11.02.2023

О сроках возврата товаров и подачи претензий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О сроках возврата товаров и подачи претензий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

2. Как написать претензию застройщику

3. Право вернуть бракованный товар и забрать деньги

4. Определение скрытых дефектов

5. Права покупателя при выявлении скрытых недостатков

6. Купля-продажа недвижимости

7. Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке

8. Каковы причины дефектов и повреждений?

9. Инструментальная дефектоскопия

Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.

Классификация дефектов:

По степени значимости:

1.1. Критические, которые могут навредить жизни и здоровью челоева, а также нанести вред имуществу и окружающей среде. Товары, которые имеют критические недостатки не нужно эксплуатировать.
1.2. Значительные — существенно влияют на качество использования покупки, но не причиняют физического вреда покупателю.
1.3. Малозначительные несоответствия не влияют на эксплуатацию и на потребительские свойства изделия. Иными словами — это внешний дефект.

К сожалению, если конечным приобретателем является гражданин-потребитель, то данные условия включить в договор нельзя. Поскольку он вправе обратиться с требованием как непосредственно к продавцу, так и к производителю в пределах гарантийного срока (но в любом случае в течение 2 лет).

Потребитель — это вообще отдельно охраняемая правовая категория. Поэтому нельзя включать такие условия. При этом, если вы установите один гарантийный срок для потребителей, а для организаций и ИП – другой, то существует риск, что любая из названных категорий сможет обратиться в суд и попытаться оспорить установленные ограничения, ссылаясь на нарушение принципа равенства и справедливости.

Если все-таки конечным приобретателем является не гражданин-потребитель, а, например, ИП или коммерческая организация, то в этом случае, думаю, возможно попробовать ограничить срок обнаружения недостатков. Такие конечные покупатели могут предъявлять требования только к продавцу, а он уже к вам. Однако имейте в виду, что и здесь, если недостатки являются существенными, продавец, скорее всего, в суде не сможет отказать покупателю в замене товара, а вы в свою очередь ему.

В любом случае я бы попробовал установить гарантийный срок в 2 года для всех групп покупателей. После этого уже рассматривал бы претензии только по существенным (скрытым) недостаткам.

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как написать претензию застройщику

Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.

Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.

Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.

Приобретение квадратных метров в новостройке

Риск получения квартиры ненадлежащего качества в этом случае велик, и ситуаций таких возникало множество. Недобросовестность компании-застройщика, желающей сэкономить и заработать на будущих жильцах, выливается в жилье низкого качества на этапе заселения. Что делать, если при покупке обнаруживаются, к примеру, незвукоизолированные стены, неровные перегородки, протекающая кровля, кривые оконные и балконные рамы с плохим монтажом и т.д.? Бывают случаи, когда из-за халатности застройщика возникают ситуации, которые наносят вред здоровью жильцов.

Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.

Нюансы при приемке жилья

Юристы, специализирующиеся на спорах по новостройкам, советуют справиться с эмоциями, и провести тщательный осмотр квадратных метров перед подписанием приемо-передаточного акта. Если у Вас мало знаний в области строительных технологий, то лучше пригласить провести осмотр специалиста, который разбирается в строительстве. Он поможет определить, соответствует ли квартира требованиям закона и условиям договора. Это очень важный момент, который поможет в дальнейшем сэкономить не только деньги и время, но и нервы. Во время приема квартиры важно указать застройщику на обнаруженные дефекты, сфотографировать их – если этого не сделать, то привлечение к ответственности застройщика может не состояться.

Если речь идет о несущественных нюансах, которые не приведут в будущем к дорогостоящему ремонту, то можно на них «закрыть глаза».

Также Законодательством установлено, если долевая недвижимость имеет недостатки, и ее качество не соответствует техническим требованиям, дольщик имеет право потребовать от продавца:

в ближайшие сроки устранения дефектов;
уменьшения цены за жилплощадь;
финансовой компенсации за проведенный ремонт.

