25.01.2023

Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

2. ТСЖ или управляющая компания – что лучше?

3. Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ

4. Если компания или товарищество плохо работают

5. Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

6. Должен ли новый собственник вступать в ЖСК

7. Выбор способа управления

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Исходя из всего указанного выше, и стоит делать выбор, заранее определив, есть ли в доме люди, которые будут заниматься делами ТСЖ, доверяет ли им большинство собственников, видят ли жильцы вообще необходимость прибегать к услугам ТСЖ и так далее.

Нет какого-то одного мнения относительно того, какая из двух этих форм выгоднее, а согласно статистике, дома под управлением УК и ТСЖ соотносятся примерно как 3 к 1, что можно отнести на счёт большей сложности второго варианта – но вместе с тем, это сравнение всё же не 10 к 1. Потому выбор будет зависеть от специфики каждого конкретного дома – преобладают ли в нём люди, которые хотят просто платить и не задумываться о вопросах управления, или же способные активисты, готовые тратить время на самостоятельное решение проблем. И не стоит забывать также про вариант организации ТСЖ и заключения договора с УК, он также имеет свои преимущества.

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году. Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

ТСЖ или управляющая компания – что лучше?

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.

Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.

Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ

Управляющие компании имеют такие преимущества:

С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
У них есть собственная материально-техническая база.
От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
Объединение жильцов сложно ликвидировать.

В этом документе на нескольких страницах детально прописываются все права и обязанности сторон, подписавших договор.

Собственно, в договоре и описывается все то, что обязуется делать ТСН за определенную плату (количество рублей за квадратный метр) с квартиры. Например, вывоз мусора, плановый ремонт, уборка парадных, лифтов, графики выполнения работ и т.д.

ТСН или услуги управляющей компании?

Собственникам жилья предлагается выбор: объединение в ТСН или сотрудничество с управляющей компанией (УК). В чем преимущества управляющей компании перед ТСН?

Основное преимущество заключается в том, что собственнику ничего не нужно делать самому. Любые вопросы по обслуживанию дома решает управляющая компания.

Собственнику не нужно тратить время на собрания и участвовать в дебатах по решению того или иного вопроса.

Управляющая компания специализируется и развивается в области эксплуатации недвижимости, не отвлекаясь на другие виды деятельности. Соответственно, УК – это опыт и знания.

УК имеет возможность использовать услуги субподрядчиков с очень приятными скидками.

Управляющая компания гарантирует, что все коммунальные услуги и ресурсы будут предоставляться в необходимом количестве и качестве. Например, бесперебойное отопление в течение всего отопительного периода.

Простая финансовая схема сотрудничества: УК рассчитывается по коммунальным услугам, собирая плату с квартирантов и распределяя ее.

Сотрудничество с УК – это возможность свести к минимуму свое участие в решении любых возникающих проблем и вопросов, доверив это дело профессионалам.

Итак, чем отличается ТСЖ от УК? Хотя целями создания и той и другой организации являются одни и те же задачи, но между собой они принципиально различаются. По статистике на сегодняшний день более 80% многоквартирных домов на территории Российской Федерации находятся под управлением УК. ТСЖ предпочтение отдают лишь небольшие 20% собственников квартир.

Всё дело в том, что когда распались советские структуры осуществления домоуправления, первыми им на смену пришли именно управляющие компании. ТСЖ как форма домоуправления пришла в Россию относительно недавно и ещё не так сильно развита.

Отличия же между ТСЖ и УК заключаются в следующем:

ТСЖ является некоммерческой структурой, а основной задачей УК является ведение предпринимательской деятельности.
Управляют товариществом коллективно, то есть каждый собственник в каждом жилье вправе участвовать в управлении. В то же время в УК полное хозяйственное управление и принятие решений осуществляется должностными лицами и учредителями, без учёта мнения собственников квартир.
Поле деятельности ТСЖ территориально и функционально ограничено, тогда как УК может осуществлять и иные виды предпринимательской деятельности, осуществлять управление бесчисленным множеством многоквартирных домов.

