Как грамотно провести общее собрание жильцов?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обжаловать решения ОСС могут органы ГЖН и муниципального жилищного надзора, собственники помещений (ст. 20, п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.
Неправильный подсчёт голосов
От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.
К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.
Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Что делать, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания?
В соответствии со ст.46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания, то он вправе в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Особенности проведения очно-заочного собрания
В целом, нормы очно-заочного голосования ничем не отличаются от других форм. Главное отличие в том, что такое собрание состоит из двух этапов. Сначала проводится обсуждение вопросов очно, а затем собственники жилья проводят заочное голосование. При этом этапы могут проводиться не последовательно, а параллельно. Чаще всего это необходимо для решения срочных вопросов.
Если собрание решено проводить поэтапно, то в уведомлениях необходимо указать две даты: одну для этапа, проводимого очно, другую — для заочного голосования. При этом важно отметить, что повестка дня одинакова.
Если собрания будут проводиться последовательно, то уведомить собственников квартир придется дважды, то есть направить два разных уведомления. При этом оповещения о дате окончания голосования должны быть отправлены после первого этапа собрания.
Источники:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования.
Этап 1 — анонс и подготовка
Сперва выполнить анонс мероприятия. Следует помнить, что жильцы обязаны провести такое собрание хотя бы один раз в году. Также нужно проводить собрания собственников жилья по требованию управляющей компании или инициативной группы. Для принятия коллективного решения нужно сперва сформировать повестку и определиться с формой принятия решений. Также необходимо выбрать место и время собрания, где будут обсуждать вопросы, выставленные на повестку дня.
Следует помнить, что для очно-заочного метода принятия решений повестка дня должна быть одной и той же как для собрания в очном режиме, так и для голосования в очном и заочном режиме. Также следует помнить, что подготовка включает в себя составление информационного оповещения о проведении общего собрания. Также необходимо подготовить специальные бланки для голосования (один пример такого бланка рекомендуется повесить на информационном стенде).
- Несовершеннолетние не могут принимать участия в голосовании на собрании членов ТСЖ, даже если владеют долей собственности в доме. За них голос отдадут их родители либо другие представители.
- Случается, что решение, принятое в результате голосования, не устраивает часть жильцов. Любое постановление, принятое общим голосованием собственников, может быть оспорено в судебном порядке, если ущемляются интересы собственника, и он отдал свой голос против инициативы или не принимал участия в голосовании. Обратиться в суд можно в течение полугода после того, как решение было озвучено.
- Постановление считается недействительным, если есть доказательства несоответствия процедуры голосования законодательным нормам.
Собрание ТСЖ – важнейший инструмент управления общим имуществом дома, в чьи обязанности входят организационные, финансовые, управленческие, кадровые функции. Закон определяет формы, периодичность, порядок и документационное оформление решений собрания, а также его полномочия и права. Решения, принятые на общей встрече участников ТСЖ, влияют на всех жильцов дома и обязательны для выполнения всеми членами товарищества.
Что получается в результате?
1) Перед онлайн собранием – нужно провести обычное. Собственники должны принять решение о возможности голосования через систему, утвердить администратора дома, срок голосования (3, 4 или 5 дней), а также провести единовременный сбор мобильных телефонов и внесение их в базу системы для последующих голосований.
2) Срок проведения собрания может быть от 3 до 5 дней. Практика показывает, что 5 дней достаточно для кворума.
3) Администратор дома в режиме реального времени контролирует сколько % собственников проголосовало, набран ли кворум к текущей минуте, видит в каких квартирах жители не приняли участие в голосовании. По данным системы «Домсканер» наивысшим процентом принявших участие в системе по состоянию на март 2016 года – является 72% собственников многоквартирного дома из состоящим из 80 квартир.
4) При голосовании с использованием системы не требуется никакого ручного подсчета голосов или заполнения данных о собственниках из листов голосований (бюллетеней), протоколов – все бланки можно распечатать готовыми из системы, все подсчеты идут автоматически.
5) При онлайн голосовании исключена возможность подделки протокола и подписей собственников. Человек, который голосует по вопросам собрания – вводит подтверждающий код из смс-сообщения и только тогда его голос учитывается, все сделано по аналогии с интернет-банками. После завершения голосования на каждом листе решения собственника проставляется дата, время и номер телефона, на который был отправлен и далее введен смс-код. Внесение бумажных листов возможно только уполномоченному лицу, опять же с подтверждением кода из смс. Все открыто и прозрачно. Жилищный Кодекс описывает требования к решениям в ст. 47.1 и ст. 48.
6) Оспорить процедуру проведения собрания с использованием системы сложнее (при условии, что система построена и работает с соблюдением законодательства) за счет снижения вероятности допустить ошибку при соблюдении процедуры онлайн собрания, чем для проведенного в традиционной форме.
7) Голосование с использованием информационной системы удобнее в многоквартирных домах, но, по опыту, очень проблематично его проведение в общежитиях и подобных домах с большим числом маленьких по площади помещений, где большое число собственников не проживает постоянно, а выйти и взять контакты реальных собственников иногда невозможно. Срок проведения собрания ограничен 5 днями (ст. 47.1 ЖК РФ) и за это время физически можно не успеть собрать решения/дозвониться до собственников.
Порядок проведения очно-заочного собрания собственников жилья
Жилищный кодекс в статье 45 устанавливает требования, касающиеся кворума и предоставления информации гражданам о предстоящем мероприятии. Предусматривается, что собрание можно считать проведенным при условии, что свое мнение высказали более половины жителей дома. Правила указывают на необходимость уведомления всех лиц, обладающих правомочиями собственности на жилые помещения. Сделать это следует в письменном формате, используя уведомления. Направляются они по почте или вручаются непосредственно человеку. В последнем случае он должен расписаться о получении документа. Также можно разместить такую информацию на стенде, к которому имеют доступ все граждане.
Инициатива о реализации мероприятия исходит:
- представителей УК;
- жильцов.
Очно заочная форма голосования предполагает возможность одновременного приема голосов собственников, необходимостью выступает установление ограничения по времени для передачи заочных голосов. Этот метод помогает управлять процессом и следить за тем, набрано ли нужное число голосов, чтобы сформировался кворум.
Жилищный кодекс о кворуме общего собрания
Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».
Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2020 года.
Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.
Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.
Процедура проведения голосования
Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.
Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.
В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.
Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.
Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:
- очное;
- заочное;
- очно-заочное.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Как проводится заочное голосование?
Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.
Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.
Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.
Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.
В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.
С чего начинается процесс организации собрания собственников?
Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома — сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», — как говорится в жилищном кодексе.
Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:
- форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
- место и время его проведения;
- перечень вопросов, которые планируется обсудить.
При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.
Определение кворума владельцев жилья в МКД
Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.
Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.
В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.
По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.
При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.
Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.
Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.
Количество голосов для принятия решения
Каждый жилец обладает голосом. Единицы (процентное соотношение) приравнивается к метражу собственности. Рассмотрим пример: человеку принадлежит квартира в 50 м2, а по реестру общая площадь МКД равна 4000 метрам, соответственно из 4000 в его компетенции находятся 50.
На заметку: подсчитать голоса на общем собрании собственников можно на примере с учетом предложенной формулы.
Как провести собрание собственников жилья
Для принятия решения достаточно третьей части всех голосов. Используя калькулятор, можно выяснить, что при такой ситуации численность составляет – 1739.
Расчет производится по формуле: общую площадь МКД разделить на 2/3.
То есть в голосовании должны принимать решение, как минимум 35 квартир с таким метражом.