Выгодно ли раньше закрывать ипотеку: когда не стоит погашать досрочно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выгодно ли раньше закрывать ипотеку: когда не стоит погашать досрочно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.

Доля сделок с ипотекой постоянно растёт

На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.

Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)

Старая Москва	Сентябрь, 2021	Январь, 2022	Сентябрь, 2022	Динамика за год, %	Динамика с начала года, %
Доля сделок	68,4%	69,3%	89,4%	21%	20,1%
Количество сделок	1 594	2 151	2 745	72,2%	27,6%

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?

Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

• Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
• Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.

Условия досрочного погашения

Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.

Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.

В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.

Как подавать заявление на досрочное погашение?

Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.

Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:

1. Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.

2. Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.

3. Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.

4. После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.

Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.

Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.

Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.

Как погасить ипотеку быстрее

Формируя размер ежемесячного взноса по ипотеке, банки руководствуются принципом – забирать не более 40% от заработной платы, чтобы заёмщик мог нормально существовать на оставшиеся 60%.

Но, многие клиенты готовы пожертвовать своим комфортом и платить больше, лишь бы быстрее распрощаться с долгами и получить приобретенную квартиру в полноценную собственность. Выгодно ли досрочно гасить ипотеку и как лучше это делать?

Главная причина, по которой клиенты хотят сделать погашение ипотеки досрочно – это проценты. За 15–30 лет кредита приходится переплачивать минимум вдвое, а тои втрое больше, чем вы когда-то взяли. Фактически, если бы не переплата, у вас к окончанию ипотеки было бы 2 квартиры. Согласитесь, жаль отдавать «чужому дяде» такие подарки.

Что делать, если нет денег?

Ипотека выдается на очень долгий период. За эти годы случиться может что угодно: вас могут сократить на работе, произошел форс-мажор (пожар, потоп), вы или ваши близкие серьезные болеете. Любой из этих вариантов может вызвать то, что заемщик не сможет оплачивать кредит, так как денег на его выплату не будет.

Основные причины для пересмотра банком условий ипотеки:

1. Увольнение. Увольнение будет уважительной причиной только, если причины этого увольнения были действительно объективные. Например, закрылась организация, пришлось уволиться из-за внезапной тяжелой болезни, сокращение бюджета организации. Если вы уволились по собственному желанию либо по причине нарушения трудовых статей, то это не будет считаться уважительной причиной.
2. Трудности со здоровьем у близких людей для заемщика (жена, родители, дети, бабушки, дедушки), которые нуждаются в существенных денежных затратах.
3. Рождение ребенка. Банк предоставляет 3 года неоплаты по ипотеке.
4. Аварийная ситуация, когда совершается неожиданный материальный ущерб (пожар, потоп, домовая кража).
5. Резкие отрицательные перемены в экономической ситуации в стране.

Когда не стоит пытаться погасить кредит досрочно

Досрочное погашение не следует проводить в двух случаях:

1. При отсутствии резервного фонда. При взятии крупного кредита, в том числе и ипотечного обязательным условием является наличие резервного фонда, который представляет собой страхование заемщика от риска невыплаты кредита. Поэтому, если у вас появились дополнительные денежные средства, но отсутствует резервный фонд, то наилучшим вариантом является направление дополнительной суммы на формирование резервов. Сумма резервного фонда равна сумме вашей заработной платы за шесть месяцев.
2. При планировании иных крупных покупок. Дополнительные денежные средства лучше направлять на текущие крупные траты (ремонт, покупка мебели, бытовой техники и прочее). Это позволит избежать обращения за потребительским кредитом. Если есть уже ипотечного кредита не каждый банк готов одобрить потребительский кредит. Даже если он и будет одобрен, то под достаточно высокий процент, что увеличит сумму обязательств и может привести к нестабильности, а также повышению риска невыплаты по кредитным обязательствам.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей

Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.

Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:

• первые два года семья отдает по 34 097 рублей в месяц;
• начиная с третьего года, за счет частичного гашения ссуды маткапиталом платеж сократится до 28 474, то есть на существенные 5600 рублей. Если использовать этот излишек для периодического частичного гашения, срок выплаты можно сократить примерно на 2 года;
• пусть семья не делает больше частичных гашений, но в ней через 3 года (по итогу пятого года срока жизни ипотеки) появляется еще один ребенок, который дает право на получение дополнительного маткапитала в 150 000 рублей. Платеж сокращается до 26 420;
• семья решается на третьего ребенка, а по новому закону в этом случае ей будет полагаться 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное гашение ипотеки. Допустим, третий ребенок родился по итогу 10-го года выплаты ссуды. Ежемесячный платеж сократится до 16 634 рубля.

Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.

Рефинансирование – как вариант быстрого погашения ипотечного займа

Абсолютно во всех программах рефинансирования предполагается не только решение проблем, что напрямую связаны с невозможностью в дальнейшем выплачивать ипотечную ссуду, но и дополнительная возможность при помощи займа денежных средств у другой организации, погасить кредит, выбрав там куда более короткий срок. И тогда ситуация будет исправлена. Подробнее о рефинансировании Вы можете узнать из других наших статей.

Пожалуй, у рефинансирования есть один серьёзный минус, оно сопровождается переходом прав на залоговое имущество согласно действующему законодательству нашей страны.

Если Вы преследуете цель продажи дома или квартиры, взятого в ипотеку, то рефинансирование не сможет избавить жильё от такого обременения и проблема остаётся актуальной по сей час. Дело в том, что появляется необходимость оформления документов, которые касаются не только самого заёмщика, но и залога. Собрать пакет этих документов довольно непросто.

Если Вам осталось выплатить по ипотеке не более семисот тысяч рублей, тогда Вы можете взять потребительский кредит у другой банковской организации (или оформить залог на другое имущество. Например, то же транспортное средство), благодаря чему избивайтесь от обременения.

Достойная попытка погасить ипотеку собственными силами

Кредитные деньги, которые были получены на приобретение недвижимости, можно возвращать разными способами. В зависимости от условий договора отдать заём можно строго по графику платежей, или при появлении свободных денег – раньше срока. Во втором случае одного желания быстрее вернуть деньги может оказаться недостаточно, так как строгие договорные обязательства довольно часто просто запрещают это делать. Многие заёмщики попросту не знают, как максимально выгодно использовать денежные средства, и в результате из-за неправильной политики теряют на переплатах.

Начинать решение вопроса о том, как быстро погасить ипотеку, нужно с тщательного изучения условий договора. Если какие-то юридические моменты документа вызовут сомнения, то можно обратиться за консультацией к специалисту. В зависимости от величины и стабильности дохода можно либо сократить срок выплаты, либо уменьшить основную сумму долга. Для каждого конкретного случая в кредитном договоре прописаны свои условия. Варианты возврата платежей могут быть двух видов: дифференцированным и аннуитетным.

Погашение долга равными долями

В основе аннуитетного способа лежит схема погашения займа равными частями в течение определённого срока. В связи с тем, что банк закладывает в ипотечные платежи проценты за пользование кредитными деньгами, не всегда досрочный возврат предполагает экономию.

Кредитная аннуитетная схема строится по следующему принципу. Вначале заёмщик выплачивает сумму процентов, а затем основной долг. С помощью такой тактики банк защищает себя от риска невозврата займа и получает максимальную прибыль. Поэтому, при досрочном возврате долга банк получит запланированную сумму, а клиент при этом не сэкономит. В связи с такими особенностями системы при наличии у физического лица возможности досрочного погашения следует выбирать иную схему погашения.

Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее

В 2019 году единственным способом избежать переплаты остается досрочное погашение кредита. Согласно законодательству страны ни одна организация не может препятствовать осуществлению выплат раньше установленного срока.

Если в кредитном договоре указано ограничение на досрочное погашение или предусмотрены штрафы и пени за опережение графика, это прямое нарушение закона.

Несмотря на прямой запрет, многие организации нашли способ не учитывать переплату. Для этого в кредитном договоре указывается обязанность клиента предупреждать банк о том, что следующий платеж будет превышать норму.

