Апартаменты или квартира: в чем разница и что купить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты или квартира: в чем разница и что купить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы планируете купить квартиры в Сочи с целью их последующей перепродажи — отлично. Смотрите объявления на нашем сайте, подбирайте понравившиеся варианты, покупайте. Апартаменты для перепродажи покупать не лучший вариант, хотя, может быть, вам удастся на этом заработать. Главное правильно все рассчитать. Апартаменты лучше покупать с целью сдачи их в аренду – это очень выгодно.

Еще одна разница между апартаментами и квартирой от жилой недвижимости в правилах получения постоянной регистрации по месту проживания или прописки. В апартаментах, поскольку это нежилое помещение, оформить постоянную прописку нельзя. Для Москвы существуют прецеденты такого оформления постоянной прописки в апартаментах собственниками через суд, но возьмут на вооружение ее сочинские суды или нет — вопрос открытый. В России судебная практика, в отличии от США, не опирается на наличие прецедента. Временная регистрация в апартаментах возможна в том случае, если в назначении недвижимости указано, что это апартаменты гостиничного типа, то есть, они предусматривают проживание людей на временной основе. Если наличие прописки в Сочи не принципиально, то такая покупка апартаментов выгодна, с точки зрения цены.

1. Для чего покупают апартаменты?

Чаще всего для временного проживания и последующей сдачи в аренду, Либо сразу для сдачи в аренду – как выгодный бизнес-проект.

1. Насколько обременительны налоги на апартаменты?

Этот вопрос нужно прояснить до покупки апартаментов, возможно, сумма налога не ляжет тяжким бременем на ваш бюджет, но бывают случаи, когда по причине высокого налога и при этом низкой прибыли от сдачи в аренду апартаментов, их сбывают. Покупая апартаменты в Сочи для бизнеса, вы, наверняка, будете иметь бизнес-план по работе этого объекта недвижимости, сумма налога должна быть в нем учтена.

1. Есть ли спрос на апартаменты в Сочи?

Если говорить о спросе на апартаменты и квартиры, то город Сочи с этим вопросом стоит особняком от других городов. Курорт есть курорт, поэтому апартаменты в Сочи также востребованы, как и квартиры. Тогда как в некурортных регионах, особенно в моменты, когда рынок недвижимости замирает, спрос на апартаменты падает, а сделки с квартирами продолжаются.

1. Можно ли купить апартаменты в ипотеку?

Можно, банкам выгодно это с любой стороны. В случае чего, из апартаментов выселять насильно никого не придется, так как прописываться в них нельзя. Оценка стоимости будет невысокой, а значит, будет возможность выгодно их перепродать.

1.1 Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

Для покупателей, желающих иметь недвижимость в городе Сочи для личного отдыха в курортный сезон или для сдачи квартир данный нюанс не играет большой роли.

1.2 Регистрация

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Сочи дает следующие права:

1. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

2. Субсидирование коммунальных платежей.

3. Голосование в ходе выборов.

Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

1.3 Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

1.4 Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.

Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

3.1 Строительные нормы

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

3.2 Социальная инфраструктура

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает застройщика возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

3.3 Подъездные дороги

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Застройщик апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Апартаменты — что за недвижимость

Возводить многоэтажные дома с помещениями, имеющими статус апартаментов, застройщики стали не так давно. Особенно их много в столице: по данным Комплекса градостроительной политики Москвы, треть строящихся новостроек относится как раз к данному виду недвижимости.

В первую очередь апартаменты — это нежилое помещение, что значит возможность его использования для ведения коммерческой деятельности юридическими лицами и ИП. При этом на законодательном уровне также нет ограничений на проживание здесь. Получается, что это универсальные объекты. В этом есть и плюсы, и минусы.

Внешне апартаменты представляют собой обычное жилье с комнатами, кухней, санузлом. Как и любое жилое помещение, они подключены к коммунальным услугам. Здания имеют лифты, лестницы, подъезды. Все как в жилом доме, но статус — нежилой.

Недвижимость используются для:

• проживания;

• создания гостиниц, мини-отелей, для сдачи в аренду посуточно;

• обустройства офиса, небольшого производства;

• открытия выставочного зала;

• создания торговой площади и т. д.

Можно ли перевести апартаменты в квартиру

Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.

Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.

Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.

Это самый распространенный вид сочинской недвижимости, по некоторым данным занимает до 60% жилого фонда. В других регионах страны такого плана постройки признают самостроями и сносят без сожаления по решению суда. Однако, Сочи, как я уже писала – как будто другой мир, с иными законами и правилами.

Итак, откуда берётся жилое помещение? Изначально есть земля с назначением – для индивидуального жилищного строительства, либо и вовсе земля садового товарищества.

Застройщик получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома высотой 3 этажа (выше нельзя по закону), и строит такой дом.

После того, как дом построен, заказывается проект реконструкции здания, на основании которого достраивается ещё несколько этажей.

После этого застройщик обращается в суд, и через суд признаёт право собственности на весь дом в целом. Затем дом делится на отдельные жилые помещения, которые уже реализуются новым собственникам.

