Статья 51. Выдача разрешений на строительство
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 51. Выдача разрешений на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подготовка площадки для работ занимает немалое время, поэтому для сокращения общего срока строительства предусмотрено получение временного разрешения, предоставляющего законное право на предварительное оборудование вышеуказанной площадки, пока идет согласование основного Разрешительного документа.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Кто вправе выдать разрешение на строительство дома
Разрешение на строительство частного дома выдается местной администрацией. Обращаться нужно с учетом требований территориальности. То есть, в ту администрации, в ведении которой находится участок. Но также есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:
- Разрешение на строительство дома на участке ЛПХ, а также в целом на участках индивидуального строительства выдает администрация муниципалитета, в отделе, который ведает градостроительством.
- Документы для разрешения на строительство частного дома — отдел муниципальной власти, ведающий культурным наследием.
- Разрешение на строительство частного дома выдает Минприроды при условии, что на территории имеются недра.
Сколько стоит разрешение на строительство дома
Стоимость оформления разрешения зависит от суммы, которую назовет кадастровый инженер за составление плана. В среднем все обойдется в сумму от 15 до 50 тысяч рублей. На цену влияет и регион, на территории которого будет вестись строительство.
Перед оформлением разрешение нужно уточнить все подробности. Где брать разрешение на строительство дома, кто выдает разрешение на строительство частного дома, во сколько обойдется процедура и т.д. Оформить документы можно через администрацию, МФЦ или Госуслуги. Обязательный атрибут — план будущей постройки, который составляет кадастровый инженер с учетом всех особенностей — расположения, типа земли, наличия ограничений, площади.
Получить юридическую помощь по вопросам разрешения на строительство дома можно на нашем сайте.
Как и где подать документы на разрешение на строительство
В какое ведомство направить обращение для получения разрешения на строительство должен выбрать владелец недвижимости. Это зависит, прежде всего, от вида проектируемого объекта, особенностей его размещения на территории либо иных индивидуальных особенностей, указанных в документах. Соглашение выдается такими организациями:
- Представители власти, осуществляющие управление на местах;
- Госорганизация «Росатом» (в случае подачи заявления строительство объекта в области атомной энергии);
- «Роскосмос» (согласование строительства объектов космической инфраструктуры);
- Министерство строительства РФ (если проектируемый объект находится на территории двух и более регионов);
- Министерство транспорта (если речь идет о возведении дорог);
- Специализированные службы, общественные объединения, которые проводят надзор за использованием памятников культуры и природных объектов;
- Архитектурные государственные и негосударственные ведомства.
Перечень документов для получения разрешения на строительство
Перед началом строительных работ необходимо выяснить, какие документы нужны на разрешение на строительство. Строительное разрешение – документ, который способен удостоверить, что проектные документы соответствуют требованиям и нормам плана участка (градостроительного), и предоставить застройщику полное право начать строительный процесс.
В некоторых случаях законодательство разрешает обойтись без оформления разрешения на строительство. Одним из разрешающих документов является Федеральный закон № 93 от 2006 года, определяющий такое понятие, как «дачная амнистия».
Согласно этому документу, согласие соответствующих органов на введение недвижимого объекта в пользование получать необязательно, если речь идет о построении индивидуального жилого дома, который возведен на земельном участке в пределах поселения, если этот участок используется для ведения подсобного хозяйства.
Получить разрешение на ввод такого жилища в эксплуатацию можно при представлении установленного ст. 51 ГрК РФ строительного разрешения. Дачная амнистия допускает государственную регистрацию права на эту собственность при представлении документов, подтверждающих факт построения этого недвижимого объекта и содержащих описание дома. Таким документом является исключительно кадастровый паспорт индивидуального жилого строения.
Комментарий к Статье 50.1 Градостроительного кодекса
1. Необходимость создания и ведения Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства установлена Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 368-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ», он вступил в силу с 1 сентября 2016 г. Изменения, внесенные данным Законом, направлены на упрощение процедуры проведения экспертизы проектной документации, в связи с чем введены нормы, устанавливающие ряд полномочий органов исполнительной власти в сфере информационного сопровождения и обеспечения градостроительной деятельности. В частности, согласно новым требованиям не требуется проведения оценки соответствия техническим регламентам тех разделов проектной документации, в которые не внесены изменения — если при экспертизе проектной документации применяется документация повторного использования. Помимо ведения Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации к полномочиям федеральных органов государственной власти отнесено установление критериев экономической эффективности проектной документации повторного использования и порядка признания проектной документации повторного использования экономически эффективной проектной документацией повторного использования.
