Строительство ведет жилищно-строительный кооператив
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство ведет жилищно-строительный кооператив». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Денежные средства, внесенные на Специальный счет, используются на цели, указанные в ст.
Как должны взимать целевой сбор?
Согласно Жилищному и Гражданскому кодексу целевые взносы в ТСЖ могут оговариваться и начисляться только на общем собрании граждан, проживающих в том или ином доме.
А чтобы подобные действия имели под собой законное основание, то же общее собрание должно не только принять Положение о целевых сборах, но и оговорить конечную сумму, а также установить сроки, в течение которых эти средства должны быть внесены.
Голосов «За» на общем голосовании жильцов должно быть не меньше 2/3, а результат голосования вместе с установленной суммой взносов – обязательно прописаны в соответствующем разделе Устава ТСЖ.
Во время проведения голосования не стоит допускать ссор и навязывания своего мнения тем, чьи интересы могут пострадать в результате внесения в квитанцию ЖКХ дополнительного пункта.
Конечно, оспорить такое поведение оппонентов в суде будет достаточно сложно, однако его принятие может спровоцировать возникновение в ТСЖ серьезных внутренних проблем, решать которые придется исключительно в судебных инстанциях.
Право на пай члена жилищного кооператива
Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность.
Закон наделяет граждан, а в некоторых случаях юридических лиц правом объединяться в кооперативы. Участники таких организаций совместными усилиями участвуют в жилищных вопросах, реализуя свое конституционное право на жилище. Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность, если это строительно-жилищный кооператив (ЖСК). ЖСК заключает договор со строительной компанией, построенное жилье передается в собственность пайщикам.
Если говорить о жилищном кооперативе (ЖК), то организация имеет в целях реконструкцию и приобретение уже имеющегося жилья. Каковы размеры взносов участников ЖСК и ЖК? какие права и обязанности получают указанные лица в связи с признанием их пайщиками и внесением средств? Рассмотрим эти вопросы подробно.
Рабочий план счетов для уставной деятельности при учете обязательных поступлений в качестве выручки
Наименование счета |
N счета |
Номер и наименование субсчета |
Основные средства |
01 |
1. Жилищный фонд, принадлежащий |
Вложения во внеоборотные активы |
08 |
По видам вложений |
Налог на добавленную стоимость |
19 |
1. Налог на добавленную |
Основное производство |
20 |
|
Общехозяйственные расходы |
26 |
|
Касса |
50 |
|
Расчетные счета |
51 |
|
Специальные счета в банке |
55 |
3. Депозитные счета |
Расчеты с поставщиками |
60 |
По каждой ресурсоснабжающей |
Расчеты с покупателями |
62 |
По каждому покупателю |
Расчеты по налогам и сборам |
68 |
1. Налог на добавленную |
Расчеты по социальному |
69 |
1. Взносы в ФСС |
Расчеты с персоналом по оплате |
70 |
|
Расчеты с подотчетными лицами |
71 |
|
Расчеты с персоналом по прочим |
73 |
|
Расчеты с разными дебиторами |
76 |
1. Расчеты с жильцами |
Нераспределенная прибыль |
84 |
1. Чистая прибыль (чистый |
Целевое финансирование |
86 |
1. Целевые поступления |
Продажи |
90 |
1. Выручка |
Резервы предстоящих расходов |
96 |
1. Расходы по смете |
Прибыли и убытки |
99 |
1. Финансовый результат |
Забалансовые счета |
||
Арендованные основные средства |
001 |
|
Бланки строгой отчетности |
006 |
|
Износ основных средств |
010 |
|
Жилищный фонд |
011 |
Перечень хозяйственных операций ЖК, ЖСК и ТСЖ при осуществлении уставной деятельности (обязательные поступления принимаются в качестве целевых поступлений)