Какой пункт взаимодействия выбрать – решение собственника. Дальше строительной компании отправляется претензия, в которой и указывается подходящий вариант.

Приобретенное жилье ненадлежащего качества – повод собрать документы и обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Например, если застройщик отказывается брать на себя ремонтные работы или затягивает срок. Также, если речь идет о серьезных затратах, потребуется независимая экспертиза и решение спора в судебном порядке.

Причины многочисленны. Дефекты конструкций в большинстве случаев возникают из-за низкой культуры технологии изготовления и монтажа конструкций в следствие соответствующей классификации рабочих сил, невнимательного надзора на строительной площадке, недостаточного финансирования, нехваткой времени и средств и ряда других причин. Однако происходят случаи, когда дефекты являются следствием дефектов поставочных материалов, а также ошибок при изысканиях (недостаток информации о грунтах будущего места строительства, устаревшие данные о геологических изысканиях) и проектировании (неверно заданные (неактуальные) значения нагрузок и воздействий и прочие ошибки при расчетах). Повреждения в свою очередь зависят от конкретных условий эксплуатации.

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

Технически сложный товар возвращается в течение 15 дней с даты получения (п. 1 ст. 18 ЗЗПП).

Если приобретатель пропустил 15-дневный срок для заявления таких требований, у него остается возможность подать заявление на возврат или обмен, если обнаруженные дефекты являются существенными. Существенный недостаток технически сложного товара должен быть подтвержден заключением независимого эксперта. Определение существенного недостатка товара дано в п. 2 ст. 475 ГК РФ и в ЗЗПП.

Другими словами, в течение 15 дней достаточно предъявить товар и продемонстрировать невозможность эксплуатации, чтобы вернуть деньги или обменять товар на исправный. А по истечении 15 дней вступают в действие гарантийные сроки, и вам уже не удастся вернуть товар быстро и легко: потребуется либо сервисный ремонт, либо заключение эксперта о заводском браке.

Виды технически сложных товаров приведены в перечне технически сложных товаров, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 10.11.2011 № 924 (в ред. от 17.09.2016).

Отказ потребитель получит в следующих случаях:

Отказ в удовлетворении требований не лишает человека возможности защищать свои права. Для этого можно направить жалобу в Роспотребнадзор. К обращению нужно приложить претензию и ответ продавца, а также документы на покупку и договор купли-продажи. Допускается направление копий указанных документов. Жалоба потребителя рассматривается в течение 30-ти дней.

Скрытые недостатки дают право потребителю предъявлять реализатору требования и замене, ремонте или возврате бракованного изделия. Для этого необходимо оформить письменную претензию и направить ей продавцу. Если это не дало желаемого результата, можно обратиться с жалобой в Роспотребнадзор или с иском в суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Право вернуть бракованный товар и забрать деньги

Зачем. Если в течение гарантийного срока или срока годности вы нашли брак, можете не просить о ремонте, замене или скидке. Сразу идите и требуйте вернуть деньги. Вы не обязаны соглашаться на снижение цены или бесплатный ремонт, если не хотите. Главное — соблюдать срок для претензии: обращаться нужно в течение гарантийного срока или срока годности, а не когда угодно. И только если это не технически сложный товар: для таких покупок особые условия.

Как реализовать. Забрать деньги за некачественный товар можно в течение гарантийного срока. Поэтому всегда уточняйте, есть ли гарантия и какая. Для некоторых товаров забирать деньги из-за плохого качества можно в течение срока годности, например когда речь о продуктах.

Если гарантии нет, потребовать назад деньги можно в течение двух лет. Срок может быть и больше, если такие гарантии дает продавец — это нужно читать в договоре.

Если хотите забрать деньги, действуйте по стандартной инструкции: пишите претензию и требуйте возврата всей суммы. Это требование должны исполнить в течение 10 дней.