Часть 1 комментируемой статьи 50.1 ГрК устанавливает императивную норму о составе сведений, включаемых в структуру Единого государственного реестра, — все эти сведения должны находиться в нем в обязательном порядке (несколько подробнее эта структура будет рассмотрена в п. 3 комментария к настоящей статье).
2. Как указано в ч. 2 настоящей статьи, ведение Единого государственного реестра заключений осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или определенным таким федеральным органом исполнительной власти подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением.
Указанным федеральным органом исполнительной власти на момент подготовки комментария является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России). Положение о нем утверждено Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. N 1038. Учреждение, о котором идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, — это Федеральное автономное учреждение «Главное управление государственной экспертизы», или ФАУ «Главгосэкспертиза России», на официальном сайте которого должны размещаться данные Единого государственного реестра.
3. Порядок формирования подобных реестров и их ведения устанавливается подзаконными нормативно-правовыми актами, поскольку именно акты данного характера позволяют осуществлять детальное и подробное регламентирование по направлениям, определенным соответствующими законами. На момент подготовки настоящего комментария Минстрой России подготовил проект Постановления Правительства РФ «О правилах формирования Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства» (далее в тексте комментария к данной статье — Проект). Согласно п. 2 Проекта Минстрою России поручено утвердить порядок ведения Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, а с 1 сентября 2017 г. — обеспечить формирование и ведение Единого государственного реестра. Постановление должно вступить в силу с 1 сентября 2017 г.
Определено, что формирование и ведение реестра осуществляется ФАУ «Главгосэкспертиза России» в электронной форме с использованием государственной информационной системы ведения реестра, создание, эксплуатация и развитие которой обеспечивается данным учреждением. Структура и состав реестра определены разделом II Проекта. В реестр подлежат включению систематизированные сведения:
— о заключениях экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
— о представленной для проведения экспертизы проектной документации, в том числе о проектной документации повторного использования, включая экономически эффективную проектную документацию повторного использования;
— о представленных для проведения экспертизы результатах инженерных изысканий.
При этом сами заключения экспертизы и представленные для ее проведения документы, включая проектную документацию, определяются как неотъемлемая часть реестра.
Реестр состоит из разделов, каждый из которых открывается в отношении отдельного заключения и идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории РФ номером заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (номер заключения экспертизы присваивается ФАУ «Главгосэкспертиза России» при включении сведений о заключении экспертизы в реестр). На учреждение возлагается обязанность обеспечения соблюдения требований по защите информации, установленных для государственных информационных систем.
4. Часть 4 рассматриваемой статьи возлагает на Минстрой России обязанность установить порядок ведения Единого государственного реестра заключений и предоставления содержащихся в нем сведений и документов. При рассмотрении ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи этот порядок был вкратце освещен.
Перечень документов для получения разрешения на строительство
Какие документы нужны для строительства дома в области разработки проектной документации? Пакет состоит из следующих наименований:
- пояснительной записки к проекту;
- чертежей постройки: фасада, разреза здания;
- сметы на строительство;
- схемы земельного участка, которая должна отвечать градостроительному плану, с указанием места расположения объекта строительства и обозначения всех подъездов и подходов к нему;
- плана земельного участка, где подтверждается в пределах красных линий расположение построек линейного типа, утвержденных в документации по планированию территории;
- схематических архитектурных решений;
- плана с изображением всех инженерно-технических коммуникаций, включая нанесение точек их подключения к объекту строительства;
Ввод нового строения в эксплуатацию
После проведения строительно-монтажных работ на 95% в обязательном порядке следует оформить акт ввода нового объекта в эксплуатацию. Для этого в исполнительный орган подается заявление специального образца. На место строительства выезжает комиссия, которая проверяет соответствие постройки первоначальному проекту, который был предоставлен при оформлении разрешения на строительство дома на собственном участке. В состав комиссии входят специалист по архитектуре, уполномоченные представители санэпиднадзора и противопожарной службы, застройщик и подрядчик.
