Переуступка по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

Главные плюсы:

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Что значит переуступка

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

• Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

• Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.

Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.

Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

---

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.

Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.

Преимущества

В итоге среди преимуществ сделки по уступке:

— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.

— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.

— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.

— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.

— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки

Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.

По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.

Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.

Риски

Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:

— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.

— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.

— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.

— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.

— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.

— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Переуступка квартиры в новостройке — возможные варианты

Особенности оформления цессии зависят от того, предполагалась ли изначально ипотека или нет и кто был инвестором — физическое или юридическое лицо.

• С ипотекой.

Приобретенную в ипотеку квартиру можно переоформить на другого владельца до её ввода в эксплуатацию. Но сделать можно только с письменного согласия банка, в котором объект значится залогом по ипотечному договору. Здесь большую роль играет наличие задолженности по ипотеке, её размер и срок просрочки. Получить одобрение у банка можно только после погашения задолженности перед ним.

• Инвестор – физлицо.

Покупатель передаёт продавцу до регистрации права собственности. В этом заключается большой риск — застраховаться от мошеннических действий продавца в данном случае невозможно. Оптимальный вариант — расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт). В этом случае продавец получает деньги только после завершения регистрационных процедур.

• Инвестор – юрлицо.

Организации охотно вкладывают свободные средства в строительство. Цель — заработок на перепродаже. Приобретая таким образом сразу несколько квартир, компания может получить солидную скидку. Это позволяет ей варьировать цену при продаже. С регистрацией права собственности здесь всё аналогично варианту с физлицом — только после ввода жилья в эксплуатацию.

Оценивая, с кем надёжнее оформлять цессию — с физическим или юридическим лицом — можно сказать, что степень ответственности при современном толковании законодательства для обоих одинакова.

На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?

При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:

• если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;

• заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;

• как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;

• если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);

• стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.

Переуступка квартиры: основные понятия

Переуступка квартиры – это такое же купли-продажи жилья, только осуществляемое не напрямую с застройщиком, а через того, кто уже купил квартиру у застройщика ранее. Но зачем нужна переуступка и как получить квартиру таким способом?

Плюсы могут быть разные – от господдержки в виде материнского капитала до возможности купить квартиру дешевле. Но при этом, есть множество нюансов и «подводные камни» при оформлении договора, которые надо учитывать.

Суть переуступки – это передача права покупателя на жилье другому лицу. Для оформления сделки надо согласовывать множество документов и права с застройщиком. Инструкция по переуступке в том числе будет включать пошаговую проверку документов и оформление договора.

Такое же, как и при покупке жилья напрямую с застройщиком, при переуступке можно выбрать квартиру, максимально соответствующую требованиям и покупать ее в выгоду.

Преимущества переуступки квартиры

Переуступка квартиры – это продажа имеющегося у застройщика права на объект недвижимости перед официальной регистрацией договора на покупку с возможностью участия нового покупателя в договоре. Но для чего это нужно и какие преимущества оно дает?

• Максимальную экономию времени. Покупка жилья в новостройке требует доскональной проверки застройщика, а неформальные моменты могут затянуться на несколько месяцев. Переуступка квартиры возможна без проверок застройщика и похожа на перекупку.
• Возможность выбрать застройщика. Если у вас есть жилье, но вы еще не определились с застройщиком и типом жилья, то получая нюансы о каждом застройщике уже имея жилье можно сделать более объективный выбор.
• Получить господдержку. При наличии материнского капитала или других льгот можно использовать переуступку для получения более выгодной суммы, чем в случае покупки жилья напрямую.
• Большую выгоду. Переуступку можно использовать для получения дополнительной скидки от продавца первоначального договора.
• Минусы переуступки: высокий риск мошенничества со стороны продавца; возможность меньшей экономической эффективности, если вы ошиблись с продавцом и условиями.

Перед всей этой процедурой необходимо ознакомиться с инструкцией по оформлению договора купли-продажи по переуступке и согласовать условия договора с продавцом первоначального договора. Покупатель и продавец должны полностью понимать все «подводные камни» этой сделки и лучше всего, если сделку совершить через агента по недвижимости.

В целом, переуступка квартиры – это отличная возможность получить жилье по более выгодным условиям без привлечения крупного капитала, но перед этим могут возникнуть множество вопросов и нюансов, которые нужно решать при осуществлении этой сделки. Для этого настоятельно рекомендуется проводить проверки застройщика и продавца, а также согласовывать условия договора и процедуры суброгации, чтобы избежать возможных рисков и минимизировать затраты времени и денег.

Подводные камни уступки по цессии

Переуступка прав требования по договору долевого участия – наиболее безопасная сделка, – цессия проходит регистрацию. Но вообще при уступке существуют различные риски. Рассмотрим основные.

• При оформлении передачи прав не по ДДУ, а другому виду договора, – например, купли-продажи – он уже не будет регистрироваться, а значит, есть риск того, что покупатель получит уже купленное кем-то жилье.

• Договор переуступки долевого участия в строительстве предполагает получение от покупателя не только справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к дольщику, но и все финансовые документы, в том числе акт сверки внесённых платежей. Тогда будет понятно, есть ли у продавца долги перед строителями. Они не станут неприятным сюрпризом для покупателя.

• Незаключенность ДДУ – главная причина признания сделки по уступке права недействительной. Для подтверждения прав продавца можно получить выписку из ЕГРП.

• Когда договор цессии уже заключен, претензии по несостоятельности застройщика, проблемам со строительством дома к продавцу невозможны.

Юридическая суть переуступки

Согласно текущему законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает право требования на недвижимость, которое разрешается передавать третьей стороне при условии уведомления продавца. Количество уступок не ограничено, они могут оформляться вплоть до сдачи дома и подписания акта-приема передачи.

Уступка прав требования или цессия — это трехстороннее соглашение, в ней участвуют продавец и покупатель, а также застройщик. Документ регистрируется в госорганах аналогично ДДУ.

После верификации в Росреестре к покупателю переходят все права и обязанности в рамках долевого строительства. Далее взаимоотношения относительно недвижимости ведутся между ним и девелопером.

Похожие записи:

• Ответственность за насвайт 2021
• Льготная ипотека под 6%: навсегда и всем семьям с детьми
• Можно ли забрать трудовую книжку до увольнения?