В чем разница между ЛПХ и ИЖС?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между ЛПХ и ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
В чем разница между ЛПХ и ИЖС?
Различия наглядно отразим в сравнительной таблице:
| Показатель | ЛПХ | ИЖС |
|---|---|---|
| Расположение | В границах населенного пункта (приусадебный участок), за его пределами (полевой участок) | Земли населенных пунктов |
| Цель использования | Производство с/х продукции, животноводство. Допустимо возведение некапитальных бытовых строений. Частный капитальный дом можно выстроить только на приусадебном наделе | Строительство частного домовладения и необходимых дополнительных построек |
| Коммуникации и инфраструктура | Не всегда организованы | Имеются |
| Необходимость получения разрешения на строительство | В рамках «дачной амнистии» можно зарегистрировать дом в упрощенном порядке | Местную администрацию необходимо уведомить о начале строительства и об окончании |
| Можно ли оформить постоянную регистрацию в доме? | Да | Да |
| Налог на землю | Устанавливается местными властями и не превышает 0,3% | Устанавливается местными властями и не превышает 1,5% |
| Кадастровая стоимость | Ниже, чем у ИЖС | Выше за счет наличия инфраструктуры и коммуникаций |
| Максимальная площадь надела | Устанавливается местными властями, чаще всего 0,5 га | Не превышает 0,3 га |
| Необходимость застраивать | Не устанавливается | Если в течение трех лет строительство дома не ведется, участок может быть изъят, как используемый не по назначению |
Если вы раздумываете, что лучше, ЛПХ или ИЖС, для строительства дома и создания комфортного места для жизни, полезен прагматический подход.
Земля, предполагающая ведение подсобного хозяйства, подойдет, если главным преимуществом вы считаете его целевое назначение. С ним связан увеличенный размер ЗУ и льготная налоговая ставка. Для надела в городской черте есть возможность изменения ее статуса (перевод в категорию ИЖС), а, значит, ее достоинства возрастают.
Если для вас главное – выгодно вложить деньги, тогда стоит подыскивать участок под ИЖС. Рыночная стоимость наделов этой категории растет с каждым годом, особенно при удачном месторасположении. Но земля будет менее выгодной в плане налогообложения, поскольку налоговые исчисления зависят от кадастровой стоимости.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Земельные участки, имеющие статус ЛПХ в пределах населённых пунктов, сейчас в незначительной степени дешевле. Однако такая разница существенно увеличивается вне границ. Обусловливается это тем обстоятельством, что за посёлками и городами имеются пахотные земельные участки, а они на основании закона и по целевому назначению не могут быть использованы для дальнейшего строительства.
Изменение целевого предназначения возможно благодаря нынешней системе судебных вердиктов и других манипуляций с российским законом. Однако такие действия могут быть опротестованы в будущем прокуратурой либо иными государственными структурами. В результате акт перевода земельного участка в разряд промышленного аннулируется. Что касается построек, то они сносятся. В то же время статус земельного участка для индивидуального жилищного строительства даёт гарантированный допуск государства на проектирование, дальнейшее строительство и введение жилья в эксплуатацию, если оно построено в законодательных рамках.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
В чем разница ЛПХ и ИЖС?
Назначение земельного участка определяется указанным в документе о праве на собственность типом его эксплуатации. Необходимо понимать, что использовать земельный участок для строительства частного жилья возможно в обоих случаях. Но все же определенные ограничения, которые надо брать в расчет, есть.
Так, ИЖС рассчитан на возведение частного жилого строения либо одним гражданином, либо одной семьей. А это означает, что в дальнейшем не будет препятствий для оформления необходимых документов и передачи данного объекта в пользование. А участки под ЛПХ выделяются непосредственно из земельного фонда. В первую очередь они предназначены для того, чтобы на них граждане развивали свои подсобные хозяйства, обеспечивающие потребность в сельскохозяйственных продуктах нужды данной семьи.
Плюсы и минусы ЛПХ и ИЖС для собственника
| Плюсы | Минусы | |
| ИЖС | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем.
Городская администрация несет ответственность за социальное развитие района, проводку коммуникаций. |
Высокая кадастровая стоимость и налог на землю.
Высокие коммунальные платежи. |
| ЛПХ в пределах города | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем (иногда процедура связана со сложностями).
Подключиться к коммуникациям можно, но чаще всего собственникам участков приходится самостоятельно оплачивать работы. Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Возможность заниматься сельскохозяйственной деятельностью и продавать излишки производства. |
Нет возможность получить кредит или ипотеку либо использовать материнский капитал для строительства дома. |
| ЛПХ на полевых землях | Дом для постоянного проживания построить нельзя. Если возведено временное жилье (например, дача), то в нем нельзя зарегистрироваться.
Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Можно получить льготы на ведение хозяйства. |
Нет возможности построить капитальные строения.
Могут быть проблемы с проведенными коммуникациями (централизованное водоснабжение чаще всего есть на всех участках, а вот электричество и тем более газопровод протягивать придется за свой счет). Отсутствие инфраструктуры. |
В чем еще разница земель ЛПХ и ИЖС? В максимальной площади участка. Участок под ЛПХ не должен превышать 0.5 Га, а вот для индивидуального строительства гражданин может приобрести столько земли, на сколько хватит его средств.
Нужно также отметить еще одну особенность, которая может стать важной для землевладельцев: участки ЛПХ стоят существенно дешевле, чем ИЖС. Конечно, в первую очередь это относится к полевым наделам. Таким образом, сменим назначение земли, удастся немало выиграть при продаже. Однако нужно иметь в виду, что процедура смены категории или ВРИ также дорогостоящая, поэтому лучше сначала проконсультироваться с квалифицированным юристом и рассчитать свою выгоду.
Как перевести землю в ИЖС
Правильнее будет сказать: как изменить ВРИ земельного участка с «для ЛПХ» на «для ИЖС». Переводить ничего не нужно. Эта процедура называется «изменение вида разрешенного земельного участка», сокращенно «ВРИ».
Прежде чем что-то сделать с земельным участком, важно понимать, что это может делать только собственник. То есть у вас должно быть зарегистрировано право собственности на землю. Если у вас такого нет, значит вы — арендатор, а собственник — государство. И изменить ВРИ у такого земельного участка можно только попросив государство, то есть нужно его распоряжение.
Предположим, что вы — законный собственник и есть об этом свидетельство и вы желаете изменить ВРИ своего земельного участка на ИЖС.
В некоторых правилах землепользования и застройки небольших поселений (поселках, селах, деревнях и т.п.) в зонах индивидуального жилищного строительства виды разрешенного использования земельных участков для ЛПХ и для ИЖС относятся к основным видам, поэтому можно изменить вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ самостоятельно. Нужно лишь подать в Росреестр заявление о смене ВРИ земельного участка. Но это можно сделать, только если у вас уже оформлено право собственности на этот земельный участок.
Если у вас остались вопросы, то напишите здесь нашему бесплатному консультанту, чтобы мы детально разобрали Вашу ситуацию.
Что выгоднее, ЛПХ или ИЖС
Если вы владеете участком под ИЖС, не забывайте, что если через 10 лет после его получения вы не осуществите строительство дома, то ваш участок будет обложен двойным земельным налогом.
Для лиц, владеющих участками под ЛПХ, налог ниже, однако возникает ряд трудностей с получением разрешения на прописку всей семьи. Это связано с тем, что данное разрешение можно будет получить лишь по окончании строительства и введении жилого здания в эксплуатацию соответствующими органами.
Если вы возвели жилой дом на участке, относящемся к сельскохозяйственным землям, его регистрацию осуществить не удастся, он будет снесен по решение органов местного самоуправления.
При этом стоит отметить, что в случае наличия у вас оформленного права собственности на участок, который относится к землям, допускающим индивидуальную застройку, органы местного самоуправления должны обеспечить ваш участок необходимыми коммуникациями. В случае с участками под ЛПХ подведение коммуникаций к дому в их обязанности не входит. Следовательно, данная обязанность возлагается на лицо, владеющее таким участком. Именно он должен обеспечить газоснабжение, электричество и т.д.
Однако на практике в обоих случаях получить разрешение на проведение коммуникаций не является простой задачей. Разница лишь в том, что владелец участка под ИЖС приобретает право обоснования своего требования законодательными нормами.
Следует отметить, что лицо, владеющее возведенным на участках под ИЖС и под ЛПХ домом, имеют право не осуществлять государственную регистрацию такого дома, так как это обусловлено целевым назначением. Таким образом, можно сэкономить денежные средства.
Дом, возведенный на участке под ИЖС, предполагает регистрацию всей семьи, в то время как в доме, возведенном на участке под ЛПХ, это можно осуществить лишь после того, как он будет зарегистрирован в ЕГРН.
Поскольку изначально участок с этим статусом предполагается для того, чтобы на нем был построен жилой дом, плюсы такого статуса очевидны:
- Построив дом, есть возможность жить за городом, в просторном доме, и к тому же вести личное хозяйство.
