1.6. Разрешение на строительство
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.6. Разрешение на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Характеристики объекта капитального строительства могут ухудшаться в результате естественного износа, нарушения правил эксплуатации, воздействия природного характера или при чрезвычайных обстоятельствах. Чтобы устранить угрозу разрушения объекта, восстановить или улучшить характеристики конструкций, проводится капитальный ремонт. Решение о проведении капремонта может приниматься собственник или застройщик, обслуживающая организация, арендатор.
Перед тем как непосредственно переходить к проведению ремонтных работ, учреждению следует определить, к какому типу будут относиться выполняемые работы: к капитальному (текущему) ремонту или реконструкции. Ведь в случае неправильной квалификации работ и оплаты не того вида расходов учреждение может быть привлечено к ответственности за нецелевое использование средств.
Для этого необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, регламентирующим деятельность в области строительства, так как действующее бухгалтерское и налоговое законодательство не содержит определений указанных понятий.
В соответствии с п. 3.8 МДС 81-35.2004 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
Для справки: предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
В ходе анализа приведенных определений можно сделать вывод, что при текущем ремонте можно проводить только незначительные работы, следовательно, все основные работы должны выполняться при капитальном ремонте. Например, частичный ремонт кровли с учетом незначительности материальных и трудовых затрат будет являться текущим ремонтом, а сплошная смена или замена всех видов кровли – капитальным.
Согласно п. 3.4 МДС 81-35.2004 при реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия:
- расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
- строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения;
- строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.
Таким образом, если учреждение планирует заменить покрытие кровли, это будет признано ремонтом (текущим или капитальным), а если оно хочет оборудовать на чердаке рабочие кабинеты или надстроить на кровле мансарду, то данные работы уже будут являться реконструкцией.
Заметим, что аналогичные нормы есть в Градостроительном кодексе.
Перечень основных работ, проводимых в ходе текущего и капитального ремонта в отношении объектов социально-культурной сферы, приведен в ВСН 58-88(р), а в отношении объектов производственной сферы – в МДС 13-14.2000.
В соответствии с п. 1.1 ВСН 58-88(р) данное положение распространяется на объекты коммунального и социально-культурного назначения независимо от формы собственности. Согласно приложению В к СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 29.12.2011 № 635/10 к зданиям и помещениям общественного назначения относятся:
- здания и сооружения для объектов, обслуживающих население;
- здания объектов по обслуживанию общества и государства (в частности, здания судов и прокуратуры, а также правоохранительных организаций (полиция, таможня)).
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Капитальный ремонт простым языком
Даже при использовании качественных материалов и современных технологий строительства, конструкции и оборудование здания не могут сохранять первоначальные характеристики вечно. Ухудшение характеристик, износ и повреждения стен, перекрытий, иных элементов здания может привести к полному или частичному обрушению, создает угрозу безопасности граждан и имущества. Чтобы устранить такие проблемы, собственник должен своевременно провести капитальный ремонт.
Проведение капремонта может быть связано со следующими обстоятельствами:
- нормативный или естественный износ, когда продление срока эксплуатации объекта зависит проведения планового ремонта;
- необходимость заменить или восстановить поврежденные конструкции и элементы объекта капстроительства;
- принятие решения об улучшении характеристик зданий и отдельных элементов, в том числе при применении более долговечных или современных материалов;
- устранение замечаний надзорных органов, если в ходе проверки выявлено ненадлежащее состояние конструкций.
В зависимости от оснований, проведение капремонта может носить плановый или внеочередной характер. Например, внеочередные или срочные работы могут потребоваться при повреждениях от стихийных бедствий.
Комментарий эксперта. Капремонт может проводиться в производственных, административных, общественных, жилых и иных зданиях. Соответственно, решение о заказе проекта и проведении ремонта будет принимать собственник, уполномоченный государственный орган, эксплуатирующая организация. Также закон возлагает обязанность проведения капремонта на арендатора, если иное не указано в договоре аренды.
Монтаж капитального ремонта – основные этапы
Капитальный ремонт должен проводиться в соответствие с нормами проектной документации. Подрядчиком могут выступать организации или ИП, состоящие в СРО. Обойтись без членства в саморегулируемой организации может только подрядчик, выполняющий работы, чья стоимость не превышает 3 млн. руб. Кроме того, в регистрационных данных подрядчика должны быть предусмотрены профильные виды деятельности по справочнику ОКПД.
