Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Бывают случаи, когда договор аренды, заключенный на основании решения органа местного самоуправления, после прекращения срока действия продлевается решением того же органа без подписания дополнительного соглашения. Поскольку такой акт сам по себе не порождает арендных правоотношений, возникает вопрос, имеет ли такое продление юридическую силу, если стороны данное условие в договоре не согласовали.

Продление органом местного самоуправления срока действия договора аренды

3.1. Вывод из судебной практики: Срок договора аренды не может быть продлен актом органа государственной власти (органом местного самоуправления).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 N А56-19643/2006
“…04.09.2003 Чернышев В.В. обратился к главе администрации Всеволожского района с заявлением о продлении действия договора на пятнадцать лет.
Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков во Всеволожском районе принято решение, оформленное протоколом от 24.09.2003 N 38, о предоставлении Чернышеву В.В. спорного земельного участка в аренду на пять лет.
Письмом от 16.03.2004 N 623 Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил Чернышева В.В. об отказе от договора с 17.06.2004, просил предпринимателя до указанной даты освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Поскольку по окончании определенного в договоре от 25.02.99 срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд правомерно посчитал указанный договор возобновленным на неопределенный срок…”

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Срок аренды — существенное условие договора?

Положения ГК РФ дают понять, что срок аренды имущества нельзя отнести к существенным условиям. Руководствуясь принципом свободы договора, арендатор и арендодатель решают самостоятельно, включать ли условие о сроке в соглашение и сколько составляет срок долгосрочной (краткосрочной) аренды. Если четкие сроки в договоре отсутствуют, это значит, что он заключен на неопределенный срок.

Но крайне желательно прописывать сроки по следующим причинам.

Юридическая помощь по вопросам аренды

Требования к срокам договора аренды в Москве не отличаются от общих правил ГК РФ. Сторонам следует определиться не только с началом и окончанием срока соглашения, но и закрепить, когда будут вноситься арендные платежи, в какие сроки заинтересованное лицо может уведомить контрагента об отказе от контракта и т.д. Шаблоны договоров аренды на 11, 12 месяцев не могут учесть особенностей вашей ситуации, поэтому для составления соглашения с персональными условиями воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц компании «Хелп Консалтинг».

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок в договоре аренды не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. И в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может устанавливаться другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если стороны в договоре определяют срок действия моментом наступления какого-либо события, то необходимо помнить, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определять лишь указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не должно зависеть от воли и действия сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного в наем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение определяется по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ[8].

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким законом является ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». П. 3 ст. 9 настоящего закона гласит — договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет. Договор аренды, заключенный на период, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В случае если стороны по истечению срока договора аренды продолжают взаимные правоотношения, то считается, что между ними достигнуто соглашение о пролонгации действия договора или о заключении нового договора аренды на тех же условиях, но уже на неопределенный срок [9].

Кроме того, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил п.2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которой к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. А значит, договор субаренды не может быть заключен на период, превышающий срок договора аренды.

Договор аренды является возмездным. Главная цель арендодателя получить прибыль за переданное в аренду имущество, основная обязанность арендатора — своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Гражданское законодательство не содержит ограничений для сторон в выборе порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Так, п.1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленный порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставление арендаторов определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иной формы оплаты аренды.

Важное практическое значение имеет правило об арендной плате, сформулированное в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором определено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Ведь такая формулировка в договоре аренды здания, помещения (где размер арендной платы является существенным условием договора ст. 654 ГК РФ) не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного представления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Для сторон является интересным положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Таким образом, при заключении договора арендатору следует обратить особое внимание на положения, регулирующие изменения размера арендной платы в течение срока действия договора.

Приведем пример, когда арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п.3 ст.614 ГК РФ. Однако при данных обстоятельствах суд вынес решение об отказе в иске по следующим основаниям:

1. Стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающий способ его расчета.
2. Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.[10]

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Здесь истец ошибочно полагал, что изменение курса иностранной валюты означает изменение размера арендной платы. Суд обоснованно посчитал, что, несмотря на доводы истца, арендодатель на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ (в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в установленных денежных единицах, в этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон) имеет право устанавливать в договоре арендную плату в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. И это означает установление в договоре механизма ее исчисления.

Поэтому для арендатора выгодно устанавливать фиксированный размер арендной платы в рублях, а также определить в договоре условие о невозможности повышения ставок арендной платы в течение определенного периода времени (срока действия договора) или не чаще одного раза в год. В противном случае, арендодатель имеет право требовать от арендатора выплаты не только просроченной арендной платы, но и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), а также требовать досрочного расторжения договора.

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» содержатся следующие разъяснения:

Включение в договор аренды условия о выплате денежной суммы в случае отказа от договора не допускается

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» содержатся следующие разъяснения:

Стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора

…Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В пп. 4, 5, 7, 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

…В рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения (см. подробнее п. 4 информационного письма ВАС РФ №66)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (см. подробнее п. 5 информационного письма ВАС РФ №66).

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему.

А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее.

Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника.

В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки.

Свидетельство тому — многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083).

Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения.

Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя.

Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.

Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда

Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.

Что включает в себя типовой договор аренды нежилого помещения

Прежде чем скачать договор аренды нежилого помещения (образец), проверьте, содержится ли в нем следующая информация:

1. Наименования сторон. Поскольку договор аренды нежилого помещения обычно заключается между организациями (или хотя бы в качестве арендатора выступает юридическое лицо), то в договоре должны быть указаны их полные наименования (при этом желательно даже воздержаться от стандартных аббревиатур типа «ООО», «ОАО»); фамилия, имя, отчество, должность того, кто выступает от имени организации, и на основании чего он действует (директор — обычно на основании договора, руководитель филиала или представитель в городе — на основании доверенности). Впрочем, перебарщивать тоже не нужно: ИНН, ОГРН и прочие данные лучше оставить для финальной части договора.
2. Предмет договора. Нежилое помещение, которое сдается по договору, должно быть охарактеризовано как можно подробнее: адрес, площадь, если есть — кадастровый номер, основания, по которым арендодатель вправе сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т. д.).
3. Порядок передачи нежилого помещения. Наилучшим вариантом является передача по акту, но при необходимости можно обойтись и без него (к примеру, указав, что, подписывая договор, арендатор соглашается принять помещение в том виде, в котором оно находится, а арендодатель обязан передать помещение в срок не позднее определенного числа дней с момента передачи).
4. Обязанности сторон. В частности, должна быть четко обозначена арендная плата, а также указано, кто оплачивает коммунальные и иные платежи, занимается ремонтом и т. д.
5. Права сторон: может ли арендатор сдавать помещение полностью или частично в субаренду, как часто владелец вправе проверять состояние объекта и может ли он это делать вообще и т. д.
6. Срок действия договора. Подробнее об этом будет сказано чуть далее.
7. Порядок продления договора, если договор срочный.
8. Порядок разрешения споров.
9. Реквизиты сторон. Вот здесь надо уже указывать всё: для граждан — паспортные данные, для организаций — ИНН, ОГРН, БИК и пр. Чем подробнее, тем лучше для налоговой инспекции и бухгалтерии.

Проблемы с регистрацией и как их решить

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

Риски

Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.

Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации

Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.

Примечание:
Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера.

Похожие записи:

• Как оплатить госпошлину за регистрацию ТС
• Как рассчитать пенсию по старости в 2023 году?
• Замена СНИЛС при смене фамилии