Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как купить квартиру в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Какие документы нужны на ипотеку

• Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.

• Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.

• Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.

• Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.

• Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.

• Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).

• Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

• Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.

• Свидетельство о браке или разводе.

• Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.

• Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.

• Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.

Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa

Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.

• paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
• пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
• пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
• paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
• oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
• peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.

Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.

В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.

Что проверить собственнику и покупателю?

В документах, представленных покупателем, нужно проверить:

1. Правомерность предоставления документа, подтверждающего семейное положение покупателя для оформления сделки: согласия супруги, брачного договора или свидетельства о браке. Выбор в пользу одного из них делается на этапе одобрения покупателя как заемщика и является одним из обязательных условий выдачи ипотеки.
2. Соответствие суммы остатка по счету материнского (семейного) капитала с суммой, заявленной в качестве оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи.
3. Возможность включения несовершеннолетних детей в число собственников на приобретаемую квартиру с учетом требований банка, предоставляющего кредит.

В документах, представленных продавцом, нужно проверить:

1. Соответствие плана и реальной планировки квартиры на предмет отсутствия незаконных переоборудования и переустройства жилого помещения.
2. Наличие в паспорте продавца(ов) сведений о ранее выданном(ых) паспорте(ах), если право собственности было зарегистрировано по другому паспорту(ам).
3. Отсутствие возможных претензий со стороны бывшего супруга(и) продавца, брак с которым расторгнут, но нет решения суда по разделу имущества. Формально, для продажи квартиры в этом случае достаточно только свидетельства о расторжении брака. Фактически, «обиженный» супруг своим несогласием со сделкой может приостановить регистрацию и причинить много неприятностей всем участникам сделки.

Во всех документах, представленных на сделку, в том числе, которые готовит банк (кредитный договор, график платежей, закладная), необходимо проверить:

1. Отсутствие ошибок, исправлений, неточностей.
2. Наличие читаемых печатей, подписей, расшифровок подписей, соответствие фамилий, паспортных данных, адресов и дат.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

• сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
• банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
• возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
• продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

• придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
• не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
• более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
• чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Пошаговая инструкция для продавца

В случае продажи жилой недвижимости продавцу рекомендуется учесть, что большое количество подобных сделок проходят с использованием ипотечного кредита. Не следует отказываться от выгодной сделки, узнав, что покупатель квартиры планирует использовать для оплаты ипотеку. Важно предварительно изучить условия продажи квартиры с ипотекой, чтобы оформить все документы согласно действующему законодательству.

Продавец должен знать все этапы оформления ипотеки, четко понимать, на что он соглашается.

Купля-продажа недвижимости в случае использования покупателем ипотечных средств регламентируется Федеральным Законом №102. В нем четко прописаны все права и обязанности участников сделки.

Такая сделка состоит из нескольких этапов:

1. Продавец готовит все необходимые документы для продажи квартиры.
2. На встрече с покупателем детально обсуждаются все условия. Лицо, планирующее купить квартиру с использованием ипотечных средств, должно сразу известить об этом продавца.
3. В случае, когда стороны пришли к согласию по всем вопросам оформления сделки, они составляют предварительный договор. В нем требуется указание общей стоимости объекта недвижимости, а также сроков исполнения обязательств. Этот документ является подтверждением серьезности намерений клиента для банковской организации.
4. Квартиру осмотрит специалист. Помимо этого, покупатель должен найти компанию для проведения оценки объекта недвижимости по его рыночной стоимости. Итоги оценки напрямую влияют на размер ипотечного кредита. Следует знать, что на этом этапе продавец обязан застраховать свою недвижимость.
5. После выполнения всех необходимых мероприятий стороны заключают договор купли-продажи. С ним покупатель идет в банк для получения ипотечных средств. После оформления ипотечного договора и получения денег покупатель перечисляет оплату продавцу.

Необходимые документы

Купля-продажа объекта жилой недвижимости представляет собой серьезную сделку, требующую определенного пакета сопроводительной документации.