В случае отсутствия замечаний комиссия подписывает акт о приеме объекта и его вводе в эксплуатацию. Окончательную процедуру утверждения документа осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти, который выдавал ранее разрешение на строительство. Без данного документа дом будет иметь статус недостроенного сооружения, к которому нельзя подвести инженерные коммуникации.
Действие разрешения во времени
Срок действия выданного разрешения на строительство может быть продлен при условии, если до его истечения застройщиком начаты строительные работы и при этом он обратился за продлением не менее чем за 60 дней до его окончания. В судебной практике нарушение такого срока не признается существенным. Считается, что единственным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство может являться только то, что заявитель не приступил к началу строительства объекта недвижимости (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.03.2017 № Ф02-99/2017).
Так, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 20.03.2018 по делу № А63-8660/2017 арбитры прямо указали, что незначительный пропуск срока на обращение с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство не может являться достаточным основанием для отказа в таком продлении, поскольку все остальные требования заявителем при подаче такого заявления были надлежащим образом выполнены. Заявитель достраивал многоквартирный дом на земельном участке, строительство которого не смог выполнить до конца первоначальный застройщик, попавший в процедуру банкротства. У заявителя были корректно оформлены арендные отношения по земельному участку и иные документы, связанные с реализацией девелоперского проекта.
Однако в любом случае с таким обращением лучше не тянуть, поскольку нельзя исключить, что подход судов может измениться в сторону ужесточения требований к заявителю.
Действие разрешения на строительство может быть прекращено досрочно в таких исключительных случаях, как изъятие земельного участка, на котором ведется строительство, для государственных и муниципальных нужд, расторжение договора аренды участка или отказ от права собственности или иных прав на него (ст. 20 и 21.1 ГрК РФ). Следует учитывать, что расторжение договора аренды является основанием для прекращения выданного разрешения на строительство, а не причиной для отказа в его выдаче. Поэтому если при оспаривании отказа выяснится, что на момент обращения заявителя в уполномоченный орган имеющийся у него договор аренды земельного участка являлся действующим, такой отказ будет считаться незаконным, даже если на момент судебного разбирательства договор аренды будет прекращен (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2017 № Ф04-955/2017).
Стройка закончена: получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
По завершении строительства или реконструкции объекта в полном объеме застройщик получает разрешение на его ввод в эксплуатацию. Этот документ подтверждает соответствие построенного объекта установленным требованиям.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обращается с заявлением в уполномоченный орган, к которому прикладывает ряд сопроводительных документов. К их числу относятся градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки построенного объекта, его технический план, заключение органа государственного строительного надзора, а также иные документы, предусмотренные п. 3 ст. 55 ГрК РФ, перечень которых является исчерпывающим. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Заявитель должен учитывать, что состав и порядок представления документов на получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию императивно определены нормами ГрК РФ, что исключает возможность какой-либо свободы усмотрения с его стороны. Непредставление таких документов или их представление не в полном объеме влечет отказ в выдаче соответствующего разрешения, и такой отказ будет считаться правомерным.
Так, в одном деле заявитель в нарушение п. 3 ст. 55 ГрК РФ не представил в уполномоченный орган заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи с чем ему было отказано в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. В иске о признании решения об отказе незаконным заявитель сослался на то, что уполномоченный орган был вправе самостоятельно провести проверку построенного объекта. Отклоняя данный довод как несостоятельный, суд отметил, что такие действия уполномоченного органа, которые он не лишен возможности осуществить, не могут подменять собой заключение компетентного учреждения, представление которого для целей рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным.
Заявитель в составе пакета документов не представил необходимое заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, равно как и доказательств того, что такое заключение находится в распоряжении какого-либо государственного или муниципального органа, у которого оно могло быть истребовано в рамках межведомственного взаимодействия. При таких обстоятельствах суд признал отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию законным (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.07.2017 по делу № А75-11415/2016).
Документы для получения разрешения на строительство
Для получения разрешения на строительство собирают следующие документы:
- заявление застройщика;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и объект недвижимости;
- градостроительный план по представленному земельному участку;
- пояснительная записка к проектной документации;
- схема-план земельного участка под строительство;
- схема, показывающая архитектурные решения в пределах допустимых под застройку границ;
- сведения об инженерном оборудовании;
- проект сноса или демонтажа определенных объектов;
- проект капитального строительства;
- заключение государственной экспертизы по представленной проектной документации;
- разрешение на отклонение от базовых параметров при строительстве или реконструкции;
- согласование предстоящих работ со всеми правообладателями объекта строительства.