Чтобы сумма переплаты была учтена, нужно приехать в отделение банка и заполнить бланк заявления. В нем указывают размер оплаты и в какой срок она будет проведена.

Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению

Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент. Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат.

Важно! Если в планах полное закрытие кредита на недвижимость безналичным способом, обязательно предварительно уточняйте, какую сумму комиссии финансовое учреждение берет за подобную операцию.

Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:

• письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
• подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
• согласовать нюансы с представителем банка;
• если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
• произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
• получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.

При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.

Алгоритм гашения ипотеки при дифференцированных платежах

Подобная схема выгодна при получении долгосрочных жилищных займов с правом досрочного закрытия. Оплата ипотеки происходит с постепенным снижением размера ежемесячного взноса. Отрицательная черта – повышенная сумма оплаты в первые годы использования кредита.

Важно! Дифференцированные платежи предполагают разнесение досрочно внесенной крупной суммы непосредственно на тело кредита с пересчетом годовых процентов на каждый последующий месяц.

Что лучше – досрочно погасить ипотеку или оформить пополняемый депозит

В любом случае, если у вас появились свободные средства, то это уже хорошо, особенно когда вы вынуждены платить по ипотеке. Но стоит ли эти деньги сразу вкладывать в кредит? Давайте разберемся.

Если у вас нет резервного фонда, то есть, “подушки безопасности”, то для начала его нужно создать, а только затем решать – делать инвестиции или вносить деньги в ипотеку. Желательно, чтобы размер ваших сбережений равнялся сумме 6 ежемесячных платежей по жилищному займу. Это поможет пережить любые финансовые трудности в период погашения ипотеки. Как мы и говорили выше, данные накопления следует разместить на выгодном депозите.

Допустим, что резервный фонд у вас уже есть. Что лучше сделать с появившейся свободной суммой денег? Существует два типа заемщиков. Одни стараются поскорее избавиться от “кабалы”, а другие наоборот тянут ипотеку до последнего, полагая, что инфляция сыграет им на руку. Если вы из первой категории и не любите чувствовать себя должником, то, конечно же, все “лишние” деньги лучше пускать в ипотеку.

Обратите внимание на ставку. Если по кредиту она 10-12%, а по депозиту 6-8%, то лучше предпочесть досрочное погашение. Если же доход от инвестиций выше, например, от собственного дела, то стоит пустить деньги именно на них. Однако, при этом существуют определенные риски, к примеру, потеря денег в результате банкротства организации.

Доход от вкладов гарантирован, а вот на бирже или в бизнесе можно потерять все, многое зависит от экономической ситуации в стране. В определенные моменты можно получить очень большой доход и обеспечить себя на долгие годы, а в другие потерпеть убытки.

Следует вспомнить и про график платежей. Согласно ему, первые взносы в основном состоят из начисленных процентов, а на погашение тела займа уходит совсем немного. Со временем данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Поэтому если вы планируете досрочное погашение, то следует произвести его как можно раньше, а в идеале – в самые первые годы срока. Все вложенные деньги значительно снизят общую переплату.

Если же уже прошло более половины срока, то “свободные” деньги лучше отнести на депозит в банк. Смысл в погашении раньше срока теряется. В некоторых случаях оно также не нужно даже в самом начале срока. Речь идет об аннуитетной схеме платежей.

Однако, это очень спорно, так как в любой ситуации переплата все равно уменьшается. С другой стороны, за этот период проценты по вкладу могут принести куда больше проблем.

Также стоит отметить, что проценты по банковским депозитам в последние годы постепенно снижаются. При заключении договора с кредитором ставка фиксированная на весь срок (по большей части программ). Наиболее выгодный вариант – открыть вклад на продолжительный период (до 3 лет) и пополнять по мере возможности.

Похожие записи:

• Льготная пенсия педагогам в 2021-2022
• Как возместить ущерб при затоплении квартиры?
• Трещина на лобовом стекле при техосмотре