Альтернативная продажа квартиры — что это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная продажа квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Виды альтернативных сделок

Можно выделить как минимум две большие группы.

1. Уменьшение площади с доплатой — например, собственник решил сменить трехкомнатную квартиру на однокомнатную с сохранением района и получением доплаты (оставшихся от продажи денег).

2. Увеличение площади — например, собственник собирается продавать однокомнатную квартиру, чтобы тут же купить квартиру побольше с доплатой.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Свободная (прямая) сделка

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

• на момент подписания договора объект должен быть свободен;
• по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
• при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
• покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативной продажи квартиры как вида сделки нет ни в одном российском законе. Термин используется только риэлторами на рынке недвижимости.

Альтернативная продажа – это сделка, при которой одновременно продается старое жилье и покупается новое. Чаще всего продавец-покупатель даже не видит денег: они сразу же уходят на приобретение другой квартиры с помощью банка. Одни предпочитают передавать их через ячейку, другие открывают счет.

В альтернативной продаже квартиры участвуют сразу несколько человек. Как минимум три:

1. продавец-покупатель – тот, который хочет продать свою квартиру и купить сразу другую;
2. покупатель – тот, который покупает старую квартиру;
3. продавец – тот, который продает квартиру продавцу-покупателю.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

1. Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
2. В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
3. Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
4. Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
5. Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
6. В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
7. Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
8. Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
9. Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Плюсы и минусы «альтернативы»

Да, «альтернатива» страхует одних и несет риски для других. Для продавцов и покупателей со свободной покупкой/продажей такой тип сделки является ограничением, так как регистрация зависит от других участников цепочки.

«Срок регистрации всего пакета равняется самому максимальному сроку регистрации договора в цепочке. Если отдельную нотариальную сделку могут зарегистрировать за сутки, то при регистрации пакета цепочки сделок при наличии в нем простой письменной формы договора срок регистрации всего пакета будет до двух недель. При необходимости ускорения сроков регистрации можно провести все сделки в нотариальной форме, это будет значительно дороже по тарифам и по госпошлинам, но безопаснее, и срок регистрации всего пакета сократится до трех суток», — подсказывает эксперт.

Чем больше в «альтернативе» участников и объектов, тем она сложнее. Дело в том, что каждая квартира проверяется перед сделкой отдельно, и если «слетит» какой-то участник цепочки или объект, всю цепочку придется собирать заново.

Помимо участия несовершеннолетних детей и, соответственно, органов опеки, усложняют альтернативные сделки и ипотеки: не одобрили одному из участников жилищный кредит — цепочка разорвалась. А банки крайне неохотно выдают ипотеки на покупку квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние.

Завершением сделки является подписание актов приема-передачи объектов. И здесь тоже есть сложности, а именно частая задержка физического освобождения объектов (затягивание переезда) одним из участников. В таком случае все остальные участники цепочки вынуждены ждать.

Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?

В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.

В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):

1. продавец первой квартиры;

2. покупатель первой квартиры;

3. покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?

Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.

Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.

Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника: Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
• или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
• Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
• Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
• Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
• Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
• Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Распространённые мошеннические схемы

Кроме непредвиденных рисков, которые несут обе стороны договора, нужно знать, что существует намеренное нарушение законодательства – мошенничество. Оно чревато не только не получением квартиры, но и утратой вложенных инвестиций.

1. Самое распространённое мошенничество – взимание денежных средств на стадии котлована. После продажи достаточного количества квартир, с получением установленного договором первого, а иногда – и последующих взносов, компания, заключившая договора, растворяется. Обычно в таких случаях договора оформляются цессией через подставную фирму.
2. Взимание первого взноса допускается только после регистрации ДДУ. Мошенники зачастую получают средства до регистрации договора, или по ПДДУ. Их хитрость в том, что они не имеют намерения не только строить здание, но и оформлять положенную документацию, разрешающую строительство. Часто в таких компаниях оформляют на руководящую должность подставных лиц. Или имущество учредителя находится в залоге у банка.
3. Продажа по поддельным документам совершается реже. Представившись представителями застройщика, такие преступники стараются заключить договора в короткий срок, получив максимальное количество денег от доверчивых граждан.
4. Двойные продажи. По преимуществу осуществляются по настоящим документам. Ссылаются на техническую ошибку в договоре, составляя один и тот же документ на нескольких граждан. схема рассчитана на то, что деньги по ДДУ будут получены до регистрации, а о так называемой ошибке – второй и последующий дольщики узнают только в Росреестре.
   Первый покупатель сможет зарегистрировать договор, а остальных ждут длительные судебные тяжбы. Так как ссылка на техническую ошибку освобождает от уголовной ответственности – многие недобросовестные компании используют именно такую схему.

ВАЖНО! Большинство мошеннических схем рассчитано на получение денег до регистрации договора. Поэтому передавать первый взнос нужно только после его регистрации.

Лучше заранее определить что выгоднее: квартира в новостройке или на вторичном рынке. Если же вы остановились на втором варианте, рекомендуем ознакомиться с нашими материалами:

• Как купить квартиру на вторичном рынке? Пошаговая инструкция.
• Каковы особенности покупки вторичного жилья?

Особенности расчетов. Условия доступа

Особенностью расчетов в альтернативной сделки является то, что сам продавец альтернативы не является получателем денег, а деньги получает продавец нижней квартиры. При этом верхний покупатель (закладчик денег) и нижний продавец (выемщик) не связаны непосредственными договорными обязательствами. Поэтому альтернативная сделки заметно отличается от «свободной» во взаиморасчетах, требует повышенного внимания всех участников. Многие существенные условия сделки регулируются вне текста договора купли-продажи условиями доступа к банковским ячейкам (и аккредитивам) при взаиморасчетах:

• связывание договоров купли-продажи в единую сделку,
• выписка лиц после сделки,
• предоставление дополнительных документов, расписок и гарантий и так далее.

Особенностью любой сделки является факт, что подписанный договор не во всех случаях становится регистрацией права собственности. И покупатель должен избежать случая, когда договор его квартиры не прошел регистрацию, а оплата произведена. А продавцу его квартиры не интересно, если про