Как вложить деньги и заработать на покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вложить деньги и заработать на покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
Минусы размещения средств в банковском депозите
Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.
Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.
Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.
Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.
Не арендой одной жив инвестор
Конечно, цель зарабатывать на аренде своей собственности не единственная. Если живые деньги есть, а ситуация экономически не стабильная, вложение средств в недвижимость само по себе является гарантом сохранения капитала. Какие цели могут еще преследоваться при покупке жилья?
- Просто сохранение капитала. На самом деле, вложение денег в недвижимость — наиболее реальная цель. Дело в том, что в России до сих пор недвижимость считается гарантом сохранения денег. Нет резкого обесценивания, постоянный рост стоимости квадратного метра, сложно украсть, еще труднее лишить — владелец недвижимости реально может сохранить свой капитал, не беспокоясь ни о чем. Это вам не свистопляска с валютными операциями. Купил живи спокойно.
- Пассивный доход, хоть и не большой. Крупные вложения, длительная окупаемость вряд ли объективно смогут обогатить вас. Но за вычетом всех трат инвестор все же может получить неплохую прибавку к основной зарплате, пенсии, позволяющую жить лучше.
- Квартира на перспективу. Вот эта цель чаще всего звучит, когда появляется желание вложить средства. Первично — это квартира детям, внукам, когда те подрастут. А вторично — это возможность сдать жилье, чтобы получить доход, пока не наступило время передачи недвижимости следующему поколению.
Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?
Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.
Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.
Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.
Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.
Под лежачий камень вода не течёт!
Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.
Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Какую квартиру проще сдать
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.
Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.
Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.
Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:
— около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;
— недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;
— возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;
— вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);
— рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).
Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.
Меблировка и бытовая техника
Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:
— двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);
— вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;
— письменный стол со стулом;
— открытые полки под необходимые мелкие вещи;
— кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.
Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:
— телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
— утюг с гладильной доской;
— Wi-fi-роутер;
— микроволновая печь;
— электрический чайник;
— фен.
Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.
Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет — потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Район и местоположение
Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости.
Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро. Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход.
Если Вы будете выбирать квартиру в транспортной доступности от метро, обратите внимание на близость остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до метро можно было добраться за 10-15 минут.
Правила сдачи квартиры в аренду
Как выгодно сдать квартиру в аренду? Для этого к процедуре покупки жилья и последующей его сдачи нужно подойти очень основательно.
При сдаче квартиры в аренду нужно учитывать следующие рекомендации:
- Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
- Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
- Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.
Как быстро окупаются квартиры?
Чтобы понять, насколько этот бизнес доходный, нужно разобраться с тем, сколько времени потребуется на то, чтобы вложение окупилось. Самые лучшие показатели в этом отношении у однокомнатных квартир и небольших аппартаментов — от 8-11 лет в среднем. Если говорить о двухкомнатных, то на то, чтобы такая недвижимость окупилась, нужно 10-12 лет. А вот с трёхкомнатными всё может доходить и до 15-20 лет.
Говорить о точных цифрах проблематично, потому что на срок влияет множество факторов:
- схема сдачи квартиры в аренду (при посуточной срок уменьшается, но повышаются риски серьёзных затрат на ремонт, что ещё больше осложняет ситуацию с прогнозированием);
- расположение квартиры (апартаменты, находящиеся рядом с место, окупаются несколько быстрее несмотря даже на то, что стоят дороже);
- количество простоев (на фактический срок будет напрямую влиять то, насколько активно вы станете заниматься сдачей квартиры в аренду);
- площадь квартиры (чем больше квадратных метров, тем больше времени требуется на то, чтобы они окупились, зависимость в данном случае прямая);
- количество ремонтов, которые за всё время производились (в данном случае собственник зависит от того, насколько аккуратно арендаторы пользуются недвижимостью);
- сопутствующие расходы.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.
Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).
И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.