Все указанные документы предусмотрены для получения разрешения на объект капитального строительства. С учетом сопутствующих нюансов некоторые из них следует рассмотреть более подробно.
Документы для получения разрешения на строительство производственного здания
Чтобы оформили разрешение на строительство производственного здания, придется собрать и правильно оформить следующий пакет документов:
- схема расположения объектов строительства (ее делают с учетом градостроительного плана);
- пояснительная записка и архитектурные решения вместе с проектом будущего здания;
- подтверждение наличия или отсутствия инженерно-технических сетей и перечень работ по их организации;
- сведения о пожарной безопасности, безвредности для окружающей среды, информация о деятельности объекта.
Дополнительно потребуются согласования с различными ведомствами. Конечный перечень бумаг будет зависеть от разновидности производственного помещения и вида деятельности.
Какие необходимы документы?
Строительство складского помещения можно начинать после согласования и утверждения проектно-сметной документации. Это комплекс материалов, раскрывающих сущность проекта и обосновывающих его целесообразность и реализуемость. Подготовкой документации занимается ИП (физическое лицо) или организация (юридическое лицо), заключившие договор на разработку проекта с застройщиком, техзаказчиком, лицом, несущим ответственность за эксплуатацию помещения или комплекса.
Перед подачей готового проекта на согласование необходимо получение разрешения на строительство склада. Этот документ является основанием для осуществления деятельности по возведению специального помещения для хранения тех или иных материальных ценностей и оказания складских услуг. Если построить объект без одобрения властей, то можно навлечь на себя массу проблем с законом. Более того, сооружение долго не просуществует – его снос неизбежен, причем за собственный счет того, кто причастен к его появлению.
Многие застройщики пытаются обойти закон, поэтому поддаются соблазну выдать планируемый к возведению объект за сооружение, для которого получать разрешения не обязательно (к примеру, киоск, сарай, бытовка и т.п.). Но, возможно, этот факт придется доказывать в суде, опротестовывая поданное госструктурами исковое заявление. Вероятность положительного исхода разбирательства ничтожно мала, поскольку довольно трудно убедить представителей правопорядка в том, что рассматриваемый объект по признакам напоминает некапитальное строение, если все обстоит с точностью до наоборот. А это значит, что придется получать разрешение на строительство склада, и ничего другого тут не попишешь. И в этом вопросе не обойтись без участия уполномоченных органов.
Статья 51. Разрешение на строительство
[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 51]
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
3.1. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции:
1) утратил силу — Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ;
2) объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), — федеральным органом управления государственным фондом недр;
3) объекта использования атомной энергии — уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения;
3.1) объекта космической инфраструктуры — Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос»;
4) гидротехнических сооружений первого и второго классов, устанавливаемых в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений, аэропортов или иных объектов авиационной инфраструктуры, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, линий связи при пересечении Государственной границы Российской Федерации, на приграничной территории Российской Федерации, объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществить на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, исключительной экономической зоне Российской Федерации, — уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;
5) утратил силу. — Федеральный закон от 22.10.2014 N 315-ФЗ;
6) объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), — федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
5.1. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство в соответствии с настоящим Кодексом.
6. Разрешение на строительство, за исключением случаев, установленных частями 5 и 5.1 настоящей статьи и другими федеральными законами, выдается:
1) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе линейного объекта — на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе линейного объекта, расположенного на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации;
2) органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов);
3) органом местного самоуправления муниципального района в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района.
6.1. Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, документов, необходимых для получения разрешения на строительство, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача разрешения на строительство могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр).
Получение разрешения на строительство промышленного объекта в 2020 году
Здания и постройки промышленного типа также нуждаются в получении разрешения на возведение.
Перед тем, как приступать к планированию и согласованию объекта, необходимо определиться с типом используемого участка земли и проверить местность, определить границы.
Дальше формируется проект строительства на основании градостроительного плана.
Промышленные объекты и здания необходимо согласовать – и получить положительный ответ – с природоохранными и экологическими организациями. Возможно, будут необходимы пробы земли, воды, топографические исследования и т.д.
Согласования с каждой из инстанций в письменном виде прикладывается в общий пакет документов, который подается на получения разрешения.