есть у продавца для возврата денег за бракованный товар

При возврате денег товар нужно отдать в магазин. Если деньги не вернут, Роспотребнадзор и суд вам в помощь. Тогда требуйте все, что положено по закону: ущерб, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф 50% сверху. Но для начала расскажите продавцу о своих планах: вполне возможно, до суда и не дойдет.

Определение скрытых дефектов

В большинстве случаев недостатки видны невооружённым взглядом, поэтому их несложно обнаружить внимательному покупателю. Вы собирались приобрести косметику или продукты питания, но заметили, что срок их годности подходит к концу? Чтобы не рисковать собственным здоровьем, от подобной покупки стоит отказаться.

Намного сложнее обстоит ситуация со скрытыми изъянами – недостатками, которые невозможно обнаружить до момента использования приобретённой вещи. На практике такой дефект проявляется далеко не сразу, а через некоторое время после применения товара. Эта проблема чаще касается технически сложных устройств.

Дело в том, что вернуть в магазин сложно устроенную аппаратуру либо технику (например, телефон, телевизор, компьютер, автомобиль) возможно в течение двух недель с момента совершения покупки.

При этом основанием для возврата выступает обнаружение у предмета изъяна. Однако недостаток может проявить себя намного позже этого срока. Как вернуть такую вещь, несоответствующую качеству?

Если у сложно устроенной техники ещё не вышла гарантия, покупатель вправе обратиться в магазин с претензией в течение гарантийного срока (если он не указан в документах, потребитель может подать жалобу в течение двух лет с момента покупки). На основании этого обращения производится необходимая экспертиза.

Права покупателя при выявлении скрытых недостатков

Предполагается, что продавец оговорит все недостатки товара с покупателем. Это предусмотрено в общих нормах о купле-продаже (ч. 1 ст. 475 ГК РФ), нормах о защите прав потребителей (ст. 10 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, далее — закон «О ЗПП»).

Не осведомленный о недостатках товара покупатель, обнаружив недостатки, может требовать по своему выбору:

— соразмерно снизить покупную цену;

— безвозмездно устранить дефекты товара в разумный срок;

— компенсировать свои расходы на устранение недостатков товара.

Если же недостатки товара были существенными (т. е. неустранимыми или устранение которых требует значительных финансовых и временных затрат, выявляющимися неоднократно или вновь выявляющимися после устранения), то покупатель правомочен (ч. 2 ст. 475 ГК РФ):

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Помимо этого, покупатель может предъявить к продавцу требования:

о возмещении убытков (ст. 393 ГК РФ);
выплате договорной или законной неустойки (ст. 330 ГК РФ) либо процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Обратите внимание! Если покупателем по договору выступает физлицо и товар приобретается не для целей предпринимательства, то к правоотношениям применяются положения закона «О ЗПП». В случае обнаружения явных и скрытых недостатков, не оговоренных продавцом, покупатель (помимо реализации перечисленных выше прав) может также потребовать неустойку за несвоевременное исполнение своих требований, моральную компенсацию, возмещение судебных и прочих расходов, штраф за недобровольное исполнение требований покупателя (см. ст. «Размер штрафа по Закону о защите прав потребителей»).

Купля-продажа недвижимости

Свидетельство о регистрации права собственности. Отсутствие акта приема-передачи ничего не изменит.

Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Поэтому новый собственник приобретает право владеть и распоряжаться имуществом с момента внесения сведений в реестр.

Даже если акт приема-передачи помещения не будет подписан, у нового собственника есть все права по владению и распоряжением имуществом.

Причем стороны могут вообще не подписывать акт приема-передачи недвижимости – если условия приема и передачи недвижимости содержатся в договоре купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).

Соответственно, продавец должен снять с учета проданную недвижимость с даты регистрации перехода права собственности на нее недвижимость. Если переход зарегистрирован до подписания акта приема-передачи, то с даты регистрации проданные помещения перестают обладать всеми признаками основных средств.

Обоснование
Из рекомендации Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Виктории Петровой, кандидата юридических наук, доцента, судьи ФАС Московского округа, Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы
Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации.

Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г.

Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Из рекомендации Виктории Петровой, кандидата юридических наук, доцента, судьи ФАС Московского округа, Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Ирины Белокопытовой, кандидата юридических наук, руководителя юридического управления ЗАО «Ольвекс».

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости

Продавцу важно передать объект недвижимости в срок, установленный договором. В противном случае покупатель может либо отказаться от исполнения договора, либо потребовать передачи объекта в судебном порядке и привлечь продавца к ответственности за уклонение от подписания передаточного акта.

Бывают случаи, когда покупатель уклоняется от приемки недвижимости. У продавца возникают вопросы, как быть в такой ситуации: какие меры ответственности можно применить к покупателю, можно ли сразу в договоре предусмотреть повышенную ответственность покупателя за уклонение от приема недвижимого имущества.

Наконец, в процессе приемки покупатель, как правило, очень щепетильно относится к техническому состоянию объекта, записывая каждый выявленный дефект имущества.

Поэтому при передаче недвижимости лучше запастись аргументацией по вопросу тех или иных возможных недостатков недвижимости. С одной стороны, важно не позволить покупателю включить в акт те недостатки, которых на самом деле нет.

С другой стороны, слишком долгое согласование перечня недостатков может оказаться невыгодным обеим сторонам, так как не позволит совершить сделку и получить оплату.

Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после совершения двух действий, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

1. Вручение имущества покупателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимым имуществом поступлением во владение может считаться, например, передача ключей от помещения.

2. Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче).

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). В нем указываются следующие сведения:

стороны и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает недвижимое имущество);
индивидуально-определенные признаки имущества (месторасположение, общая площадь, этаж, кадастровый номер земельного участка);
имущество, которое расположено на территории объекта недвижимости и передается покупателю вместе с ним (встроенная мебель в жилом или нежилом помещении, временное строение на земельном участке);
отсутствие или наличие претензий у покупателя. В первом случае стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Это условие для продавца наиболее важно. Во втором случае, если у покупателя есть претензии по качеству, он предложит включить их в акт. Продавцу важно проверить, чтобы эти претензии не были надуманными. Иначе говоря, важно не включить в акт больше недостатков, чем реально есть.

Помимо самой недвижимости, стороны в акте приема-передачи указывают технические документы (относящиеся к недвижимости), которые продавец одновременно передает с недвижимостью (кадастровый паспорт, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, иные документы).
Пример формулировки акта приема-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов
«Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: технический паспорт на Нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, ключи».
Такая формулировка часто используется на практике.

Во избежание судебных споров сторонам договора купли-продажи недвижимости лучше (как в договоре, так и в документах, опосредующих фактическую передачу недвижимости покупателю) указывать конкретные документы, которые подлежат передаче (а затем – передаются продавцом покупателю). Например, «Кадастровая карта (план) земельного участка № 1256-58/565 от 15 мая 2012 года, выданная ГУП МосгорБТИ на 5 листах в одном подлинном экземпляре».

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы».

Полный перечень документов, которые желает получить покупатель и которые может передать продавец, должен быть заранее согласован – в тексте договора либо в отдельном приложении. Все указанные в перечне документы затем должны быть переданы с подробным перечислением либо в передаточном акте на объект недвижимости, либо в отдельном документе.

Может ли продавец не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи
Да, может.
Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО «Фирма «Одежда»» к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).

Из ситуации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Когда и как в бухучете отразить списание остаточной стоимости здания, сооружения (их частей) при продаже

Если здание, сооружение (их части) передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме № ОС-1аобъекты (часть объекта) перестают обладать всеми признаками основных средств.

Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений (их частей), не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г.

№ 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств» – списана остаточная стоимость выбывающего основного средства (или его части), право собственности на которое подлежит госрегистрации.

НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ).

В бухучете налог отражайте в особом порядке. Используя счет 76. Откройте к нему субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую зарегистрован».