Пожалуй, самое принципиальное, чем отличаются друг от друга эти организации, заключается в вышеуказанном. Но не стоит забывать, что выбор той или иной организационной формы домоуправления не лишает собственников квартир права использовать преимущества другой формы. Так, специалисты рекомендуют учредить ТСЖ, которое будет заключать функциональные соглашения с УК.

Ведение деятельности одновременно двумя организациями позволяет снять нагрузку с самих собственников жилья, но вместе с тем сохранить в некоторой степени участие собственников в управлении вопросами ЖКХ.

Создание ТСЖ позволяет самостоятельно решать следующие вопросы:

выбор поставщиков услуг ЖКХ и подрядных организаций для проведения работ. Заключение договоров и оплата по ним из средств товарищества;
самостоятельное определение очередности мероприятий в зависимости от составленной сметы доходов и расходов;
определение суммы платежей для каждого собственника жилья;
возможность проведения определенных работ своими силами для уменьшения общих затрат;
контроль за расходованием денежных средств, находящихся на счету товарищества.

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

Если компания или товарищество плохо работают

Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).

При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.

Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.

Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.

Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.

Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Должен ли новый собственник вступать в ЖСК

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.

Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Преимуществами ТСЖ являются.

Финансовые операции прозрачны, и все жители имеют к ним доступ.
Все решения, связанные с жизнью дома и общим имуществом, принимаются на общем собрании.
ТСЖ имеют право управлять своей собственностью с целью получения дополнительных средств на общие цели (сдача в аренду подвала, размещение рекламы на доме и т.д.).
Вы можете сами выбирать поставщиков коммунальных услуг.
Деньги собираются только на реальные нужды (например, на реальный ремонт — деньги собраны и отремонтированы).
Свобода средств (не нужно ждать запланированной работы, например).
Возникающие вопросы решаются быстрее.

К недостаткам ТСЖ относятся:

Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (существует риск нецелевого использования средств).
В отличие от Великобритании, ТСЖ не несет ответственности за услуги, предоставляемые по договору (потому что его просто нет).
Некоторые работы, особенно разовые, обходятся ТСЖ дороже, чем УК.
В случае конфликтов с подрядчиками или государственными органами вам придется отстаивать свои интересы самостоятельно или прибегать к услугам юристов.
Необходимость вести собственную бухгалтерию (сбор средств, выставление счетов поставщикам, расчет коммунальных платежей и т.д.).

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создающаяся для того, чтобы жильцы могли самостоятельно управлять имуществом своего дома.

Чтобы создать в том или ином доме ТСЖ, необходимо вынести на рассмотрение общего собрания собственников вопрос об учреждении данной формы управления и получить в поддержку 50% голосов +1 голос.

После того, как голосование будет проведено и подсчёт мнений будет завершён, инициативной группе необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства с заявлением о регистрации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких компонентов:

общее собрание жильцов;
председатель и правление ТСЖ;
ревизионная комиссия.

Выбор способа управления

Отвечая на вопрос, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, стоит рассмотреть достоинства и недостатки каждой формы в отдельности.

К достоинствам выбора ТСЖ относится:

Свободный выбор поставщиков коммунальных услуг, при этом учитывается мнение каждого жильца;
Возможность получать дополнительные доходы и сокращать расходы собственников на уплату коммунальных услуг путем предоставления свободных помещений по договору аренды;
Гарантируется чистота придомовых территорией и внутридомовых помещений.

Однако выбор товарищества связан с несколькими неудобствами. К ним относится:

Основное направление работы ТСЖ – благоустройство и поддержание в надлежащем состоянии подъездов и территорией, прилегающих к дому. Для этого требуются крупные денежные средства, которые взимаются с собственников квартир;
Законодательство в области регулирования деятельности ТСЖ продолжает дорабатываться, поэтому большинство спорных моментов решаются путем обращения в суд.