N п/п |
Хозяйственная операция |
Дебет |
Кредит |
1 |
Текущие операции |
||
1.1 |
Начислено за коммунальные услуги |
86-1 |
60-1 |
1.2 |
Начислено за обслуживание коллективной |
86-1 |
60-2 |
1.3 |
Начислено за услуги городской |
86-1 |
60-3 |
1.4 |
Начислены расходы по смете |
86-1 |
96-1 |
1.5 |
Начислены средства на ремонт |
76-1 |
96-3 |
1.6 |
Отражены предусмотренные сметой средства |
96-1 |
96-3 |
1.7 |
Начислены расходы по обслуживанию домофона, |
86-1 |
60-4 |
1.8 |
Оплачены услуги |
60-1, 2, 3, |
51 |
1.9 |
Поступила субсидия за январь |
51 |
86-3 |
1.10 |
Поступила субсидия на покрытие льгот |
51 |
86-3 |
1.11 |
Получены деньги в банке по чеку |
50 |
51 |
1.12 |
Выданы деньги под отчет |
71 |
50 |
1.13 |
Представлен авансовый отчет подотчетным |
96-1 |
71 |
1.14 |
Оплачены наличными услуги поставщика |
60-1, 2, |
71 |
1.15 |
Внесен остаток подотчетной суммы |
50 |
71 |
1.16 |
Выдан перерасход по авансовому отчету |
71 |
50 |
1.17 |
Начислена заработная плата |
96-1 |
70 |
1.18 |
Удержан налог на доходы физических лиц |
70 |
68 НДФЛ |
1.19 |
Начислено пособие по временной |
96-1 |
69-1 |
1.20 |
Начислены взносы в ФСС |
96-1 |
69-1 |
1.21 |
Начислены взносы в ПФР |
96-1 |
69-2 |
1.22 |
Выдана заработная плата |
70 |
50 |
1.23 |
Перечислена заработная плата |
70 |
51 |
1.24 |
Перечислен налог на доходы физических лиц |
68 НДФЛ |
51 |
1.25 |
Перечислены взносы в ФСС |
69-1 |
51 |
1.26 |
Перечислены взносы в ПФР |
69-2 |
51 |
1.27 |
Отражены санкции налоговыми органами |
86-1 |
68, 69 |
1.28 |
Уплачены санкции налоговых органов |
68, 69 |
51 |
1.29 |
Выполнен ремонт подрядной организацией |
96-3 |
60-5 |
1.30 |
Оплачен ремонт подрядной организации |
60-5 |
51 |
1.31 |
Начислены платежи жильцов (ежемесячно) |
76-1 |
86-1 |
1.32 |
Поступили платежи жильцов на расчетный счет |
51 |
76-1 |
1.33 |
Комиссия банка |
96-1 |
76-1 |
1.34 |
Жилищная субсидия зачтена жильцам |
86-3 |
76-1 |
1.35 |
Поступили проценты по остатку на расчетном |
51 |
91-1 |
1.36 |
Банком удержаны комиссионные за обслуживание |
96-1 |
51 |
1.37 |
Начислен земельный налог |
96-1 |
68 ЗН |
1.38 |
Перечислен земельный налог |
68 ЗН |
51 |
1.39 |
Уплачен вступительный взнос |
50 |
86-1 |
2 |
Приобретение основных средств |
||
2.1 |
Для уставной деятельности приобретен объект |
08 |
60-5 |
2.2 |
Оплачена стоимость объекта основных средств |
60-5 |
51 |
2.3 |
Объект основных средств принят |
01-2 |
08 |
3 |
Выбытие основных средств |
||
3.1 |
Списана первоначальная (восстановительная) |
01-9 |
01-2 |
3.2 |
Объект списан с баланса: |
||
в случае продажи |
91-2 |
01-9 |
|
в других случаях |
86-1 |
01-9 |
|
3.3 |
Отражен доход от продажи объекта основных |
||
3.4 |
Отражен доход от продажи объекта основных |
62 |
91-1 |
3.5 |
Объект основных средств оплачен покупателем |
51 |
62 |
3.6 |
Отражен финансовый результат: |
||
прибыль |
91-9 |
99-1 |
|
убыток |
99-1 |
91-9 |
|
3.7 |
Скорректирован источник |
86-5 |
86-1 |
4 |
Приобретение материалов, предусмотренных |
||
4.1 |
Приобретены материалы для уставной |
96-1 |
60-6 |
4.2 |
Отражено приобретение материалов согласно |
96-1 |
71 |
4.3 |
Оплачена стоимость материалов |
60-6 |
51 |
4.4 |
Оплачены расходы на материалы по авансовому |
71 |
50 |
Общее имущество многоквартирного дома и дополнительный целевой взнос
Особенно если принимаемое решение касается денег – взносов, сборов и так далее. На практике бывает так — общее собрание членов ТСЖ принимает решение, касающееся распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. И в этом случае нужно понимать – а должно ли то или иное решение принимать именно собрание членов ТСЖ или собрание собственников всех помещений.
