умерла Марья Васильевна. После ее смерти осталось трое претендентов на квартиру — двое сыновей и дочка. Поскольку наследников несколько, жилье делится на всех. Согласно закону, наследство переходит кандидатам из одной очереди в равных частях. Значит квартира перейдет в общую долевую собственность, где каждый из детей будет иметь по 1/3 доли.

Гражданское законодательство в ст. 252 ГК РФ допускает вариант с выделением доли в натуре, но при соблюдении ряда условий. Основное из них – жилье должно оставаться пригодным для проживания. Проще говоря, ломать стены и «захватывать» квадратные метры соседей вам никто не позволит.

Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.

Он может:

Продать жилую площадь	Продавец для начала должен предложить свое имущество другим владельцам. Для этого нужно письменно их уведомить, подождать ответ 30 дней. Если они не отреагировали, то гражданин может предложить покупку иным лицам, но цена не должна быть меньше первоначальной.
Передать в аренду	Необходимо заручиться письменным согласием иных собственников. Только после этого можно заселять новых квартирантов.
Подарить	Дарственная оформляется в нотариальной конторе, но денежных средств за безвозмездно переданные имущественные активы даритель не получит.

Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.

Порядок проведения процедуры

Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.

Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.

Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.

ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.

Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.

Правовое регулирование

Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.

Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:

• запрещён законодательными актами;
• невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.

Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.

Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:

• оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
• подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
• обеспечением изолированности жилой площади.

Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Примеры «незначительной доли»

Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:

• если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
• если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.

Выдел части имущества во внесудебном порядке

Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.

Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.

Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.

Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:

• заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
• правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
• соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
• техпаспорт с внесенными изменениями;
• документы, подтверждающие личности заявителей;
• квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Как составить соглашение об определении долей?

Действующее законодательство не предлагает унифицированной формы соглашения. Оно всегда готовится письменно, с соблюдением правил делового стиля. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем прописывается набор обязательных сведений:

• название документа – «Соглашение о разделе долей»;
• № и город подписания;
• ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
• точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
• кадастровый № жилплощади;
• согласованный размер долей (в процентах);
• данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
• число экземпляров соглашения.

Составленный договор обязательно подписывается всеми сторонами. Важно подготовить текст юридически правильно: допущенные неточности, двусмысленные формулировки могут стать причиной признания документа недействительным по суду.

Оформленное соглашение подается для регистрации в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, бумаги, подтверждающие их право собственности, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины. Точный список документации рекомендуется заранее уточнить в государственном органе.

Когда Росреестр внесет полученную информацию в свои базы, совладельцы недвижимости получат на руки свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРП.

Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:

• в добровольном порядке;
• в судебном порядке.

Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют Договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.

В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.

Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:

• можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
• как провести раздел, чтобы не навредить дому;
• определение износа дома;
• объем работ;
• рыночная стоимость дома;
• примерная стоимость работ по реконструкции.

Похожие записи:

• Как взыскать задолженность по алиментам через суд?
• Гарантия на строительство дома по закону
• Электричество онлайн. Новые правила присоединения к сетям в вопросах и ответах