Нередко продавец объекта жилой недвижимости обращается за содействием к профессиональному риелтору, который за определенную плату выполняет все действия по проверке и подготовке пакета документов. Для экономии оформить требующуюся документацию можно и самостоятельно. Следует понимать, что на эти действия понадобится определенное время.

В список обязательной документации входит:

• гражданский паспорт собственника квартиры;
• документ, удостоверяющий право собственности на объект жилой недвижимости;
• технический паспорт жилого помещения (с соответствующими пометками в случае перепланировки);
• выписка из Государственного Реестра об отсутствии обременений на данную жилую недвижимость;
• выписка из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных по данному адресу. При наличии инвалидов или несовершеннолетних детей необходимо отдельное разрешение на сделку от органов опеки;
• справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• при наличии нескольких собственников необходимо согласие каждого на продажу квартиры.

На подготовительном этапе необходимо учесть, что некоторые документы обладают ограниченным по времени сроком действия. По этой причине их нет необходимости готовить заранее, а следует оформить непосредственно перед визитом в кредитное учреждение.

Рекомендации для продавца

Планируя продать квартиру с ипотекой, следует принять во внимание такие советы:

• На этапе подготовки к совершению сделки продавцу следует навести порядок в документации, погасить долги по коммунальным платежам.
• Предварительный и основной договор купли-продажи в обязательном порядке заверяют у нотариуса.
• Следует внимательно отнести к выбору банковской организации для получения ипотечного кредита. Предпочтение следует отдать надежному банку, способному проконтролировать сделку на всех ее этапах, отличающемуся ответственным отношением к своим обязанностям.
• Не следует иметь дело с сомнительными покупателями, даже если они располагают всеми необходимыми документами.

Документы при совершении сделки

Когда жилье на вторичном рынке уже найдено, банковское учреждение одобрило выбор заемщика, можно приступать к совершению сделки. При покупке недвижимости на вторичном рынке в обязательном порядке будет задействована процедура ее оценки специализированной компанией. Это мероприятие позволит получить достоверную информацию о стоимости жилплощади, состоянии объекта и самого многоквартирного дома, оценить прилегающую территорию (к данным обязательно прилагаются фотографии жилья, дома и подъезда).

Следующий шаг в оформлении ипотеки — страховка заемщика на случай утраты им жизни либо квартиры. Клиент подготавливает для финансового учреждения следующие документы:

1. Ксерокопия гражданского паспорта (своего и продавца);
2. Копию кадастрового паспорта;
3. Ксерокс документов на квартиру;
4. Документ обо всех лицах, зарегистрированных в ней;
5. Выписка из ЕГРП;
6. При наличии несовершеннолетних нужно получить разрешение от опеки.

После проведения проверки поданных бумаг банк назначает время и дату для подписания договора. Во время этого все участники действия:

• Еще раз знакомятся с условиями договора;
• Подписывается соглашение по ипотечному кредитованию с указанием даты, заверяется оно печатью и подписями.

Иногда дополнительно банки требую подписать закладную на недвижимость.

После этой процедуры, продавец получает от банка оплату. Сделка завершается подписанием акта приема-передачи жилья. После этого заемщик становится владельцем недвижимости.

Какие могут возникнуть сложности при расчетах?

Много споров и разногласий возникает именно на этапе расчета покупателя за недвижимость, которую он приобретает. Например, может возникнуть ситуация, когда продавец желает, чтобы деньги были переданы наличными, а покупатель – чтобы продажа проходила через банковскую ячейку. Как быть в этом случае?

Необходимо знать следующее: порядок расчета зависит не от желаний продавца или покупателя, а от банка. В каждой кредитной организации действуют свои собственные порядки и процедуры, поэтому как именно будут передаваться деньги, зависит именно от банка, от выбранной вами программы, а также от нюансов сделки (есть ли долевая собственность, участвуют ли несовершеннолетние и т.д.).