- Строить дом можно в том числе за счет частичной компенсации средствами материнского капитала. Порядок оформления в таком случае особый – семья либо строит дома самостоятельно, либо заключает договор со строительной компанией. От этого зависит и процедура оформления документов.
- Как правило, под ИЖС выделяют достаточно большие территории, предполагая создание коттеджного поселка, таунхаусов или обычных загородных домов. Соответственно, к участкам проводятся все необходимые инженерные сети – начиная от водопровода и электричества и заканчивая развитой сетью дорог.
- В этом доме семья прописывается, получая постоянную регистрацию. Это особенно актуально в тех случаях, когда прописка у граждан есть только временная.
- Как правило, рядом с участком есть и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры (магазины, развлекательные центры, аптеки, больницы, почта, банки, детские сады, школы и т.п.).
- Органы местной власти имеют обязательство по жилищно-коммунальному обслуживанию поселка в течение круглого года, в отличие от дач (вывоз мусора, очистка и ремонт дорог, бесперебойная подача воды, электричества, газа и т.п.).
С этой точки зрения ИЖС является наиболее престижной формой земельного владения, поскольку речь идет об использовании земли не столько для ведения собственного хозяйства, сколько для постоянного семейного проживания.
Однако и минусы у этого правового статуса участка имеются:
- Прежде всего, важно обратить внимание на реальные риски, которые могут возникнуть при выборе конкретного земельного участка, на котором планируется возвести дом. Нужно сразу оценить качество дорог, транспортное снабжение, близость ранее перечисленных объектов инфраструктуры. Нередко местная администрация и коммерческие компании дают большие обещания относительно развития поселка, но далеко не всегда они реализуются на практике. Поэтому с точки зрения рисков предпочтительнее поселиться в уже обжитом коттеджном поселке, а не вновь возводимом.
- Также нужно понимать, что налоговые отчисления, коммунальные платежи в случае с собственным домом гораздо выше, чем в случае с дачей или сельскохозяйственным угодьем.
Строительство на участке
Строительство дома на участке начинается с создания проекта, который, в свою очередь, должен строиться исходя из плана земельного участка. С документами нужно обратиться в службу стройнадзора для получения разрешения на строительство.
ВАЖНО! Разрешение на строительство действует в течение 10 лет. Если его получал предыдущий владелец и срок еще не вышел, повторный запрос не нужен.
Возведение любой постройки на участке должно осуществляться по определенным правилам.
- Отступ от красной линии (5 или 3 м в зависимости от того, выходит ли участок на дорогу).
- Объект не должен выходить за границы застройки — расстояние от линии до постройки колеблется от 2 до 6 м в зависимости от региона.
- Необходимо придерживаться противопожарных требований.
Чтобы зарегистрировать право собственности, обращаться нужно в Росреестр или МФЦ с определенным набором документов. Через 20 рабочих дней вы получаете свидетельство о праве на собственность.
В теории, безусловно, все значительно легче, чем на практике. Поэтому перед приобретением земли ИЖС или ЛПХ несколько раз все обдумайте и взвесьте, чтобы принять решение, о котором не будете жалеть.
Категории земельных участков
Главное отличие ЛПХ и ИЖС состоит в статусе земельных участков. Статус участка указывается во всех кадастровых документах, Свидетельстве о праве собственности на землю, а сейчас — в выписке из ЕГРН.
В чем же разница, когда мы сравниваем земли ЛПХ и ИЖС? У этих участков разная категория земель. Каждый земельный участок, который находится на территории России, относится к одной из семи категорий, определенных законодательством.
Например, земли лесного фонда занимают у нас 65% всех земель РФ. Сельскохозяйственные наделы составляют приблизительно 1/4 от всех земель, а земли населенных пунктов — десятую часть земельного фонда России.
Категория земель обозначается в правоустанавливающих документах. Чаще всего частные (физические) лица могут приобрести в собственность или аренду на территории с/х или земель населенных пунктов.
Статус земельного участка определяется не только целевым использованием земель, но и ВРИ, то есть видом разрешенного использования. Их несколько сотен. На выданных кадастровых документах кроме категории обязательно указано разрешенное использование.
В зависимости от него граждане могут заниматься на своем наделе определенным видом деятельности. От него зависит ответ на вопрос: можно или нельзя там построить дом?
Земля под ЛПХ выделяется как на землях поселений, так и с/х назначения. А земли под ИЖС могут выделяться только на землях населенных пунктов. Кроме этого, существует разница в допустимых видах деятельности и регистрации по месту жительства.