Основные достоинства и недостатки апартаментов

Несомненные плюсы:

• стоимость. Данные жилье объекты стоят гораздо меньше, чем квартиры;
• быстрая окупаемость. Возможность сдавать в аренду;
• свободная планировка. Из-за минимального количества технических требований;
• удобное местоположение. Объекты строятся возле станций метро, торговых центров и другой инфраструктуры, а не на отшибе.

Законодатель не выставляет жестких требований к техническим характеристикам апартаментов. С одной стороны, это дает свободу в планировке, с другой – может ухудшить качество помещений. Важнейший плюс апарт-отелей – это их стоимость и последующая быстрая окупаемость, которые невозможно достичь при покупке квартиры.

Есть и недостатки:

• временное проживание. Прописаться не получится, так как объекты относятся к нежилым помещениям;
• отсутствие специальных программ кредитования. Купить площадь по ипотеке или другому льготному займу не выйдет;
• отсутствие налоговых вычетов;
• высокий налог на имущество (до 2%);
• возможность изъятия в случае долгов.

Таким образом, апарт-отели имеют как ощутимые достоинства, так и недостатки. Ключевой нюанс – их нельзя рассматривать как объект для постоянного проживания. Апарт-отели отлично подходят для инвестирования и сдачи в аренду, но не для личной жизни.

Различие в правовом статусе

Большая часть недвижимости в Сочи, а это около 70% новостроек, — это жилые помещения, что свидетельствует о популярности такого рода недвижимости. Для тех, кто планирует купить, ориентируясь на более выгодную цену, именно «жилое помещение», следует со всей внимательностью подойти к изучению документов.

При оформлении документов разница заключается в правовом статусе. В свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором находится многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартира», указано назначение земли «Земли населенных пунктов — многоквартирный жилой дом».

При покупке «жилого помещения» в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов для индивидуального жилого строительства».

Отличия от обычных квартир

Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.

• Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
• Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
• Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
• Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.

Для перепланировки квартиры получится получить разрешения, если будущие изменения не опасны для прочности конструкции здания в целом, не приведут к рискам изменения, нарушения прочности стен и перекрытия. Часто для перепланировки апартаментов, не входящих в жилой фонд. Проще получить нужные разрешительные документы.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

Достоинства и недостатки апартаментов

Положительные стороны:

• Дорогой ремонт, изысканная мебель, современная техника, свободная планировка (не нужно продумывать интерьер самостоятельно).
• Уборка, стирка, глажка специально подобранным персоналом.
• Удобное месторасположение. Обычно их строят рядом с офисными зданиями, в центре города. Жилые дома нечасто имеют такую особенность.
• Дешевая стоимость.

К отрицательным моментам можно отнести:

• Отсутствие льгот на оплату коммунальных платежей. Например, при проживании в квартире можно получить скидку на услуги ЖКХ, если в течение полугода ваш ежемесячный доход ниже прожиточного минимума.
• Цены на коммуналку выше.
• Высокий процент налоговой ставки. В домах жилого фонда он составляет 0,1 %. В офисных и гостиничных зданиях минимум 0,5-2 % от стоимости. За год набегает внушительная сумма.
• Неразвитая инфраструктура соцкультбыта. По закону застройщик не обязан ее обеспечивать, поэтому школы, садики, поликлиники могут быть расположены далеко.
• Отсутствие норм СанПиНа для жилых помещений (при постройке могут не соблюдать требования к освещению, шумоизоляции и т.д.).
• При долевом строительстве в случае банкротства застройщика вкладчики просто признаются пострадавшими без возмещения ущерба.

Чтобы платить минимальный налог (0,5 %), помещение должно подходить под следующие характеристики:

• располагаться в гостиничном комплексе;
• не иметь в документах информации, что объект предназначен под офис, магазин, общепит;
• не стоить больше 300 тысяч рублей по кадастровому паспорту.

Если апартаменты не попадают хотя бы под одно описание, налог увеличивается до 2 %.

Основные отличия апартаментов от квартир

Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.

Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.

Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.

Вопросы налогообложения и вычетов

В плане налогообложения владельцы квартир в более удачном положении, чем собственники апартаментов. Сейчас налог на жилую недвижимость составляет 0,1−0,3% от стоимости жилья.

Кроме того, покупая квартиру, вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей на одного владельца, а молодая семья может получить до 520 тысяч рублей вычета. Также по квартире в ипотеке государство возвращает порядка 13% от уплаченных процентов, только не более 390 тысяч рублей на каждого из супругов.

Условия по апартаментам менее выгодные, потому что по нежилой недвижимости установлен повышенный налог — нужно выплачивать ежегодно по 2% от кадастровой стоимости. Это при условии, что апартаменты значатся как часть торгово-офисного либо многофункционального центра. Если же апартаменты по документам числятся как «прочие объекты недвижимости», то налоговая нагрузка будет меньше — налог будет 0,5%. В целом же для апартаментов налоговых вычетов нет.

Оплата коммунальных услуг

Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.

В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.

В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.

Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.

Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.

Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.

Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.

Отличия от обычных квартир

Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.

• Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
• Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
• Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
• Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.

Похожие записи:

• Какие правила проезда границы с Белоруссией
• Платежное поручение по УСН в 2022 году: образцы заполнения
• Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы