Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214-ФЗ) — 2022 год

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214-ФЗ) — 2022 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Когда можно требовать неустойку

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

• ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

• ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:

1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Особенности составления претензии

Документ составляется в произвольной форме делового письма с указанием обязательных реквизитов и данных. В претензии указываются:

• Название, адрес, регистрационные данные застройщика. Источником информации служит договор и реестр предприятий, размещенный в свободном доступе.
• Данные заявителя претензии согласно паспорта с указанием номера договора.
• Предмет претензии с ссылкой на условия договор, законодательные нормы.
• Расчет суммы неустойки. На стадии досудебного урегулирования удовлетворяются только материальные претензии. Вопрос о компенсации морального вреда решается в порядке судебного разбирательства.

Претензия должна быть предъявлена застройщику. При личном вручении руководитель компании или секретарь должен принять документ, на экземпляре заявителя поставить отметку или штамп с номером по журналу входящей корреспонденции. Лицо, принимающее документ, должно указать должность, личные данные и подпись.

Неустойка за незаконное привлечение денежных средств

Кто такой застройщик?

Закон определяет, что им может быть любое юрлицо, выступающее владельцем (арендатором/субарендатором на условиях договора аренды/субаренды) конкретного участка земли, взятого с целью возведения на нем объектов недвижимости, возможность проведения строительных работ которого подтверждена специальным разрешением.

Запомните! Дольщики привлекаются именно для того, чтобы частично финансировать проект строительства для его успешной реализации. Однако иногда возникают ситуации, когда застройщиком является лицо без наличия на то правовых оснований.

Обычно такие лица:

• не выступают владельцами, арендаторами, субарендаторами земли, где запланированы строительные работы. Проверить это очень просто – попросите у такого «застройщика» выписку из ЕГРН, аргументируя просьбу желанием ознакомиться с документацией,
• не располагают документами, разрешающими проводить работы строительного характера. Если при таких условиях на земле будет возведен жилой дом или иные строения, юридически они будут считаться самовольно возведенными,
• не составляли и не размещали в установленном порядке декларацию (проектную).

Важно! Законодательство требует от лица, незаконно выполняющего функции застройщика, возместить дольщикам неустойку в двойном объеме и все сопутствующие убытки, которые понесены ими в связи с заключением соглашения.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Как только застройщиком рассмотрена претензия, направленная ему от участника, он может согласиться с ее условиями и добровольно выплатить начисленную сумму неустойки.

Также застройщик может частично согласиться с выдвигаемыми требованиями и предложить дольщику снизить объем неустойки, согласовав схему погашения. Юридическое закрепление достигнутого соглашения оформляется письменно в отдельном соглашении.

Важно! Законодательство, регулирующее порядок долевого строительства, не содержит конкретного обозначения времени, в течение которого застройщик обязан рассмотреть направленную ему претензию. Поэтому на практике применяют нормы закона «О защите прав потребителей». В соответствии с этим нормативным актом, ответ дольщику на его претензию должен поступить в письменной форме на протяжении 10 (десяти) дней.

Кроме того, что застройщик имеет возможность предложить второй стороне несколько снизить объем неустойки, часть компенсации им может быть погашена посредством организации в квартире отделочных работ.

Но при таком раскладе дольщик не сможет претендовать на полное возмещение положенной неустойки, которая была бы истребована с ответчика при рассмотрении дела в суде.

Запомните! При отсутствии ответа застройщика на направленную ему претензию или отказе от досудебного урегулирования конфликта, незамедлительно подготавливайте иск и направляйте его в суд, только так можно добиться полного возмещения.

Расторжение договора долевого участия судом и его последствия

Дольщик вправе требовать от суда принудительно расторгнуть оформленный между ним и ответчиком ДДУ при таких обстоятельствах:

• Если застройщиком прекращены все строительные работы по объекту или же строительство приостановлено и имеются основания полагать о неполучении дольщиком жилого помещения в установленный ДДУ срок,
• Застройщиком изменены положения проекта договора, с чем дольщик не согласен, так как считает подобные изменения существенными,
• Застройщиком приняты меры по изменению назначения объекта, строительство которого ведется, или же помещений нежилого типа, входящих в его состав,
• В иных случаях, предусмотренных действующими федеральными законами.

На протяжении 10 дней (рабочих) с момента расторжения в суде ДДУ, застройщика обязывают возвратить истцу (дольщику) все средства, выплаченные последним в рамках договора, и сумму неустойки, начисленную на дни просрочки, точно так же, как если бы договоренность была расторгнута самим дольщиком.

Расчет просрочки передачи квартиры

Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.

Начало периода – день, следующий за последним днём сдачи квартиры по договору. Именно передачи квартиры, а не ввода дома в эксплуатацию.

Как составить претензию застройщику

С первого дня просрочки по ДДУ участник долевого строительства имеет право направить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Претензия по факту несвоевременной сдачи квартиры составляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:

• Кому адресована претензия и от кого;
• Номер, дата заключения договора;
• Описание объекта строительства (номер, площадь, этаж);
• Пункты договора, которые нарушил застройщик;
• Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
• Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
• Требование о выплате в течении 10 дней с указанием реквизитов для перечисления указанной суммы.

Просрочка договора долевого участия нередко является причиной дополнительных расходов, которые участник долевого строительства также может включить в претензию. Например: расходы на оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Просрочка сдачи объектов: последние новости в 2022 г.

Еще в конце прошлого года были приняты поправки в законы о долевом строительстве. Чтобы уменьшить количество просрочек при сдаче объектов, правительство постановило: средства дольщиков больше не должны использоваться в финансировании. Согласно новым правилам, деньги покупателей квартир будут переводиться на эскроу-счета.

Что это означает? С 1 июля 2022 г. внедряется переход на проектное финансирование. Ваши деньги не будут поступать к застройщику: их положат на специальный счет, где они окажутся заморожены до сдачи объекта. Также внедряется система страховки на сумму до 10 млн. руб., что позволит клиентам компенсировать просрочки при задержках.

При просрочке получить ключи от дома и компенсацию оказывается проблематично

Согласно замыслу, вариант стимулирует застройщиков быстрее завершать объекты и защитит клиентов. Ведь строительство будет вестись на деньги, полученные в банке под процент; вы же не попадете в ситуацию, когда средства переданы застройщику, а у вас по факту нет ни финансов, ни жилья.

Как определяется срок сдачи квартиры или дома: при заключении ДДУ

Прежде чем вести речь о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома, определитесь, в какие даты вы должны получить ключи от квартиры. Согласно законодательству, нюанс отражается в договоре долевого участия (ДДУ). ФЗ № 2014 уточняет, что текст документа должен содержать следующее:

• информацию об объекте;
• стоимость;
• сроки введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры владельцу;
• гарантийный период;
• способы обеспечения застройщиком выполнения обязательств.

На практике в договоре указывают, что приведенные даты являются ориентировочными: застройщик якобы имеет право уведомить клиента об изменении сроков. Обычно компании оставляют себе возможность переносить назначенную сдачу на 12 мес. до ввода в эксплуатацию и на такой же срок — до передачи собственности. В итоге фактическая задержка может составить до 2 лет. Но при обращении клиента в суд подобные поправки не принимаются во внимание, поскольку застройщик не имеет права менять даты в одностороннем порядке. Компании просто пользуются тем, что дольщики не знают законодательство.

Как же правильно определяется срок сдачи дома? Допускаются следующие варианты:

• в ДДУ указывается точная дата («Не позднее 01.01.2020 г.»), и просрочка начинается со следующего дня;
• в тексте обозначается квартал, и тогда задержка отсчитывается с 1-го дня следующего квартала.

Обратите внимание, что процесс состоит из 2 этапов: ввода в эксплуатацию и последующей передачи дома владельцу. Не путайте эти даты, иначе получите ключи позже, чем ожидали.

Как делается взыскание за просрочку сдачи дома через суд

Решить вопрос в досудебном порядке удается редко, поэтому дольщики обращаются с исковым заявлением. Вы имеете право подать документ по вашему месту жительства или по месту нахождения застройщика, ориентируясь на юридический адрес. Если же неустойка составляет меньше 50 000 руб., идите в мировой суд.

Кроме искового заявления, соберите пакет следующих документов:

• договор об участии в долевом строительстве;
• дополнительные соглашения (если они есть);
• документальные подтверждения, что вы сделали оплату согласно договору;
• бумаги, удостоверяющие, что у вас были сопутствующие расходы (расписки, что вы внесли деньги за аренду жилья);
• экземпляр претензии, составленной в досудебном порядке;
• ответ на претензию, который вам направил застройщик.

При составлении искового заявления изложите ситуацию подробно, поскольку возможны несколько вариантов развития событий:

1. Срок сдачи пропущен, причем вы видите, что дом не будет достроен. В этом случае добивайтесь выплаты неустойки и расторжения договора. Вам должны будут вернуть деньги и компенсировать ожидание, но вы потеряете право на недостроенную квартиру.
2. Если дом сдан, но не к установленной дате, вы можете принять ключи, а затем обратиться в суд. Квартира остается в собственности, но права на компенсацию вы не теряете.

Насколько успешна судебная практика? Согласно уверениям юристов, она уже отработана, поэтому дела решаются быстро. Но отзывы реальных людей на форумах показывают, что тяжба зачастую превращается в судебное болото, поэтому не рассчитывайте на молниеносный исход дела.

Долевое строительство: краткая характеристика

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:

1. Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
2. Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
3. Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
4. По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
5. Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.

Калькулятор процентов при расторжении ДДУ

Как уже говорилось выше, в случае если вы решили расторгнуть договор долевого участия, вы можете использовать наш калькулятор с целью расчета процентов за пользование вашими деньгами. Тут все тоже очень просто.

1. Первое поле заполняете как обычно, указывая выплаченную вами сумму по ДДУ
2. Во втором поле указываете дату произведенной вами оплаты
3. В третьем поле указываете дату, когда застройщик вернул вам ваши деньги. Если этого еще не случилось, укажите предполагаемую вами дату.
4. В результате калькулятор так же укажет и сумму штрафа, который вы можете получить от застройщика в судебном порядке.

Может случится так, что вы уже расторгли договор, но еще не получили деньги от застройщика. Он тянет и не возвращает вам выплаченную вами сумму. Тогда в судебном порядке нужно требовать возврата уплаченных денег, процентов за пользование ими, возмещения ваших убытков (по ипотеке или аренде жилья), а так же компенсации морального вреда и др. мелких выплат. И в таком случае суд взыщет проценты за период с оплаты вами ДДУ до дня вынесения решения суда.

Похожие записи:

• Как получить квартиру многодетной семье от государства в 2023 году?
• Гарантийные обязательства по 44-ФЗ
• Порядок увольнения по собственному желанию в 2023 году