Итак – общее собрание членов ТСЖ приняло решение об определении размера целевого сбора на установку детской песочницы. Кто обязан в этом случае платить и за что?
Во-первых – начнем с того, что детская песочница – это общедомовое имущество и решение об установке (то есть о строительстве) детской песочницы в соответствии с пп.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ должно принимать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Во-вторых – в соответствии с пп.5 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции членов ТСЖ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
Таким образом, если общее собрание членов ТСЖ принимает решение, в соответствии с которым определяет, что размер целевого взноса на установку песочницы составляет, например, 15 копеек с квадратного метра в месяц, значит именно члены ТСЖ! должны перечислять деньги на строительство песочницы. А вот чтобы построить песочницу все-таки необходимо собрать общее собрание всех собственников помещений и принять решение именно им, причем квалифицированным большинством.
Что представляет собой договор пая в ЖСК?
Документы, подтверждающие участие в паевом возведении жилого строения, обладают определенной юридической силой. Имея их на руках, человек получает право на часть жилого имущества в возводимом жилом строении.
Перед тем как поставить свою подпись, необходимо изучить ряд моментов, которые касаются кооператива, куда планируется вступление. Среди этих моментов:
- кто является застройщиком;
- является ли объединение застройщиком или инвестором, или обоими одновременно;
- сроки сдачи;
- данные об условиях выплаты.
Заострить внимание стоит на втором пункте.
В случаях, когда разные юридические лица представляет инвестора и застройщика, необходимо тщательно изучить договор, который они заключили между собой.
Особенно, касается пункта об условиях расторжения этого контракта. В частности, если инвестор не выполняет взятые обязательства.
Если этот момент присутствует, застройщик вправе свернуть все работы, одновременно отказавшись от дальнейшей совместной деятельности. В результате проект может быть заморожен на неопределенный срок, сообщество распадется, а паевые взносы будут удержаны.
ВНИМАНИЕ: Договоренности на подобных условиях требуют крайне осторожного подхода.
Перед подписанием договора потенциальному дольщику требуется изучить документацию кооператива. Здесь может быть много так называемых подводных камней. Поэтому крайне внимательно следующие аспекты:
- свидетельство о праве земельной собственности;
- документы, подтверждающие внесение кооператива в специальный реестр;
- проектная декларация;
- разрешение на застройку и дата окончания его действия;
- четко прописанный Устав.
Если решение о заключении договора всё же принято, очень важно чтобы документ содержал такие сведения, как:
- сроки уплаты и размеры платежей.
- Данные о жилплощади, на которую по бумагам претендует дольщик.
- Информация о владельце участка, на котором строится дом.
- Сумма, необходимая для выхода из ЖСК.
- В каком состоянии сдаются квартиры.
Состояние сдаваемых после строительства квартир имеет очень большое значение.
Что такое переуступка пая?
Для организации кооператива инвестор имеет право привлечь средства в виде взносов, поступающих от будущих собственников.
После последней выплаты имущество переходит во владение пайщика. Это так называемый классический вариант.
Однако очень часто имели место ситуации, когда человек не имеет возможности стать правообладателем. В этом случае уже внесённые средства для него могут быть утеряны навсегда.
