Аренда помещения у физического лица юридическим лицом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда помещения у физического лица юридическим лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Сдача объектов в аренду муниципалитетом
Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.
При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:
- для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
- заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
- торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
- для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
- только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
- уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
- стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
- если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.
Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.
Правила составления акта приема-передачи
Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.
Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.
В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:
- состояние напольных и настенных покрытий;
- наличие сантехнических приборов;
- места расположения и технические особенности коммуникаций.
Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.
При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).
В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).
В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.
Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.
Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.
Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (пункт 2 статьи 230 НК).
Чтобы узнать, установлен или не установлен к ставке уменьшающий коэффициент, нужно изучить решение местного Совета депутатов по месту нахождения офисного здания (пункты 2 и 4 статьи 230 НК).
Согласно части 1 пункта 3 статьи 232 НК (в ред. 2021 года) исчисление налога по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решением местных Советов депутатов, производится с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято. Указанная норма продолжает действовать в 2022 году с учетом следующего уточнения: исчисление налога на недвижимость по ставкам, уменьшенным решениями местных Советов депутатов, будет производиться с 1 января года, в котором такие решения приняты, если это прямо предусмотрено в них (часть 2 пункта 3 статьи 232 НК).
Быстро и бесплатно подать объявление о Вашей недвижимости можно на нашем сайте. После регистрации, дополнительно, можно задать вопрос специалисту в комментарии к этой статье. Как это сделать, можно узнать здесь.
Где физлицу найти подходящего арендатора?
Поиск арендаторов собственник может осуществлять двумя способами – самостоятельно или при помощи посредника:
- Если владелец недвижимости намерен сам заниматься поисками, то он может использовать различные варианты. Самый распространенный – размещение объявлений в открытых источниках информации (интернет, печатные СМИ, телевизионные каналы). Можно искать арендатора изучая объявления, которые уже размещены в открытых источниках. Часто люди сами ищут нежилое помещение.
- Если человеку необходимы услуги посредника, то необходимо обратиться в агентство недвижимости, либо к частному риелтору. В таком случае поиск арендатора будет осуществляться на условиях заключенного договора.
Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки:
- При самостоятельном поиске человек экономит средства. Он сам анализирует рынок спроса и выбирает наиболее подходящий для себя вариант, но тратит свое время на поиски. Можно стать жертвой мошенников, если собственник плохо разбирается в действующем законодательстве.
- Услуги риелтора избавляют человека от временных затрат. Специалист сам проанализирует рынок спроса и подберет несколько подходящих вариантов. Каждое агентство имеет в своем распоряжении информационную базу. Поэтому поиски арендатора не займут много времени. Единственным минусом являются дополнительные затраты собственника на оплату услуг специалиста.
Цены на услуги специалистов зависят от региона. В среднем сумма составит 50% от ежемесячной арендной платы.
При выборе арендатора необходимо ориентироваться на имеющиеся предложения. Довольно часто те, кто ищут помещения, сами предлагают размер оплаты. При возможности нужно изучить историю арендатора, выяснить пользовался ли он ранее помещениями других собственников, не было ли нарушений с его стороны. Также нужно убедиться в праве другой стороны совершать сделки. Человек должен быть дееспособным и совершеннолетним.
Если арендодателем является организация
Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.
Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.
В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:
- характеристики помещения;
- сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
- арендная плата;
- особенности использования помещений и проведения ремонта;
- подписи участников сделки.
Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.
Немаловажным документом помимо соглашения считается акт передачи недвижимости в эксплуатацию. Подписывать бумагу стоит исключительно после осмотра сдаваемого помещения. Если при осмотре здания будет найдена неисправность или недочет, то его сразу нужно записать в бумагу (чтобы впоследствии не было ложных обвинений).
Предварительный осмотр позволяет потребовать потребителем устранения неполадок за счет средств владельца или оговорить окончательную сумму в течении каждого месяца взносов с учетом выявленных неприятностей. Если увиденные объект не соответствует описанному, никаким образом не удовлетворяет интересы арендатора, то последний вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке с указанием причины такого поведения.
ВАЖНО !!! По истечении времени сдачи объекта, владелец будет принимать здание по все тому же ранее упомянутому акту. Если ранее замеченные неисправности не были замечены или не зафиксированы в акте, то владелец по закону может требовать возмещения за порчу имущества. Также при реальных вложениях и расходах арендатора на помещение, он вправе потребовать компенсации.
Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2019 году, как и ранее, 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.
Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.
Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.
Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.
И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.
Может ли ип сдавать в аренду нежилое помещение физическому лицу
ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.
В соответствии со ст.
615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.
Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2023 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2023 N 53-АД06-2). Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.
- инвентарный номер;
- точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
- функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
- наименование;
- площадь.
Договор называется официально заключенным только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Банк экспертных заключений
Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам.
Опытные специалисты пpaктики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу. Организация планирует сдать в аренду часть нежилого помещения физическому лицу. Физическое лицо может предъявить только паспорт.
в дар от отца я получила нежилое помещение (магазин) и сдала его в аренду ООО не являясь ИП.вызвали в налоговую грозят штрафами и объясняют, что нужно регистрировать ип, платить ндс и сдавать отчетность ежеквартально, а знакомая говорит, что можно и без ип, но обязательно платить ндфл. как убедить налоговую, чем арументировать Однако, для вас конечно выгоднее открыть ИП и платить 6% по УСН.
Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).
В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.
Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.
Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.
Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.
Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17).
Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).
Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ.
Судом деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).