При передаче недвижимости до госрегистрации сделайте такую запись:
Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС по товарам (продукции), право собственности на которые переходит к покупателю в особом порядке.
После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2:
Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» – отражен НДС с выручки от реализации.

Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке

Главная страница » Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке

Под недостатком квартиры понимается – недоделка, дефект, несоответствие технических характеристик помещения описанию, заявленному в технической документации на стадии заключения договора долевого участия (ДДУ).

Важно: устранить недоделку в квартире либо соразмерно уменьшить стоимость квартиры, можно, если:

выявленные недостатки зафиксированы в соответствующем акте;
не был подписан акт приема-передачи квартиры, о принятии квартиры без каких-либо замечаний;
если подписан передаточный без замечаний, но недоделка имеет признаки скрытого дефекта;
заявление подано застройщику в период действия гарантийного срока.

Полезно: ранее нами была рассмотрена статья: порядок осмотра квартиры в новостройке, настоящая статья являете ее логическим продолжением.

Законодатель выделяет три способа устранения дефектов, выявленных в ходе осмотра. Участник ДДУ в праве по своему выбору определить, каким способом будут устранены дефекты. Поэтому перед выбором одно из способов будет полезным знать плюсы и минусы каждого из них.

К достоинству способа устранения недостатков силами и за счет застройщика относится то, что застройщик сам принимает участие в строительных работах. Этот способ устранения считается самым распространённым, так как является относительно прозрачным как для застройщика, так и для участника ДДУ.

К недостаткам можно отнести то, что эти работы должны быть выполнены в разумный срок. Необходимо учитывать, что обычно в новостройке много жильцов, которые также завили свои претензии к качеству работ и также хотят оперативного их исправления.

Поэтому застройщик физически не будет способен одномоментно все починить у всех.

Также бывают такие казусы, когда застройщик, устранив один недостаток в квартире, умудряется повредить какой-нибудь иной элемент в квартире (дверь, стена, проводка). В этом случаи понудить застройщика устранить уже «новый» дефект потребует от участника ДДУ дополнительных усилий.

К достоинству этого способа можно отнести возможность для участника ДДУ оказывать влияния на ход строительных работ, а значит контролировать и качество работ и сроки. Вместе с тем, несмотря на тот оптимистичный факт, что расходы, понесенные участником ДДУ, должны быть компенсированы застройщиком, все же этот способ потребует от участника ДДУ основательной бюрократической подготовки.

Застройщик компенсирует лишь только те расходы, которые:

подтверждены бухгалтерскими документами (чеки, накладные);
разумны (застройщик обосновано откажет в принятии сметы на материалы по завышенным ценам);
относимы (непосредственно связанные с устранением дефекта).

К положительным моментам этого подхода можно отнести достаточно быстрое разрешение ситуации. Но если рассматривать этот способ с экономической точки зрения, то застройщик, вероятнее всего, будет стремиться максимально занизить размер компенсационной выплаты. А если участник ДДУ не будет согласен с его калькуляцией, тогда это разногласие возможно будет решить уже при помощи суда.

Каковы причины дефектов и повреждений?

Инструментальная дефектоскопия

Инструментальная дефектоскопия в свою очередь – часть инструментального обследования строительных конструкций зданий и сооружений, позволяющая точно определять характеристики и местоположение дефектов и повреждений (глубину трещин, степень коррозии, величину прогибов, поиск местоположения внутренних (скрытых) дефектов и другие).

Инструментальные методы дефектоскопии достаточно разнообразны и имеют широкое распространение в современном обследовании. С помощью них можно определить фактически любые дефекты и повреждения во всех типах конструкций независимо от их расположения и степени распространения. Примечательно, что все они относятся к неразрушающим методам и не влекут за собой трудоёмкие работы и локальные разрушения конструкций.

Обширная техническая база позволяет нашей выполнять все виды инструментальной дефектоскопии строительных конструкций зданий и сооружений. Основные методы представлены ниже: это ультразвуковой метод и георадиолокационный.