Чтобы не столкнуться с такой проблемой, участники объединения вправе продать собственную долю. Эта процедура называется переуступкой по ЖСК. Фактически, переуступка представляет собой заключение контракта, аналогичного сделке купли-продажи. Главным пунктом в этом документе является наличие свободного недвижимого имущества в доме и то, что взносы уплачены полностью.
Потенциальный покупатель имеет право знать обо всех рисках, которые возможны при покупке у лица, входящего в объединение. Таковы особенности и принципы существования подобных организаций.
ВАЖНО: Чтобы стать собственником, необходимо сначала вступить в организацию. Процедура переуступки не является одновременно процедурой вступления в кооператив. Согласно правилам вступление в сообщество становится возможным только после положительного решения общего собрания. Если решение собрание будет отрицательным, тот, кто приобрел права в результате переуступки, рискует остаться без жилья вообще.
Чтобы избежать этого, необходимо, чтобы в договоренность был включен пункт о вероятном возврате средств, если собрание откажет в членстве приобретателю права на владение имуществом. Одновременно с этим, в документе необходимо учесть момент, связанный с выходом продавца из жилищно-строительного кооператива. В него должен включаться пункт о вступлении покупателя в сообщество.
Заявление должно быть подано председателю. Когда роль председателя правления играет застройщик, проблем с процедурой переуступки, как правило, не возникает.
После того как договоренность была заключена, право собственности на паевую долю необходимо оформить официально. Для этого в Росреестр направляется пакет следующих документов:
- паспорт нового владельца;
- копия квартирного ордера;
- кадастровый паспорт;
- справка о выплате пая ЖСК;
- квитанция об оплате необходимой пошлины.
Процесс регистрации обычно занимает от 18 до 120 дней. Однако, этого ждать не обязательно. В жилье можно заселиться сразу же после передачи ключей.
Нельзя упустить такой важный момент, как стоимость подготовки бумаг. Расценки на переуступку регулируются Уставом организации или устанавливается на общем собрании. В большинстве случаев сумма варьируется между 30 и 100 тыс. рублей. Деньги могут вносить как и приобретатели, так и граждане, желающие выйти из ЖСК.
Новый правообладатель может получить несколько разновидностей дополнительных расходов:
- взнос за вступление;
- целевые взносы по паевому контракту;
- оплата различных услуг, и другие.
Паевый взнос в ЖСК — это что?
Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.
Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.
Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:
- денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
- из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
- председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.
Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.
Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.
После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.
Как фиксируется факт внесения денег?
Платежи по всем видам взносов фиксируются так:
- данные вносятся в отчёт для ревизионной комиссии;
- производится запись в приходном журнале;
- фиксируется проводка в книге учёта (все о бухгалтерском учете в ЖСК читайте тут);
- выдаётся документ, подтверждающий платёж (граждане сохраняют корешок квитанции как доказательство факта оплаты).
Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.
Справка о том, что пай выплачен – это единственный документ, подтверждающий право на квартиру. Такая справка выдаётся в правлении председателем ЖСК.
Справка о выплате пая содержит следующие данные:
- ФИО пайщика;
- дата вступления в ЖСК;
- протокол собрания правления кооператива о принятии в его члены;
- дату окончательной выплаты пая;
- размер выплаченного пая;
- адрес квартиры;
- площадь квартиры.
Целевой сбор в квитанции жкх что это такое
Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга признал незаконным начисления истцам ООО «Управляющая компания «Уютный дом» Полюстрово» платежей по статье целевой взнос.
Городской суд Санкт-Петербурга оставил решение суда первой инстанции без изменений.
Т.о. начисление Целевого взноса истцам признано незаконным.
В каждом индивидуальном случае может быть несколько вариантов:
1) Вы не оплачивали Целевой взнос:
Можно, конечно, просто не платить. НО, УК периодически переносит это начисление на Коммунальные услуги.
В сегодняшней ситуации Вы можете:
столкнуться с отказом гос.служб предоставлять Вам услуги (например, выдача справок, субсидий и т.п.). Это не законно, но присутствует на практике.