В зависимости от условий технического задания и проекта, капитальный ремонт может носить комплексный или выборочный характер. В первом случае, работы будут проводиться на всем объекта. При выборочном ремонте определяются отдельные элементы и конструкции, подлежащие замене и восстановлению. Основные этапы капитального ремонта в 2019 году включают в себя:
- проектирование, согласование сметы и заключение договора с подрядчиком;
- подготовительная стадия – освобождение здания от мебели и техники, демонтаж конструкций и покрытий, подлежащих замене, установление ограждений, отключение от инженерных сетей (при необходимости);
- общестроительные работы – замена и восстановление конструкций, возведение новых перегородок, прокладка новых кабелей и монтаж инженерных коммуникаций, замена оборудования, иные виды работ;
- работы на фасадах, если они предусмотрены проектом – восстановление или замена элементов фасада, отделка и покраска;
- внутренняя отделка помещений, косметический ремонт, обустройство напольного покрытия, монтаж дверей, розеток, иные виды работ;
- подключение здания к инженерным сетям, проведение пуско-наладочных работ;
- проведение осмотра по итогам капитального ремонта с участием заказчика и подрядчика, подписание акта.
Точный перечень работ будет указан в проектной документации. Для выполнения отдельных видов работ может привлекаться заказчик. Например, при освобождении здания и помещений от мебели и техники на собственника может возлагаться обязанность по их транспортировке и хранению.
Совет эксперта. При выборе подрядчика нужно проверить членство в СРО, наличие соответствующих кодов ОКПД и ОКВЭД, отзывы и рекомендации по предыдущим заказам. Также целесообразно проверить реестр недобросовестных поставщиков по Федеральному закону № 44-ФЗ, который размещен в открытом доступе.
Сложности и проблемы в капитальном ремонте
Проектирование и проведение капремонта должно учитывать меры безопасности к выполнению работ. Поэтому нужно внимательно отнестись к выбору проектировщика и подрядчика, соблюдение строительных нормативов и правил. Заказчик может столкнуться со следующими проблемами и рисками:
- неправильное определение перечня и характера работ, когда фактически будет иметь место реконструкция;
- нарушение требований к оформлению проекта и проведению работ на объекте;
- отсутствие у подрядчика или проектировщика полномочий на выполнение работ (например, если подрядчик не состоит в СРО, а также не указал профильные виды деятельности по ОКПД);
- ненадлежащее качество выполненных работ со стороны подрядчика;
- превышение объема работ и показателей сметы.
Указанные нарушения могут повлечь финансовые потери, необходимость устранять недоделки, искать нового проектировщика или подрядчика. Если в ходе строительных работ будет допущено нарушение правил безопасности, можно столкнуться с претензиями надзорных органов.
Совет эксперта. Чтобы избежать указанных проблем и сложностей, рекомендуем заказать проект на капитальный ремонт через компанию Смарт Вэй. Мы гарантируем устранение любых рисков при подготовке и проведении капремонта на любых объекта в Москве, а стоимость наших услуг не превышает средних предложений на рынке.
Проектная документация для проведения капитального ремонта зданий
Исходные материалы с заданием на проектирование и техническим заключением о состоянии здания.
Общая пояснительная записка.
Архитектурно — строительные чертежи.
Технологические чертежи (при необходимости).
Документация по инженерному оборудованию.
Стройгенплан (при устройстве стройплощадки).
Организация проведения работ (при необходимости).
Сводный сметный расчет стоимости проведения работ (при необходимости).
По проектной документации для проведения капитального ремонта проводится оформление заключений:
— окружного ЦГСЭН;
— АПУ округа;
— ГУОП г. Москвы (для объектов на исторических территориях города);
— Мосгосэкспертизы;
— УГПС ГУВД по г. Москве.
Состав заключения АПУ округа:
— заключение АПУ округа для представления на Межведомственную комиссию (по установленной форме);
— ситуационный план М 1:2000.
Когда нужно разрешение?
Фактически, капремонт подразумевает полное или частичное восстановление прочности объекта капитальной застройки. Регламентом на проведение восстановительных работ в отношении частного и многоквартирного фонда является Градостроительный Кодекс и федеральное законодательство. Согласовать капремонт с районной администрацией и/или обслуживающей организацией (в т.ч. профильными инстанциями) необходимо, если будет производиться:
- переоборудование старых помещений или образование новых,
- плановый ремонт всего здания либо отдельных фрагментов, напрямую влияющих на прочность постройки (например, несущих стен);
- ремонт или замена элементов, отвечающих за безопасность строения и его инженерное оснащение.
Проектная документация для проведения ремонта и покраски фасадов
Исходные материалы с заданием на проектирование.
Общая пояснительная записка.
Документация по восстановлению (ремонту) архитектурных элементов фасадов.
Паспорт «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ».
Раздел технологии проведения работ.
Стройгенплан (при устройстве стройплощадки).
Сводный сметный расчет стоимости проведения работ (при необходимости).
Проектная документация для проведения ремонта и покраски фасадов подлежит оформлению заключений:
— Москомархитектуры (Управление комплексного благоустройства);
— окружного ЦГСЭН (при необходимости);
— УГПС ГУВД по г. Москве (при необходимости);
— ГУОП г. Москвы (для объектов на исторических территориях города).
Оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности — капитальный ремонт зданий, ремонт и покраску фасадов
Разрешением на осуществление градостроительной деятельности по проведению капитального ремонта зданий (без изменения функционального назначения и технико — экономических показателей) является решение окружной межведомственной комиссии, утвержденное распоряжением префекта административного округа.
Оформление решения комиссий проводится на основании следующих документов:
— письма Заказчика в Межведомственную комиссию;
— материалов БТИ по объекту;
— копий документов по оформлению имущественных отношений;
— паспорта «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ»;
— согласованной и утвержденной проектной документации по предполагаемым работам;
— согласования эксплуатационных организаций по объектам государственной и муниципальной собственности;
— согласования собственников объектов для арендуемых помещений.
Проведен капитальный ремонт трансформаторной подстанции, затраты составили более 10 млн руб. Раньше подобные затраты фирма относила на расходы периода. С началом применения ФСБУ 6/2020 специалисты советуют сформировать отдельный инвентарный объект ОС, капитализировать затраты и учитывать данные затраты на счете 01 «Основные средства».
Обоснованием служит п. 10 ФСБУ 6/2020, и факт, что затраты на проведение ремонта большие. Отразить в БУ такой объект предлагается по первоначальной стоимости, которая в приведенном случае будет общей суммой связанных с объектом капвложений, которые имели место до принятия объекта ОС в бухгалтерском учете.
В пользу вывода говорит и п. 16 ФСБУ 26/2020, где указаны расходы, которые в капвложения не включаются. Только текущие и внеплановые ремонты ОС исключаются из капвложений. Капремонт в списке отсутствует. Вывод: затраты по капитальному ремонту должны отражаться в проводках как капитальные вложения. В случае сомнений, как верно учесть затраты по ОС в том или ином случае, правильным будет обращение в компетентные органы – в Минфин, ФНС с просьбой разъяснить ситуацию. В ст. 111 НК РФ говорится, что выполнение налогоплательщиком письменных указаний компетентных органов исключает его вину.
При ремонте каких видов объектов нужно вступление в СРО
Обязательно потребуют допуска СРО капитальный ремонт и строительство объектов, требующих повышенного внимания к безопасности и качеству проводимых работ. Это касается сооружений и помещений, нестабильность которых приведет к тяжелым экологическим, социальным, экономическим последствиям. К ним относятся:
- объекты атомной энергии;
- объекты нефтегазовой промышленности;
- магистральные трубопроводы;
- жилые, общественные, производственные и сельскохозяйственные здания;
- автомобильные дороги, трамвайные, железнодорожные пути, метро;
- аэродромы и вокзалы;
- шахтное строительство и ремонт.
Объекты, представляющие повышенную опасность
К объектам, представляющим особую опасность, относятся:
- станции и линии метро;
- космодромы, космические станции;
- ядерные установки;
- объекты горнодобывающей отрасли;
- высоковольтные линии электропередачи;
- дамбы и прочие сооружения для водных ресурсов;
- морские порты;
- здания высотой более 100 метров;
- сооружения с заземлением ниже 100 м относительно поверхности земли;
- дома с консолью, выступающей на 20 метров и более.
Реконструкция нежилого здания: как получить разрешение? Сроки и необходимые документы
- установить новую канализационную систему;
- усилить конструкции;
- пристроить к строению дополнительное строение;
- переделать чердак в мансарду;
- снести или пристроить антресольный этаж;
- добавить или уменьшить количество этажей.
- оборудование, изменение конфигурации дверных или оконных проемов;
- изменения в канализационной системе;
- расширение/сужение межкомнатных перегородок;
- переоборудование вентиляционных шахт;
- надстраивание этажей;
- устройство тамбуров;
- замена, восстановление несущих стен;
- пристройка к помещению дополнительного не заселяемого объекта и т.п.
Согласование работ на перестройку незаселенного сооружения – занятие, требующее от собственника большой траты сил и времени. Если земля является частью собственности владельца, получено право на ее эксплуатацию, то порядок реконструкции нежилого здания происходит в несколько этапов.
В нежилые помещения собственники нередко вносят конструктивные изменения. Одни достраивают дополнительные этажи, другие расширяют/сужают полезную площадь, а третьи внедряют вспомогательные коммуникации. Преобразования начинаются после получения права на их осуществление в архитектурных органах. Без согласования реконструкции нежилого здания владельца подвергают штрафным санкциям. Ниже дана инструкция, с помощью каких документов и где получить разрешение, когда оно не требуется и почему могут отказать в выдаче бумаги.
- пакет документов укомплектован не полностью;
- несоответствие поданной документации требованиям в отношении реконструктивных работ безлюдных капитальных строений, установленным в момент выдачи плана земельного участка;
- допустимое использование участка, зафиксированное в нормативной документации и законах РФ, разнится с поданными собственником бумагами.