В ряде случаев, банк может пойти навстречу покупателю и продавцу и выдать денежную сумму в виде наличных, но сам процесс будет зависеть о конкретного банка (в каждом банке процесс будет отличаться). Как правило, банк в безналичной форме переводит деньги со счёта покупателя на счёт продавца, а уже потом происходит обналичивание денежных средств — банк попросту снимает деньги со счёта продавца и выдаёт их наличными в кассе. Однако возможно и другие варианты.

Функции, на которых заявитель не может сэкономить

Покупка квартиры сопровождается многочисленными проверками, поэтому в процессе принятия важного решения необходимы консультации с юристами и риэлторами. Но именно на таких услугах и нельзя экономить, поскольку проверка чистоты и должная подготовка юридических бумаг не возлагается на банк, а находится в сфере заинтересованности и возможности физического лица. В процессе поиска и выбора квартиры документы необходимо изучать особенно тщательно, поскольку после подписания кредитного договора все юридические проблемы с квартирой переходят к новому владельцу.

Учитывая большой список перечень справок и заявлений, которые необходимо оформить заявителю, ипотека для многих граждан становится недоступной мечтой. Но при правильном подходе и элементарном знании юридической базы и требований банков, собрать все необходимые документы не составит труда простому человеку. И у него появится возможность строить свою жизнь независимо от родителей и арендодателей. Несмотря на длительные сроки погашения ипотеки, жилье становится собственностью и дальнейшие проблемы с жильем у молодой семьи не возникают.

Несмотря на то, что специально заказывать данный документ не требуется, только официальный запрос клиента дает основание рассматривать возможность кредитования.

Современные возможности большинства банков предполагают облегченную форму заполнения анкеты прямо на сайте. При затруднениях, помочь с составлением может сотрудник отделения финансовой структуры.

Документы на залоговое обеспечение

Ипотечная сделка предусматривает обязательное оформление в залог приобретаемого объекта и его страхование на период выплаты по кредиту. Банк очень ревностно относится к покупаемой недвижимости, оценивая ее с точки зрения ликвидности – в случае образования долга по ипотеке, банк взыщет полную суму долга вместе с процентами из средств, реализованных при продаже залога.

С какими бумагами обращаются в банк по ипотечным кредитам с государственной поддержкой

Клиенты, которые к категории лиц, для которых предусмотрены льготы, на ипотеку действуют специальные условия. При ее оформлении для уплаты части долговых обязательств они могут воспользоваться выплатами, которые начисляются им со стороны государства. Государственные субсидии будут использованы для погашения кредита при предъявлении заемщиком следующих видов справок и бумаг:

• Удостоверение сотрудника федерального или муниципального подразделения;
• Сведения о наличии супругов, детей. Это требуется для участия в программе по ипотеке Молодая семья;
• Свидетельство участника НИС;
• Справка, подтверждающая наличие материнского капитала;
• Документ, подтверждающий единоразовую выплату государством для улучшения жилищных условий гражданина.

Если клиент, решивший воспользоваться ипотекой крупнейшего банка России, готов в качестве первоначального взноса внести половину стоимости выбранного жилья, то для него будут действовать более лояльные условия кредитования. В этом случае может быть произведено увеличение суммы кредита или предложено обращение к кредитным специалистам с минимальным количеством бумаг.

Кто имеет право на получение

Определено, что право на получение займа имеют лица, которые отвечают следующим требованиям:

Наличие гражданства России	—
Нижняя граница возраста	21 год для лиц обоего пола
Верхняя граница	Определяемая по тому, сколько лет исполнится лицу на момент завершения выплаты займа — 65 лет, при этом допускается увеличить ее до 75 лет, при условии, что претендент предъявит собственность, которая гарантированно компенсирует потенциальные потери банка
Совокупный стаж работы	Один год в течение последних пяти лет
Длительность работы на последнем месте	Шесть месяцев к моменту подачи заявки

Похожие записи:

• Устав ООО: требования к оформлению в 2023 году и образцы на скачивание
• Как оформить куплю-продажу гаража через МФЦ
• Больничный совместителю — по всем местам работы