получить решение суда, обязывающее Вас погасить задолженность. Вам придется идти в суд, доказывать, что это не коммунальне услуги и т.п.
2) Вы оплатили Целевой взнос по квитанции, где эта сумма была представлена как задолженность по Коммунальным услугам за Май 2014 г.:
В этом случе два варианта заявления:
Заявление о том, что Вы оплачивали Коммунальные услуги, в квитанции речи о Целевом взносе не было. Просим перевести ошибочно оплаченную сумму в счет будущих платежей по Коммунальным услугам.
Заявление с требованием вернуть ошибочно уплаченные денежные средства по Целевому взносу в связи с признанием судом незаконным данного начисления.
3) Вы просто оплатили Целевой взнос:
Пишите Заявление с требованием вернуть уплаченные денежные средства по Целевому взносу в связи с признанием судом незаконным данного начисления.
Инициативная группа выиграла суд первой инстанции. Ждем официальных документов.
В мае 2014 г. Управляющая Компания «Уютный дом «Полюстрово» выставила собственникам счета на оплату целевого взноса собственникам дома.
По мнению многих собственников этот целевой взнос необоснован и незаконен.
Инициативная группа и ряд собственников подали иск в суд о признании данного Целевого взноса незаконным. Было уже несколько предварительных заседаний. Ближайшее заседание состоится 14 мая 2015 года.
Движение по данному Делу № М-5541/2014 от 24.11.2014 можно посмотреть на сайте суда ВО
Каких-либо иных документов, подтверждающих размер целевого взноса УК предоставить отказалась, сначала ссылаясь на то, что Целевой взнос не оплачен, потом на то, что документов нет.
То, что устанавливает УК стоит существенно меньше, чем УК требует с собственников:
Домофоны в мусорокаммерах никому не нужны.
Домофоны на черновых (пожарных) лестницах были установлены изначально при сдаче дома.
Система контроля доступа также была изначально, т.к. она неотделима от установленных изначально домофонов.
Пай — финансовые средства, которые участники должны выплачивать своевременно. Пайщики уплачивают взносы взамен на возможность использования определенной части общего имущества. В составе ЖСК жильцы могут совместно распоряжаться собственностью всего многоэтажного дома.
Денежные средства, перечисляемые в фонд организации в виде паевых взносов, суммируются, затем по решению сообщества используются для проведения ремонтных работ, возведения дополнительных построек.
В задачи кооператива входит оплата коммунальных услуг, а также наем работников. Ответственность за правильное использование денежных средств возлагается на членов управляющего состава.
Человек, который регулярно выплачивает паевой взнос, является полноправным участником жилищного кооператива. Стать членами ЖСК могут не только физические, но и юридические лица. Доля собственности на общее имущество может передаваться по наследству, а также переходить к другим лицам при совершении юридических сделок, например, при продаже недвижимости.
Для чего нужна справка о выплате?
По факту выплаты первоначальных взносов участник ЖСК приобретает право владения определенным объектом недвижимости. При попытке оспаривания данного права собственник предъявит справку, подтверждающую выплату пая.
Так владелец квартиры может защититься от посягательств на его имущество. Сразу после выплаты взносов необходимо взять данную справку от правления. Справка о выплате пая в фонд кооператива — правоустанавливающий документ, закрепляющий определенный объект недвижимости за участником ЖСК.
Удостоверьтесь, что в справке указаны такие сведения:
- ФИО члена кооператива.
- Дата вступления в ЖСК.
- Идентификационные данные протокола общего собрания, на котором было принято положительное решение о вселении нового пайщика.
- Полная сумма пая.
- Адрес квартиры, закрепленной за жильцом.
- Площадь объекта недвижимости.
Бланк для заполнения справки можно взять в секретариате организации. Председатель обязан проверить правильность внесения информации, затем поставить подпись и печать.
На нашем сайте вы можете найти и другие полезные статьи, касающиеся ЖСК:
- Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива.
- Реорганизация и ликвидация ЖСК.
- Учет деятельности жилищно-строительного кооператива.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.